Vu la procédure suivante :
Par une requête, des pièces complémentaires et un mémoire en réplique, enregistrés les 9 septembre et 19 octobre 2022 et le 10 mars 2023, Mme C B, représentée par Me Nalet, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 9 mars 2022 par lequel le maire d'Aubervilliers a accordé un permis de construire à M. D A pour réhabiliter un immeuble situé 22 rue du Landy, en modifier la façade, y transformer un atelier en logement et procéder à des aménagements extérieurs ;
2°) de mettre à la charge de la commune d'Aubervilliers une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Aubervilliers les entiers dépens.
Elle soutient que :
- le dossier de demande de permis de construire est entaché d'omissions, d'inexactitudes et d'insuffisances ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article UM 2.3 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de Plaine Commune ;
- l'arrêté attaqué est entaché de fraude.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 13 février et 25 avril 2023, la commune d'Aubervilliers conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de Mme B une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 9 mars et 3 avril 2023, M. D A, représenté par Me Guegan, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de Mme B une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient qu'aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé.
La clôture de l'instruction a été fixée au 19 février 2024 par une ordonnance du 5 février 2024.
Des pièces complémentaires, enregistrées le 23 avril 2024 pour Mme B, n'ont pas été communiquées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Hardy, rapporteure,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- et les observations de Me Hurtevent, représentant Mme B.
Une note en délibéré présentée pour Mme B a été enregistrée le 22 mai 2024.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 9 mars 2022, le maire d'Aubervilliers a accordé un permis de construire à M. D A pour réhabiliter un immeuble situé 22 rue du Landy, en modifier la façade, y transformer un atelier en logement et procéder à des aménagements extérieurs. Mme B demande l'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division () ".
3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les travaux projetés portent sur la construction sur une unité foncière, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, devant faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, dès lors que ces derniers tendent seulement à réhabiliter et à modifier les façades de l'immeuble situé 22 rue du Landy, à transformer un atelier en logement d'une surface de plancher de 70 m², et à procéder à des aménagements extérieurs, à l'exclusion de toute construction nouvelle. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, en l'absence de plan de division joint au dossier de demande de permis de construire, doit être écarté.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 126-18 du code de la construction et de l'habitation : " Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le conseil municipal dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer () ". Aux termes de l'article L. 126-19 de ce même code : " Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, par le conseil municipal dans des zones délimitées en application de l'article L. 151-14 du code de l'urbanisme () ".
5. Si la requérante soutient que le dossier de demande de permis de construire aurait dû être accompagné d'une demande de permis de diviser, dont le conseil municipal d'Aubervilliers a institué l'obligation sur son territoire, il ne ressort toutefois pas des pièces du dossier, alors que, par ailleurs, la commune d'Aubervilliers soutient en défense, sans être sérieusement contredite, qu'aucun permis de diviser n'a été institué sur son territoire, qu'un tel permis de diviser aurait été institué par une délibération du conseil municipal de la commune d'Aubervilliers, ou par une délibération de l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune. Dès lors, la requérante ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions des articles L. 126-18 et L. 126-19 du code de la construction et de l'habitation.
6. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 421-26 du code de l'urbanisme : " Les démolitions mentionnées aux articles R. 421-27 et R. 421-28 sont soumises à permis de démolir à l'exception de celles qui entrent dans les cas visés à l'article R. 421-29 ". Aux termes de l'article R. 421-27 de ce code : " Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir ". Aux termes de l'article R. 421-28 : " Doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction : / a) Située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable classé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine ; / b) Située dans les abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ou inscrite au titre des monuments historiques ; / c) Située dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière définie à l'article L. 313-4 ; / d) Située dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ; / e) Identifiée comme devant être protégée en étant située à l'intérieur d'un périmètre délimité par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu en application de l'article L. 151-19 ou de l'article L. 151-23, ou, lorsqu'elle est située sur un territoire non couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, identifiée comme présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique, en application de l'article L. 111-22, par une délibération du conseil municipal prise après l'accomplissement de l'enquête publique prévue à ce même article ". Aux termes de l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement ".
7. D'une part, si les travaux projetés ont vocation à entraîner la suppression d'une surface de plancher de 18 m² de l'atelier situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, dont la destination actuelle est l'artisanat, et que la surface de plancher totale initiale de 205 m² est ramenée à une surface de 187 m², il ressort du plan de masse et de la notice descriptive du projet que la surface de plancher ainsi supprimée de cette destination n'entraîne aucune démolition, et qu'elle est réservée à la création d'une place de stationnement close et couverte adaptée aux personnes à mobilité réduite, dont la surface n'est pas comprise dans le calcul de la surface de plancher. D'autre part, si les travaux projetés par M. A comportent notamment l'aménagement d'un atelier existant en logement, cet aménagement n'entraîne pas la démolition dudit bâtiment, mais seulement l'inversion de la pente d'une partie de sa toiture. Dès lors, les travaux en litige n'entraînent aucune démolition au sens des dispositions du code de l'urbanisme citées au point précédent. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le dossier de demande de permis de construire devait être accompagné de la justification du dépôt d'une demande de permis de démolir ou porter à la fois sur la démolition et sur l'aménagement de l'immeuble, et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme doit être écarté.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants () ". Aux termes de l'article R. 431-9 de ce code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu () ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
10. D'une part, la notice descriptive du projet décrit les immeubles existants à la fois sur la parcelle terrain d'assiette du projet, y compris l'immeuble de la requérante, et ceux situés dans l'environnement proche, implantés rue du Landy, indiquant que l'immeuble du 22 rue du Landy s'implante au sein d'un " faubourg en pleine mutation urbaine ". Par ailleurs, le plan de situation, qui comprend une prise de vue aérienne large des alentours, ainsi que les photographies et le document d'insertion graphique permettent de s'assurer de la prise en considération de la situation du terrain d'assiette du projet dans son environnement immédiat et lointain.
