Vu la procédure suivante :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 23 novembre 2021 et le 22 mars 2022, M. G E et Mme C I, représentés par Me Deborne, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 6 juillet 2021 par lequel le maire de Chauconin-Neufmontiers a délivré un permis de construire à M. et Mme A pour la construction d'une maison individuelle et la démolition d'une remise sur un terrain situé rue Pierre Charton à Chauconin-Neufmontiers, ensemble la décision du 22 septembre 2021 du maire de la commune rejetant leur recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Chauconin-Neufmontiers une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la requête est recevable dès lors qu'ils justifient des atteintes que la construction projetée est susceptible de porter à l'occupation et à la jouissance de leur bien, limitrophe du terrain d'assiette du projet ;
- l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dès lors que l'ancrage du " carport " méconnaît la servitude dont le terrain est grevé, que cet ancrage n'a pas été consenti par les propriétaires du fonds servant et que le permis de construire a été délivré sur la base d'une déclaration mensongère ;
- ils sont fondés à invoquer l'illégalité du permis de construire au regard du règlement applicable à la zone UA du plan local d'urbanisme de la commune dès lors que le dossier de demande de permis de construire mentionne le plan local d'urbanisme comme fondement juridique de la demande et que l'arrêté attaqué vise expressément le plan local d'urbanisme approuvé le 6 février 2020 ;
- il méconnaît l'article 4 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que, d'une part, la construction projetée doit être implantée à l'alignement de la rue Pierre Charton, en retrait de l'alignement sur la rue du Lavoir et présenter un faîtage parallèle à la rue et non perpendiculaire, et que, d'autre part, l'implantation du " carport " ne permet pas de regarder la construction projetée comme implantée sur la limite séparative du terrain ;
- il méconnaît l'article 5 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que le faîtage de la maison projetée doit être implanté perpendiculairement à la rue du Lavoir, que le projet prévoit d'implanter un pignon aveugle de la maison projetée à l'alignement et que le projet ne s'intègre pas dans l'environnement constitué par les constructions implantées dans la rue du Lavoir ;
- il méconnaît les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives au stationnement dès lors que l'aire de stationnement n'est que de 33 m² ;
- dans l'hypothèse où la légalité du permis de construire devrait être appréciée au regard du règlement national d'urbanisme, l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme dès lors que la construction projetée ne jouxte pas la limite séparative, que le carport ne peut être assimilé à un bâtiment au sens de cet article et que le plan de masse indique une implantation à 2,25 mètres seulement de la limite séparative sur l'avant ;
- il méconnaît l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dès lors que le faîtage de la maison projetée doit être implanté perpendiculairement à la rue du Lavoir, que le projet prévoit d'implanter un pignon aveugle de la maison projetée à l'alignement et que le projet ne s'intègre pas dans l'environnement constitué par les constructions implantées dans la rue du Lavoir.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 février 2022 et un mémoire, enregistré le 29 mars 2022 et non communiqué, la commune de Chauconin-Neufmontiers, représentée par Me Gerphagnon, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 000 euros soit mise à la charge de M. E et Mme I au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être écarté dès lors que le caractère mensonger de la déclaration ne peut être retenu et que le plan de masse et la notice de présentation se réfèrent à l'assiette de la servitude ;
- les dispositions du règlement national d'urbanisme sont opposables en application de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme dès lors que le terrain situé 46 C rue Pierre-Charton a fait l'objet d'une division en deux lots autorisée par un arrêté du 20 septembre 2019 ;
- les dispositions de l'article R. 111-16 du code de l'urbanisme n'ont pas vocation à s'appliquer dès lors que le bâtiment du projet architectural n'est pas édifié en bordure de la voie publique ;
- les dispositions de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme sont respectées dès lors que le bâtiment objet du projet architectural jouxte les limites parcellaires de chaque côté ;
- les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme sont respectées dès lors que le faitage est parallèle à la rue Pierre Charton et perpendiculaire à la limite séparative et est comme le nombre de faitages des maisons environnantes ;
- les dispositions de l'article R. 111-25 du code de l'urbanisme sont respectées dès lors que le plan de masse du projet fait ressortir deux places de stationnement dimensionnées en partage gauche (2,50 x 5 mètres).
La procédure a été communiquée à M. et Mme A et à Mme H qui n'ont pas produit de mémoire en défense.
Par une ordonnance du 13 octobre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée au 13 novembre 2023.
Les parties ont été informées, le 17 janvier 2024, qu'en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, le tribunal était susceptible de relever d'office le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué en l'absence d'avis conforme du préfet de Seine-et-Marne en méconnaissance de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme.
Les parties ont été informées, le 17 janvier 2024, qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, le tribunal était susceptible de surseoir à statuer sur la demande tendant à l'annulation du permis de construire du 6 juillet 2021 du maire de Chauconin-Neufmontiers pour les motifs tenant à l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué en l'absence d'avis conforme du préfet de Seine-et-Marne en méconnaissance de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme et la méconnaissance de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme.
