Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 17 mars, 28 mars, 13 juin et 3 octobre 2023, la Société civile immobilière (SCI) La Familiale, représentée par Me Ghaye, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler l'arrêté du 19 septembre 2022 par lequel le maire de la commune de Bondy a délivré à la société LNC Aries un permis de construire autorisant, après démolition d'existants, la construction de 136 logements, de trois locaux commerciaux et de 136 places de stationnement souterrain, sur un terrain situé à l'angle de l'avenue Jules Ferry et de la rue David Leder, à Bondy, ensemble la décision implicite rejetant le recours gracieux présenté le 18 novembre 2022 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 6 juillet 2023 par lequel le maire de Bondy a délivré à la société LNC Aries un permis modificatif ;
3°) de mettre à la charge de la société LNC Aries la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de permis de construire manque de sincérité ;
- l'instruction du permis a été viciée du fait de l'irrégularité des consultations ;
- le permis de construire délivré présente un caractère conditionnel ;
- il méconnaît le régime du permis de construire valant division prévu par l'article R.431-24 du code de l'urbanisme ;
- il est dénué d'autorisation régulière au titre de la législation pour les établissements recevant du public (ERP) ;
- le dossier de permis de construire est insuffisant au regard des articles R. 431-8 et R.431-9 du code de l'urbanisme ;
- le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) adopté le 24 mai 2022 est entaché de vices de formes et de procédure en méconnaissance de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- l'OAP " Gare de Bondy " n'est pas cohérente avec l'OAP " Canal de l'Ourcq " ;
- l'OAP " Gare de Bondy " méconnaît le PLUi ; elle méconnaît l'article R. 151-8 du code de l'urbanisme ;
- le permis méconnaît les prescriptions du PLUi en ce qui concerne le respect de la règle de retrait de 1,50 m et la possibilité de créer des commerces ; la façade B-03 comporte des vues et un retrait inférieur à 6 mètres ;
- l'intégration au projet de l'allée Surcouf ne remet pas en cause la règle d'une implantation à l'alignement ou en retrait maximum de 2 mètres ;
- le permis méconnaît les règles du PLUi relatives à l'aspect extérieur des constructions, ainsi que les règles d'emprise au sol et de coefficient d'espace vert ;
- il méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- la société LNC Aries n'avait pas la qualité pour solliciter la demande de permis de construire ;
- le projet procède, sans compensation, à la destruction des alignements d'arbres ;
- le PLUi méconnaît le PADD s'agissant du nombre de logements, ce qui a pour effet de faire revivre le PLU antérieur de 2011 ;
- le permis " méconnaît " l'OAP " Gare de Bondy " ;
- le permis modificatif est illégal en ce qu'il maintient les vices substantiels initiaux.
Par des mémoires en défense enregistrés les 13 avril, 3 août et 3 novembre 2023, la LNC Aries, représentée par Me Durand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la requête est irrecevable, que les moyens de la requête ne sont pas fondés et à titre subsidiaire à ce qu'il soit mis en œuvre les dispositions de l'articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 17 septembre 2023, la commune de Bondy, représentée par Me Taithe, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
L'instruction a été close le 12 décembre 2023 en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'environnement ;
- le code général de la propriété des personnes publiques ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Laforêt, rapporteur,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- et les observations de Me Guillou, représentant la SCI la Familiale, celles de Me Taithe représentant la commune de Bondy et celles de Me Laugier représentant la société LNC Aries.