11. D'autre part, contrairement à ce que soutient la requérante, les plans de masse de l'existant et des travaux projetés sont cotés dans les trois dimensions. Par ailleurs, les plans des façades complètent plus précisément les plans de masse en indiquant les hauteurs du niveau du sol, des façades, de la toiture et des fenêtres nouvellement créées.
12. Ensuite, si les plans de masse ne comportent aucune information s'agissant du raccordement de l'immeuble sur lesquels les travaux en litige, ces derniers sont entrepris sur un immeuble existant, qui comprend d'ores et déjà deux logements, et est déjà raccordé aux réseaux publics. Dans ces conditions, cette omission n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
13. Enfin, contrairement à ce que soutient Mme B, le dossier de demande comporte le document graphique d'insertion exigé par les dispositions précitées du c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, matérialisant le projet dans son environnement bâti proche, ainsi que les deux photographies de l'état existant, à la fois dans son environnement proche et lointain exigées par les dispositions du c) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme. Si le plan de masse n'indique pas les points et les angles des prises de vue correspondant aux lieux où ont été réalisées ces deux photographies, cette omission n'a toutefois pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable, dans la mesure où les travaux en litige portent sur un immeuble existant, et où la notice descriptive du projet et les photographies et le document graphique d'insertion joints au dossier de demande suffisent à apprécier d'où ces photographies ont été prises et permettent de situer le terrain dans son environnement proche et lointain.
14. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme doivent être écartés.
15. En cinquième lieu, aux termes de l'article 2.3 de la deuxième partie du règlement de la zone UM du PLUi de Plaine Commune, alors applicable : " Règle générale / La distance séparant les façades ou parties de façade de deux constructions non contiguës se mesure comme suit : / 2.3.1.1 - Dans la zone UM () / Dans le cas où la façade ou partie de façade d'une construction comporte une ou plusieurs baies principales, la distance entre les façades ou parties de façade de deux constructions est au moins égale à la hauteur de la construction la plus haute, existante ou nouvelle, moins 3 mètres (L = Hf-3), avec un minimum de 12 mètres () ". L'article 1.1.2. de la première partie du règlement du PLUi, alors applicable, précise que : " Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme aux dispositions du règlement de la zone où elle se situe, l'autorisation d'exécuter des travaux ne peut être accordée que pour des travaux qui sont étrangers aux règles méconnues ou qui rendent la construction plus conforme à ces dernières ".
16. En l'espèce, si la distance entre les deux façades des bâtiments existants sur la parcelle terrain d'assiette du projet est de 9,09 mètres, les travaux projetés ne modifient toutefois pas l'implantation de la façade principale de la construction qui fait l'objet desdits travaux, et sont, dès lors, étrangers aux dispositions d'ores et déjà méconnues de l'article 2.3 de la deuxième partie du règlement du PLUi de Plaine Commune. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.
17. En sixième et dernier lieu, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
18. En se bornant à soutenir que le pétitionnaire a réalisé des travaux sans autorisation d'urbanisme, que l'atelier existant du rez-de-chaussée de l'immeuble est en réalité un garage, que deux logements sont créés, et non un seul, comme l'indique le formulaire de demande, alors, au demeurant, qu'il ressort des pièces du dossier qu'un seul logement est créé au rez-de-chaussée, que l'état existant ne correspond pas à la réalité, et que le plan " PC4 " du dossier de demande est volontairement erroné, la requérante n'établit pas la fraude qu'elle allègue. Par suite, le permis de construire délivré le 9 mars 2022 ne peut être regardé comme ayant été obtenu par fraude.
19. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de Mme B doit être rejetée en toutes ses conclusions.
Sur les frais liés à l'instance :
20. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme B une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. A et non compris dans les dépens.
21. En revanche, dès lors que la commune d'Aubervilliers, qui n'a pas eu recours au ministère d'avocat, ne justifie pas avoir engagé des frais particuliers pour sa défense dans le cadre du présent litige, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.
22. Enfin, la présente instance n'ayant donné lieu à aucun dépens, les conclusions de la requérante tendant à ce que les dépens soient mis à la charge de la commune d'Aubervilliers ne peuvent qu'être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de Mme B est rejetée.
Article 2 : Mme B versera une somme de 1 500 (mille cinq-cents) euros à M. D A en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions présentées par la commune d'Aubervilliers sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à Mme C B, à M. D A, et à la commune d'Aubervilliers.
Délibéré après l'audience du 21 mai 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Myara, président,
- M. Laforêt, premier conseiller,
- Mme Hardy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024.
La rapporteure,Le président,M. HardyA. Myara
Le greffier,
L. DionisiLa République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
No 22138542