Des observations ont été enregistrées et communiquées pour la commune de Chauconin-Neufmontiers le 23 janvier 2024.
Des observations ont été enregistrées le 28 janvier 2024 pour le requérant et communiquées le 29 janvier 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Blanc, conseillère,
- les conclusions de Mme Morisset, rapporteure publique,
- et les observations de Me Deborne, représentant les requérants, et de Me Gerphagnon, représentant la commune de Chauconin-Neufmontiers.
Considérant ce qui suit :
1. Par une décision du 20 septembre 2019, le maire de Chauconin-Neufmontiers ne s'est pas opposé à la demande de division en vue de construire deux lots A et B sur la parcelle cadastrée section B n° 1981. Le 25 février 2021, M. et Mme A ont déposé une demande de permis de construire une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section B n° 1981 (lot B) située rue Pierre Charton à Chauconin-Neufmontiers. Par un arrêté du 6 juillet 2021, le maire de Chauconin-Neufmontiers a accordé le permis de construire sollicité par M. et Mme A. Par un arrêté du 28 avril 2022, ce permis de construire a été transféré à Mme F H. Par un courrier du 3 septembre 2021, reçu le 4 septembre 2021 par la commune de Chauconin-Neufmontiers, M. E et Mme I ont exercé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par une décision du 22 septembre 2021, le maire de la commune a rejeté ce recours gracieux. Par la présente requête, les requérants demandent l'annulation de l'arrêté du 6 juillet 2021 et de la décision du 22 septembre 2021 du maire de Chauconin-Neufmontiers.
Sur les dispositions d'urbanisme applicables :
2. D'une part, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. / () ".
3. D'autre part, aux termes de l'article L. 174-1 du code de l'urbanisme : " Les plans d'occupation des sols qui n'ont pas été mis en forme de plan local d'urbanisme, en application du titre V du présent livre, au plus tard le 31 décembre 2015 sont caducs à compter de cette date, sous réserve des dispositions des articles L. 174-2 à L. 174-5. / La caducité du plan d'occupation des sols ne remet pas en vigueur le document d'urbanisme antérieur. / A compter du 1er janvier 2016, le règlement national d'urbanisme mentionné aux articles L. 111-1 et L. 422-6 s'applique sur le territoire communal dont le plan d'occupation des sols est caduc ".
4. Il ressort des pièces du dossier que, par une demande du 3 septembre 2019, les consorts H ont déposé une déclaration préalable à fin de division en vue de construire du terrain situé rue Pierre Charton et impasse du Lavoir à Chauconin-Neufmontiers, la notice explicative précisant que deux lots A et B ont vocation à être créés en vue d'être construits et que " le périmètre du lotissement est composé des lots A et B ". Or, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté de permis de construire attaqué, le transfert de propriété ou de jouissance ne serait pas intervenu faisant obstacle à l'application des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme au lotissement autorisé. En outre, il ressort des pièces du dossier que le plan local d'urbanisme de la commune a été approuvé le 6 février 2020, qu'il n'était pas applicable à la date à laquelle la décision de non-opposition à déclaration préalable a été édictée par le maire de Chauconin-Neufmontiers, le 20 septembre 2019 et que le plan d'occupation des sols était caduc en application de l'article L. 174-1 du code de l'urbanisme. Ainsi, comme le soutient la commune de Chauconin-Neufmontiers, les dispositions du règlement national d'urbanisme sont opposables à la demande de permis de construire déposée par M. et Mme A en application des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme. Par voie de conséquence, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme.
Sur la légalité de l'arrêté du 6 juillet 2021 :
5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale avant cette date, le maire est compétent, au nom de la commune, après délibération du conseil municipal. En l'absence de décision du conseil municipal, le maire est compétent, au nom de la commune, à compter du 1er janvier 2017. Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif ; / b) Le préfet ou le maire au nom de l'État dans les autres communes. / Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir ainsi que les déclarations préalables sur lesquelles il n'a pas été statué à la date du transfert de compétence restent soumises aux règles d'instruction et de compétence applicables à la date de leur dépôt ". Aux termes de l'article L. 422-5 de ce code : " Lorsque le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est compétent, il recueille l'avis conforme du préfet si le projet est situé : / a) Sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; / b) Dans un périmètre où des mesures de sauvegarde prévues par le deuxième alinéa de l'article L. 424-1 peuvent être appliquées, lorsque ce périmètre a été institué à l'initiative d'une personne autre que la commune ".
