Vu la procédure suivante :
Par une requête, des mémoires et un mémoire en production de pièces, enregistrés le
4 décembre 2021, le 27 mai 2022, le 26 septembre 2022 et le 9 décembre 2022,
Mme A E, M. B J, Mme I D, M. G N, Mme F M, M. K C, Mme H L, la société civile immobilière L. Family et le syndicat des copropriétaires des résidences Oihanean, représentés par Me Wattine, demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 8 octobre 2021 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré à la société Eagle 64 un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble de deux immeubles et quatre villas ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Luz une somme de
4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l'arrêté attaqué a été délivré en méconnaissance de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, faute pour le service instructeur d'avoir vérifié, en exigeant du pétitionnaire la production des résultats de la démarche " éviter - réduire- compenser ", la compatibilité de son projet avec les enjeux environnementaux identifiés sur le terrain ;
- la délibération du 27 février 2020 par laquelle le conseil communautaire de la communauté d'agglomération du Pays basque a approuvé la révision du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Jean-de-Luz, classant le terrain d'assiette en zone 1AU est illégale dès lors que :
cette délibération a été approuvée en méconnaissance de l'article L. 131-4 du code de l'urbanisme, compte tenu de son incompatibilité avec le schéma de cohérence territoriale du Pays basque ;
le plan local d'urbanisme révisé est entaché de contradictions quant aux choix d'implantation du hameau nouveau intégré à l'environnement d'Errota Zahar ;
le hameau nouveau ne s'intègre pas dans l'environnement et y porte atteinte ;
la délibération méconnaît les articles L. 121-22 et L. 121-23 du code de l'urbanisme ;
* elle est entachée de détournement de pouvoir ;
- l'arrêté attaqué méconnaît l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme et l'orientation d'aménagement et de programmation d'Errota Zahar du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Jean-de-Luz ;
- il méconnaît les articles L. 121-22 et L. 212-23 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa version issue de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, le projet n'étant pas situé en continuité avec une agglomération ou un village existant.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 27 juin 2022 et le 20 octobre 2022, la commune de Saint-Jean-de-Luz, représentée par Me Dunyach, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- les moyens soulevés par Mme E et autres ne sont pas fondés.
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 31 mars 2022 et le 30 septembre 2022, la société civile de construction vente Eagle 64, représentée par Me Delhaes, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu'il soit fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme par le prononcé d'un sursis à statuer assorti d'un délai pour régulariser l'autorisation, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir ;
- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Un mémoire présenté pour la société Eagle 64 a été enregistré le 20 décembre 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° du 23 novembre 2018 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dumez-Fauchille,
- les conclusions de Mme Réaut, rapporteure publique,
- et les observations de Me Wattine, représentant Mme E et autres, de Me Malbert, représentant la commune de Saint-Jean-de-Luz, et de Me Lopes, représentant la société Eagle 64.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 8 octobre 2021, le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré à la société Eagle 64 un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble immobilier composé de deux immeubles comportant quatre logements chacun et de quatre villas individuelles. Mme E et autres demandent l'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
2. Aux termes de l'article L 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L.261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.
4. Les requérants, personnes physiques, et la société L. Family sont propriétaires de différents lots au sein du lotissement dénommé " résidence Oihanean ", sis 639 chemin de Basalbetz, et composé de six villas, séparées entre elles d'une centaine de mètres, et bénéficiant de la jouissance collective d'une piscine et d'un abri attenant, au sein d'un espace arboré de près de 3 hectares. Bien que le terrain d'assiette du projet est situé, en son point le plus proche, à une distance minimale de 50 mètres au sud-est de la parcelle des requérants, cette dernière en est séparée par une voie dénommé chemin de Basalbetz, et par deux parcelles, de sorte qu'ils ne peuvent être qualifiés de voisins immédiats. Ensuite, si les requérants soutiennent que la réalisation du projet aura pour effet de les priver de vues vers la campagne environnante et les zones boisées situées aux abords du lac d'Errota Zahar, au droit duquel doit s'implanter le projet, il ressort des pièces du dossier que les vues à partir des propriétés des requérants vers le terrain d'assiette du projet sont masquées à l'ouest par une construction entourée de végétation, et au sud-ouest par une vaste parcelle construite et arborée. Par ailleurs, les requérants ne peuvent utilement invoquer la circonstance qu'un sentier pédestre est prévu le long du parc et de la piscine dont jouissent collectivement les requérants, dès lors que le projet autorisé par le permis litigieux ne prévoit pas par lui-même la réalisation d'un tel sentier. Enfin, si le chemin de Basalbetz, qui dessert les propriétés des requérants, en vertu d'une servitude conventionnelle de passage, constitue également la voie de desserte du projet, d'une part, il n'est pas établi que l'utilisation par les habitants du futur projet serait susceptible d'aggraver les charges d'entretien. D'autre part, d'après les photographies et plans versés au dossier, bien que sa bande de roulement n'offre pas une largeur suffisante pour le croisement de véhicules sur toute sa longueur, le chemin de Basalbetz présente un caractère rectiligne, assurant de bonnes conditions de visibilité, et comporte des accotements praticables. Alors par ailleurs que le projet ne comporte que douze logements et vingt places de stationnement, et que son accès se situe avant celui de la propriété des requérants, et à une centaine de mètres de ce dernier, il n'est pas démontré que sa réalisation serait susceptible de générer des conflits d'usage sur cette voie. Dans ces conditions, le projet litigieux n'est pas susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des biens des requérants propriétaires, ni du syndicat de copropriété de la " résidence Oihanean ". Dès lors, les requérants ne justifient pas d'un intérêt leur donnant qualité pour agir. Par suite, la fin de non-recevoir opposée à ce titre par la commune de Saint-Jean-de-Luz et par la société Eagle 64 doit être accueillie.
5. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d'annulation de la requête de Mme E et autres doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
6. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".
7. En vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par Mme E et autres doivent dès lors être rejetées. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge de ces derniers une somme respective de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Jean-de-Luz et par la société Eagle 64 et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de Mme E et autres est rejetée.
Article 2 : Mme E et autres verseront respectivement à la commune de Saint-Jean-de-Luz et à la société Eagle 64 une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à Mme A E, à la commune de Saint-Jean-de-Luz et à la société civile de construction vente Eagle 64.
Délibéré après l'audience du 13 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,
Mme Genty, première conseillère,
Mme Dumez-Fauchille, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2023.
La rapporteure,
Signé
V. DUMEZ-FAUCHILLE
Le président,
Signé
F. DE SAINT-EXUPERY DE CASTILLONLa greffière,
Signé
A. STRZALKOWSKA
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement.
Pour expédition :
La greffière,