Une note en délibéré présentée pour la SCI la Familiale a été enregistrée le 27 mars 2024.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 19 septembre 2022, le maire de Bondy a délivré à la société LNC Aries un permis de construire n° PC.093010.21.B0102 autorisant la démolition d'existants et la construction de 136 logements, de trois locaux commerciaux et de 136 places de stationnement souterrain, sur un terrain situé à l'angle de l'avenue Jules Ferry et de la rue David Leder, à Bondy (93140) sur les parcelles cadastrées AU 20, 22, 23, 24, 25, 26, 102, 146, 147, 148, 149, 153, 200 et sur l'allée Surcouf. La SCI La Familiale a présenté un recours gracieux le 18 novembre 2022 qui a été rejeté implicitement. Le permis de construire initial du 19 septembre 2022 a fait l'objet d'un arrêté modificatif le 6 juillet 2023. Par la présente requête, la SCI La Familiale demande l'annulation de l'ensemble de ces décisions.
Sur la recevabilité de la requête :
2. Si la société LNC Aries indique dans ses conclusions en défense que la requête doit être, à titre principal, rejetée comme irrecevable, elle ne fait valoir aucun argument à l'appui de ces conclusions. Les requérants qui sont propriétaires d'une habitation située au 30 rue David Lerner sur la parcelle cadastrée AU 201, sont voisins immédiats du terrain d'assiette du projet en cause et justifient d'un intérêt à agir dès que le projet de construction litigieux concerne un bâtiment d'habitation collectif sur lequel ils auront une vue directe depuis leur parcelle, susceptible en conséquence d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. Ils justifient par suite d'un intérêt pour agir.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
3. Lorsqu'un permis de construire modifie un permis antérieur sur certains points, dont l'irrégularité n'a pas été prononcée à la date de délivrance de ce permis de construire modificatif, le juge administratif écarte les moyens dirigés contre les dispositions du permis initial qui n'ont pas été modifiés, puis les moyens dirigés contre le permis modificatif. Il écarte enfin comme inopérants, compte tenu de la confirmation du permis modificatif, les moyens dirigés contre les dispositions modifiées du permis initial.
En ce qui concerne le permis initial :
S'agissant du " manque de sincérité " du dossier de demande :
4. En premier lieu, si la SCI requérante soutient que le manque de sincérité de la demande du pétitionnaire a été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur, son moyen n'est pas assorti des précisions permettant d'en apprécier le bien-fondé. En tout état de cause, à supposer le moyen soulevé, il n'est pas établi que s'agissant de la superficie du terrain ou de l'insertion dans le paysage, le pétitionnaire aurait commis une fraude.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / () b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / () e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / () ". L'article R. 431-9 du même code dispose : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu () ".
6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
7. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale et paysagère jointe à la demande de permis de construire comporte une description sommaire du descriptif du terrain initial qui indique que le projet est situé au Sud-Ouest de la ville de Bondy, que le terrain fait face au Nord à une résidence en cours de construction et à proximité avec le chemin de fer à l'Ouest et de la zone pavillonnaire au Sud, que la position de la parcelle constitue une rotule architecturale et paysagère entre les différents bâtiments du contexte existant. La notice précise en outre que se trouvent actuellement sur le terrain, des habitations de type pavillonnaire en R+1 et qui feront l'objet d'un permis de démolition. La demande comprend également des images d'insertion du projet (PC 6) et des photographies permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain (PC7 et PC 8). L'ensemble de ces documents fait donc apparaître clairement l'ampleur du projet ainsi que le traitement des espaces. La SCI requérante n'est, dès lors, pas fondée à soutenir que la demande a été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur quant à l'insertion du projet dans son environnement, notamment par rapport à sa propre construction.
8. D'autre part, contrairement à ce que soutient la SCI requérante, le plan de masse (PC 2.1) est côté ainsi que les plans de coupe (PC 3) de sorte que les mesures apparaissent en trois dimensions. S'il est constant que le plan de masse fait apparaître des arbres plantés dans les jardins et cœur d'îlot, il ne mentionne aucune plantation maintenue ou supprimée. Toutefois, la notice architecturale (PC 4) précise, dans la section relative à la notice descriptive paysagère, que le projet comprend des jardins privatifs et des jardins communs plantés d'arbustes et d'arbres de hauteurs moyennes et un plan est fourni mentionnant les arbres conservés. En outre, le plan de masse des constructions à démolir (PC 27.3) fait apparaître tant les arbres à abattre que ceux à conserver. Dans ces conditions, il ne ressort des pièces du dossier aucune omission concernant les plantations maintenues de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de permis de construire au regard des dispositions précitées doit être écarté.
S'agissant des moyens tirés de l'irrégularité des consultations et des prescriptions du permis :
9. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la demande du permis de construire initial a été déposée le 24 décembre 2021 et complétée les 19 avril et 29 juin 2022. Si la SCI requérante soutient que certaines pièces du dossier de permis de construire ont été transmises postérieurement à certains avis, celle-ci n'apporte aucun élément de nature à démontrer que ces nouvelles pièces auraient exercé une influence sur le sens des avis rendus et celui des décisions contestées. Dès lors, le moyen tiré d'une irrégularité générale des consultations menées doit être écarté.
10. En deuxième lieu, en application III.1.e du PLUi Est ensemble : " Rappel du Code de la construction et de l'habitation concernant les véhicules électriques : / Conformément au Code de la construction et de l'habitation, une part des places à réaliser doit être pré-équipée pour faciliter l'accueil d'une borne de recharge de véhicule électrique, dotée d'un système individuel de comptage des consommations ". L'article 10 du permis attaqué précise que : " le projet devra respecter l'arrêté du 13 juillet 2016 relatif à l'application des articles R. 111-14-2 à R. 111-14-8 du code de la construction et de l'habitation imposant que soit équipée d'une installation dédiée à la recharge électrique 75% des emplacements exigés par le document d'urbanisme. Ces places doivent être conçues de manière à pouvoir accueillir ultérieurement un point de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable, disposant d'un système de mesure permettant une facturation individuelle des consommations ". Toutefois les dispositions précitées n'imposent pas au pétitionnaire d'indiquer le pré-équipement mentionné ci-dessus, qui ne constitue pas un élément de construction, sur les plans ou dans la notice architecturale. Par suite, la SCI requérante n'est pas fondée à invoquer un caractère conditionnel irrégulier de cette disposition.
S'agissant du régime du permis de construire valant division :
11. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ".
12. Il résulte de ces dispositions que le dossier de demande de permis de construire ne doit comprendre un plan de division que dans l'hypothèse où le terrain d'assiette du projet doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble des travaux pour lesquels le permis est sollicité. En l'espèce, d'une part, il ressort des précisions apportées sous la rubrique 5.2 du formulaire Cerfa de demande de permis de construire que le pétitionnaire a coché la case " nouvelle construction " et non celle selon laquelle le terrain devait être divisé en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des constructions. Si le pétitionnaire a fourni un plan de division, il s'agit, uniquement en raison de la rétrocession convenue avec la commune de Bondy, de la partie du terrain d'assiette du projet située à l'angle des deux rues et correspondant à une placette. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet doit faire l'objet d'une division en propriété en jouissance avant l'achèvement de ces travaux. Par suite, la SCI requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
S'agissant des vices affectant le PLUi :
13. Aux termes de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme : " L'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d'exception, après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause. / Les dispositions de l'alinéa précédent sont également applicables à l'acte prescrivant l'élaboration ou la révision d'un document d'urbanisme ou créant une zone d'aménagement concerté. / Les deux alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque le vice de forme concerne :/ -soit la méconnaissance substantielle ou la violation des règles de l'enquête publique sur les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales ; / -soit l'absence du rapport de présentation ou des documents graphiques. ".
14. Si la SCI requérante se prévaut par voie d'exception de l'illégalité de la délibération du conseil du Territoire du 24 mai 2022 portant modification n°1 du PLUi en raison de vices de forme et de procédure tenant à la saisine de la MRAe, à l'organisation de l'enquête publique, à la convocation des membres de l'EPT et au rapport de la commission d'enquête, elle n'apporte pas des précisions suffisantes à l'appui de son moyen. En tout état de cause, à la date d'introduction de la requête, le délai de six mois prévu par les dispositions précitées était expiré. Par suite, le moyen ne peut être qu'écarté.
S'agissant de la compatibilité des autorisations avec les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) :
15. En premier lieu si la SCI requérante soutient que l'OAP " gare de Bondy " n'est pas cohérente avec l'OAP " Canal de l'Ourcq ", et que le PLUi méconnaît le PADD sur le nombre de logements, ces moyens ne sont assortis d'aucune précision.
16. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 151-8 du code de l'urbanisme : " Les orientations d'aménagement et de programmation des secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser mentionnées au deuxième alinéa du R. 151-20 dont les conditions d'aménagement et d'équipement ne sont pas définies par des dispositions réglementaires garantissent la cohérence des projets d'aménagement et de construction avec le projet d'aménagement et de développement durables. /Elles portent au moins sur : 1° La qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère ; 2° La mixité fonctionnelle et sociale ; 3° La qualité environnementale et la prévention des risques ; 4° Les besoins en matière de stationnement ; 5° La desserte par les transports en commun ; / 6° La desserte des terrains par les voies et réseaux. Ces orientations d'aménagement et de programmation comportent un schéma d'aménagement qui précise les principales caractéristiques d'organisation spatiale du secteur ". Le règlement du plan local d'urbanisme (PLUi) d'Est Ensemble prévoit une " Articulation du règlement avec les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) : Tout projet doit être compatible avec les orientations d'aménagement et de programmation (OAP), qu'elles soient thématiques", "territoires" ou "sectorielles intercommunales ou communales". / Les orientations complémentaires aux dispositions règlementaires / Les orientations d'aménagement et de programmation viennent compléter les dispositions règlementaires. Elles peuvent, par exemple : • préciser l'application spatiale de dispositions règlementaires écrites (par exemple, la localisation des destinations des constructions), / • préciser les modalités de mise en œuvre de certaines règles (par exemple la modulation des hauteurs des constructions et des règles d'espaces libres selon leur localisation), / • renseigner des sujets sur lesquels le règlement est muet. / Les projets sont, alors, à la fois compatibles avec les OAP et conformes au règlement ". Enfin il est précisé au point IV. 3.d " Hauteurs des constructions " " Dispositions transversales : () Dispositions spécifiques liées aux orientations d'aménagement et de programmation sectorielles : A l'intérieur des secteurs concernés par les OAP () " Gare de Bondy ", () les dispositions spécifiques suivantes sont applicables : / • Au-delà des règles de hauteur fixées par le règlement, des hauteurs supérieures sont admises afin de permettre la mise en œuvre des orientations prévues par les OAP ".
17. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux est inclus dans le périmètre de l'OAP de la " Gare de Bondy " et sur une parcelle située en zone UC40C19, dont les conditions d'aménagement et d'équipement sont déjà entièrement définies par les dispositions réglementaires du PLUi. Cette OAP ne saurait, dans ces conditions, relever des dispositions de l'article R. 151-8 du code de l'urbanisme et, par suite, la requérante ne saurait utilement se prévaloir de ces dispositions pour en critiquer les insuffisances. Le moyen invoqué de ce que l'OAP ne prévoit pas de " mixité fonctionnelle et sociale " doit dès lors être écarté comme inopérant.
18. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme comprend : () 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; () ". L'article L. 151-6 du même code dispose que : " Les orientations d'aménagement et de programmation comprennent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, des dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports, les déplacements () ". L'article L. 151-7 du code précité indique que : " I.- Les orientations d'aménagement et de programmation peuvent notamment : () 2° Favoriser la mixité fonctionnelle en prévoyant qu'en cas de réalisation d'opérations d'aménagement, de construction ou de réhabilitation un pourcentage de ces opérations est destiné à la réalisation de commerces ; ". Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.
19. Il ressort de l'OAP " Gare de Bondy " que ce secteur " est divisé en 2 par la voie ferrée, phénomène exacerbé par des problèmes de franchissements. De part et de la voie ferrée, ce sont deux secteurs aux ambiances différentes. Le sud est pavillonnaire avec peu de commerces et activités, tandis que le nord accueille plusieurs commerces de proximité ainsi que de beaux pavillons en meulière et des logements collectifs. Paradoxalement, le site sera le mieux desservi de la ville grâce à la présence du RER E (qui a vocation à la Défense en 2022), du tramway T4 (reliant Aulnay-Sous-Bois à Bondy), et du projet de ligne 15 Est du Grand Paris Express notamment. () Le secteur de la gare de Bondy constitue un espace à fort potentiel de densification mais, du fait d'un tissu privé conséquent, peu d'emprises foncières sont disponibles. / Objectifs : Conforter et améliorer la qualité du site en termes de patrimoine, de commerces et de déplacements () Favoriser les mixités fonctionnelle et sociale (). Les activités et les commerces : L'arrivée de la nouvelle ligne 15 du Grand Paris Express, permet de réquisitionner la gare et ses activités connexes principalement localisées au nord. Un parvis vers le sud actif et dynamique sera dessiné. Il de développer le commerce en rez-de-chaussée sur le nouveau parvis Sud. () Les logements : Le sud de la voie ferrée à quant à lui vocation à muter afin de répondre aux objectifs de densification autour des gares de Grand Paris Express. Il est ainsi prévu de permettre de construire en R+4+attique en travaillant des hauteurs dégressives vers les et à proximité des pavillons. () Un quartier renouvelé : () Un parvis côté sud sera dessiné avec quelques services et commerces de proximité pour dynamiser le sud du secteur. Dans la continuité de ce parvis, le long de la route de Villemomble, un alignement sur rue sera conservé afin de permettre de commerces et activités. ". Une cartographie de l'OAP est annexée, qui décrit au sud de la gare, où se situe le projet, des zones bleues de logements en R+5 et des zones bleues et roses devant accueillir des " Activités / commerces en RDC " et des " Logements du R+1 au R+5 ". Enfin, il ressort des dispositions du PLUi qu'au sein de la zone UC, les commerces et activités de services sont autorisés dans toutes les communes " à condition de ne pas engendrer de dommages ou de nuisances incompatibles avec le caractère dominant de la zone ".
20. D'une part, il est constant que le projet se trouve dans une zone bleue pouvant accueillir des logements R+5. Toutefois il ne ressort pas des dispositions précitées de l'OAP que ce zonage aurait pour effet d'interdire tout commerce sur les parcelles concernées. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir qu'en prévoyant 136 logements, dont le nombre a été ramené à 130 logements par le permis de construire modificatif, et 3 commerces, les autorisations d'urbanisme en litige sont incompatibles avec l'OAP " Gare de Bondy ".
21. D'autre part, aux termes du IV - 3 a) du règlement du plan local d'urbanisme (PLUi) d'Est Ensemble relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Dispositions transversales en zones UC () sur toutes les communes () : / " En cas de rez-de-chaussée à sous-destination de logement en vis-à-vis de l'alignement :/ • Soit le niveau de plancher bas des rez-de-chaussée à sous-destination de logement (hors halls et accès) implantés à l'alignement doit être situé à une hauteur de 1 mètre minimum au-dessus du niveau du trottoir. / • Soit les rez-de-chaussée à sous-destination de logement et la façade ou partie de façade située au-dessus s'implantent en retrait de 2 mètres minimum de l'alignement ". Si la cartographie annexée à l'OAP " Gare de Bondy " prévoit une construction en alignement par rapport à la voie David Leder, la circonstance que le projet prévoit une construction avec un retrait de 1,50 mètre ne rend pas l'autorisation incompatible avec ce document, alors même qu'il est constant que les logements du bâtiment B ne sont pas situés à une hauteur de 1 mètre minimum au-dessus du niveau du trottoir.
22. Enfin, contrairement à ce que soutient la SCI requérante, le projet comprend des bâtiments en R+3+2 attiques et ne dépassent pas, par conséquent, la limitation à R+5 prévue par l'OAP. Par suite, les moyens tirés de l'incompatibilité du projet avec l'OAP et l'illégalité de l'OAP ne sont pas fondés et doivent être écartés.
S'agissant de la méconnaissance de la règle d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et des règles d'emprise au sol et de coefficient d'espace vert :
23. D'une part, aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. ". D'autre part, aux termes de l'article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : " Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public. ". En outre, aux termes, de l'article L. 2122-1 du même code : " Nul ne peut, sans disposer d'un titre l'y habilitant, occuper une dépendance du domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 ou l'utiliser dans des limites dépassant le droit d'usage qui appartient à tous. () ". Enfin, aux termes de l'article L. 2141-1 : " Un bien d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1, qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement. ".
24. En l'espèce, il est constant que le terrain d'assiette du projet inclut l'allée Surcouf d'une superficie de 325 m² qui est affectée au stationnement public et appartient au domaine public communal. La notice architecturale indique d'ailleurs dans le descriptif du terrain initial que l'allée Surcouf " sera déclassée et sortie du domaine public ". Compte tenu du caractère définitif de l'emprise du projet sur le domaine public, celui-ci ne pouvait pas faire l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public prévue par l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme. La commune de Bondy ne se prévaut d'aucune délibération du conseil municipal, ni même d'un accord en ce sens pour engager la procédure autorisant le déclassement de cette parcelle. Par suite, la SCI requérante est fondée à soutenir que les arrêtés du 19 septembre 2022 et 6 juillet 2023 ne pouvaient légalement prévoir une occupation définitive du domaine public sans méconnaître les dispositions précitées de l'article L. 2122-2 du code général de la propriété des personnes publiques et que le maire de Bondy a délivré un permis de construire à la LNC Aries entaché d'illégalité pour ce motif.
25. Au regard de l'incidence de l'absence de déclassement du domaine public de l'allée Surcouf, il n'est pas possible de statuer sur les moyens, tels que soulevés par la SCI requérante, tirés de la méconnaissance de la règle d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, ainsi que des règles d'emprise au sol et de coefficient d'espaces verts.
S'agissant de la destruction des alignements des arbres :
26. Si la SCI requérante soutient que le projet conduit à la destruction des alignements d'arbres le long des voies périphériques, sans compensation, la commune de Bondy fait valoir sans être contredite que le projet ne prévoit aucun abattage. Par suite le moyen manque en fait.
S'agissant de des règles relatives à l'aspect extérieur des constructions :
27. Aux termes du III - 1 b) du règlement du PLUi d'Est Ensemble, relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Par leur volume, leur architecture, les matériaux employés, les couleurs, les constructions doivent être intégrées de manière harmonieuse dans le paysage urbain dans lequel elles sont situées./Tout projet peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de prescriptions particulières si les constructions ou utilisations du sol concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales./ ".
28. La SCI familiale soutient, d'une part, sans le démontrer que le projet méconnaît les dispositions du PLUi relatives aux couleurs des façades. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le projet modifié comprend 130 logements allant du T1 au T5 sur trois bâtiments formant un U, ainsi que trois locaux commerciaux et 137 places de stationnement. Si le projet a pour effet de remplacer des habitations de type pavillonnaire en R+1, il s'insère également dans un îlot défini et dans un environnement proche composé également d'immeubles collectifs dans un bâti hétérogène tant du point de vue volumétrique qu'architectural, alors que dans le même îlot, sur les parcelles AU n°33, n°34 et n°35, en face du projet, sont implantés sur l'avenue Jules Ferry des bâtiments de même volume. Par suite, l'ensemble immobilier projeté, qui s'inscrit dans le secteur sud de la gare de Bondy, qui selon l'OAP dédiée, a vocation à muter afin de répondre aux objectifs de densification autour des gares de Grand Paris Express, n'est pas de nature à porter atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants.
S'agissant de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
29. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". La SCI requérante se borne à soutenir que les gaines de ventilation du parking souterrain sortent directement à l'air libre, en violation du PLUi et du règlement sanitaire départemental. Elle n'apporte aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé et il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet méconnaîtrait les dispositions précitées. Par suite le moyen ne peut être qu'écarté.
En ce qui concerne le permis modificatif :
30. En premier lieu, aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ". Aux termes du III.1.g " conditions de desserte par les réseaux publics " : " () Assainissement : Toute construction ou installation nouvelle engendrant des eaux usées doit être raccordée par des canalisations souterraines au réseau collectif d'assainissement conformément à la réglementation en vigueur et aux prescriptions du gestionnaire du réseau. Le raccordement doit être préalablement autorisé par le gestionnaire du réseau () ".
31. D'une part, aux termes de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d'une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d'aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. ". Selon l'article R. 600-5 du même code : " Par dérogation à l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l'application de l'article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d'une requête relative à une décision d'occupation ou d'utilisation du sol régie par le présent code, ou d'une demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s'effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article R. 611-3 du code de justice administrative. / Lorsqu'un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation est contesté dans les conditions prévues à l'article L. 600-5-2, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à son encontre passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant. ".
32. Il ressort des pièces du dossier que la société requérante a soutenu dès sa requête introductive que le service instructeur n'a pas pu exercer son contrôle au regard des dispositions citées au point 30 du présent jugement. En outre, Véolia a rendu son avis le 3 octobre 2022, soit postérieurement à l'arrêté initial et l'arrêté modificatif du 6 juillet 2023 a été communiqué dans le cadre de la présente instance aux parties le 4 août 2023. Dès lors, contrairement à ce que fait valoir en défense la société LNC Aries, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées soulevé par la requérante dans sa requête et confirmé dans son mémoire en réplique enregistré le 3 octobre 2023 dirigé contre le permis de construire modificatif, n'est pas irrecevable.
33. D'autre part, l'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. Elle ne peut en revanche s'abstenir de prendre parti sur un projet dont les caractéristiques essentielles sont définitivement déterminées, soit en assortissant l'autorisation délivrée de conditions trop imprécises, soit en prescrivant le renvoi à une concertation ou à une instruction complémentaire ultérieures.
34. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire initial du 19 septembre 2022 est assorti de la mention selon laquelle " NB2 Véolia a été consulté et que son avis (vous) sera transmis ultérieurement, ses prescriptions devront être respectées ". Bien qu'un avis a été émis par Véolia le 3 octobre 2022 qui souligne l'impossibilité d'évaluer certains besoins et la nécessité d'une étude, ce vice n'a pas été régularisé par le permis de construire modificatif du 6 juillet 2023 qui ne vise pas cet avis et qui ne le prend pas en compte dans le cadre des prescriptions. En outre, il ressort des pièces du dossier que le maire s'est abstenu de contrôler les caractéristiques de l'assainissement prévu, alors qu'elles constituent une condition essentielle, s'agissant d'un immeuble collectif comprenant 130 logements, de la régularité du permis, par suite, la SCI requérante est fondée à soutenir que le maire de Bondy a délivré un permis initial et un permis modificatif qui ne prenaient pas parti sur la conformité du projet à l'article III.1.g du règlement du PLUi.
35. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ".
36. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.
37. En l'espèce le permis de construire initial indique en son article 3 que " Conformément au code de la construction et de l'habitation, le pétitionnaire devra faire une demande d'autorisation de travaux pour l'aménagement de l'ERP ". Dès lors, il résulte sans ambiguïté des prescriptions de cet article que ce permis de construire ne tient lieu, ni d'autorisation d'aménagement, ni d'autorisation de création au titre de la réglementation des établissements recevant du public. Dans ses premières écritures la SCI requérante ne conteste pas la pertinence de cette mention mais soutient que le permis de construire est illégal en ce qu'il ne prévoit pas la saisine de l'avis de la commission départementale de sécurité et d'accessibilité pour les aménagements extérieurs de l'établissement. Dans le cadre de l'instruction du permis de construire modificatif, qui contient trois autorisations de travaux, cette commission a été saisie et a émis un avis. Par suite, la SCI requérante ne peut sérieusement soutenir dans ses dernières écritures que " l'état du droit positif () [exclue] toute mixité de l'approche ", reprochant ainsi au pétitionnaire d'avoir sollicité une autorisation supplémentaire en plus des mentions de l'arrêté initial. Par suite le moyen n'est pas fondé et doit être écarté.
38. En troisième lieu, aux termes du IV - 3 b) du PLUi d'Est Ensemble relatif à l'implantation par rapport aux limites séparatives et implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : " Dispositions transversales : Pour la commune de Bondy, Une construction peut s'implanter sur la limite séparative de fond de terrain et sur l'ensemble des limites séparatives dans la bande secondaire, à la condition que sa hauteur maximum soit inférieure ou égale à 4 mètres ". Pour l'indice 0, applicable en l'espèce, il est précisé que : " L'implantation des constructions est possible sur les limites séparatives ou en retrait /En cas de retrait :• Lorsque la façade ou partie de façade comporte un ou plusieurs éléments créant des vues, la distance de retrait minimale est égale à la moitié de la hauteur de la façade ou partie de façade, avec un minimum de 6 mètres.• Lorsque la façade ou partie de façade ne comporte pas d'éléments créant des vues, la distance de retrait minimale en tout point est égale au quart de la hauteur de façade ou partie de façade, avec un minimum de 3 mètres./ Pour la commune de Bondy, la construction qui s'accole à la limite de fond de terrain aura une hauteur de 4 mètres maximum ".
39. La SCI requérante soutient que le bâtiment B comporte des éléments créant des vues à une distance de moins de 6 mètres de la section cadastrée AU n°36. Il ressort toutefois des pièces du dossier et n'est pas contesté par la requérante que le permis de construire modificatif a notamment pour objet de corriger l'implantation de ce bâtiment afin de respecter une distance de retrait de 6 mètres, de sorte que le moyen est inopérant contre le permis initial.
40. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI La Familiale est seulement fondée à soutenir que les arrêtés attaqués du maire de Bondy sont entachés d'illégalité dès lors qu'ils n'ont pas pris en compte l'avis de Véolia rendu le 3 octobre 2022 et en l'absence de procédure portant sur le déclassement du domaine public de l'allée Surcouf. Il y a également lieu de réserver les moyens tirés de la méconnaissance de la règle d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et des règles d'emprise au sol et de coefficient d'espace vert.
Sur la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
41. Aux termes des dispositions de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ". Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être
régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
42. En dépit des vices caractérisés aux points 24 et 34 dont le permis de construire litigieux est atteint, une mesure de régularisation n'impliquerait pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Ce permis de construire est donc susceptible d'être régularisé. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et d'impartir à la commune de Bondy et à la société LNC Aries un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire les mesures de régularisation nécessaires.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité des arrêtés du maire de Bondy du 19 septembre 2022 et du 6 juillet 2023 et du recours gracieux jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement imparti à la commune de Bondy et à la société LNC Aries pour notifier au tribunal une mesure de régularisation des vices mentionnés aux points 24 et 34 du présent jugement.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI La Familiale, à la société LNC Aries, à la commune de Bondy et au préfet de la Seine-Saint-Denis.
Délibéré après l'audience du 18 mars 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Myara, président,
- M. Laforêt, premier conseiller,
- Mme Hardy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024.
Le rapporteur,
E. Laforêt
Le président,
A. Myara
Le greffier,
L. Dionisi
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.