6. Il ressort des pièces du dossier que si la commune n'était plus couverte par aucun document d'urbanisme à la date de la décision de non-opposition du maire de la commune du 20 septembre 2019, elle a été couverte par un plan d'occupation des sols qui est devenu caduc. Ainsi, le maire de Chauconin-Neufmontiers était bien compétent au nom de la commune pour prendre l'arrêté attaqué en application de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme. Toutefois, il résulte des dispositions de l'article L. 422-5 de ce code que l'avis conforme du préfet doit être recueilli si le projet est situé sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Or, il résulte de ce qui a été dit au point 4 du présent jugement que le règlement national d'urbanisme est applicable à la demande de M. et Mme A, en l'absence de tout document d'urbanisme applicable à la date de la cristallisation des règles d'urbanisme applicable en application de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme. Ainsi, l'avis conforme du préfet de Seine-et-Marne devait être sollicité. Par suite, l'arrêté du 6 juillet 2021 est entaché d'un vice d'incompétence.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique ".
8. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, la circonstance que l'administration n'en aurait pas vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
9. Les requérants soutiennent que l'arrêté attaqué méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dès lors que l'ancrage du " carport " méconnaît la servitude dont le terrain est grevé, que cet ancrage n'a pas été consenti par les propriétaires du fonds servant et que le permis de construire a été délivré sur la base d'une déclaration mensongère. Toutefois, il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que la notice architecturale indique que " une servitude de passage sur le lot B au profit du lot cadastré B n° 1851-1865 sera effectuée " et que cette servitude est mentionnée sur le plan de masse sans qu'il ne ressorte des pièces du dossier qu'une telle servitude n'aurait pas été consentie. Eu égard au caractère déclaratif de la demande de permis de construire et à l'absence d'élément de nature à démontrer qu'une telle servitude n'aurait pas été consentie, et alors que les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme doit être écarté.
10. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ". Aux termes du lexique national d'urbanisme, un bâtiment est défini comme " une construction couverte et close ".
11. Il ressort des pièces du dossier qu'un " carport " est implanté devant le mur pignon Est, entre la limite séparative qui sépare la maison d'habitation des requérants et la maison d'habitation à construire, objet de la demande du permis de construire litigieux. Eu égard à la définition retenue du bâtiment, un tel carport ne peut être regardé comme un bâtiment. Ainsi, la maison d'habitation projetée ne peut être regardée comme jouxtant la limite séparative. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'une distance de trois mètres sépare cette construction de la limite séparative précitée, contrairement à ce qu'exigent les dispositions de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme doit être accueilli.
12. En quatrième et dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
13. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité des permis de construire délivrés, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux visés à l'article R. 111-27 visés ci-dessus.
14. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet s'insère dans un environnement pavillonnaire et qu'il n'existe pas d'unité architecturale notable ou présentant un intérêt particulier dans les constructions situées à proximité de la construction projetée. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que la construction projetée est une maison d'habitation individuelle en R+ 1 implantée en retrait de la rue Pierre Charton et à l'alignement de l'impasse du Lavoir, qu'elle respecte la volumétrie des constructions avoisinantes et prévoit des teintes blanches ainsi que des matériaux en harmonie avec les façades et les toitures des maisons avoisinantes, de nature à limiter son impact sur le voisinage et à lui conférer un traitement architectural inspiré du bâti avoisinant, nonobstant les circonstances que le pignon Ouest soit aveugle et que le faîtage soit perpendiculaire à l'impasse du Lavoir. Dans ces circonstances, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, par son architecture, ses dimensions ou son aspect extérieur, porte atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme doit être écarté.
Sur l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
15. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
16. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont seulement fondés à soutenir que le projet autorisé est entaché d'un vice d'incompétence en l'absence de l'avis conforme du préfet de Seine-et-Marne conformément à l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme et méconnaît l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme pour les motifs énoncés aux point 6 et 14 du présent jugement. Les parties ayant été informées de ce que le tribunal était susceptible de surseoir à statuer en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente de la notification au tribunal d'un permis de construire de régularisation délivré par le maire de Chauconin-Neufmontiers régularisant les vices précités. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu'en fin d'instance.
D E C I D E :
Article 1er : Avant de statuer sur les conclusions de M. E et Mme I tendant à l'annulation du permis de construire délivré à M. et Mme A par un arrêté du 6 juillet 2021, il est sursis à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, dans l'attente de la notification au tribunal d'un permis de construire de régularisation délivré par le maire de Chauconin-Neufmontiers régularisant les vices tenant à l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué en l'absence d'avis conforme du préfet conformément à l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme et de la méconnaissance de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. G E et Mme C I, à la commune de Chauconin-Neufmontiers, à M. B et Mme D A et à Mme F H.
Délibéré après l'audience du 9 février 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Mullié, présidente,
Mme Blanc, conseillère,
Mme Dutour, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er mars 2024.
La rapporteure,
T. BLANCLa présidente,
N. MULLIE
La greffière,
H. KELI
La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière