Tribunal judiciaire - 04 juillet 2024 - 23/01992

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Provisions sur charges excessives : Le tribunal a constaté que les provisions sur charges facturées à la société PEOPLE AND BABY étaient plus de trois fois supérieures aux charges réelles, ce qui soulève des doutes quant à la validité des sommes réclamées. En effet, la régularisation des charges pour les années précédentes avait été en faveur du preneur, ce qui renforce la contestation.

3. Retard dans la régularisation des charges : Selon l'article R 145-36 du Code de commerce, les charges doivent être régularisées au plus tard le 30 septembre de l'année suivante. Le tribunal a noté que la régularisation des charges avait été effectuée avec un retard significatif, ce qui a conduit à des provisions indues.

Interprétations et citations légales

- Droit à la contestation : Le tribunal a souligné l'importance du droit du preneur à contester les montants réclamés, en raison de l'imprécision du décompte. Cela s'inscrit dans le cadre plus large du droit des contrats, où la transparence et la bonne foi sont essentielles. Le tribunal a affirmé que "le décompte annexé au commandement débute par un solde débiteur non détaillé, ce qui exclut toute possibilité de vérification et de contestation par le preneur".

En conclusion, la décision du tribunal repose sur une analyse rigoureuse des obligations contractuelles et des droits des parties, mettant en lumière l'importance de la transparence dans les relations locatives.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01992 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIOU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01906
----------------

Nous, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 24 juin 2024 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société [Localité 4] MALRAUX,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

ET :

La Société PEOPLE AND BABY,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0850

**

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 juin 2018, la société MPITS 3 SARL a donné à bail à la société PEOPLE AND BABY, moyennant un loyer annuel de 35000 € hors taxes, des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 1].

Le 13 décembre 2019 la société MPITS 3 a vendu les locaux loués à la société [Localité 4] MALRAUX.

Le 28 juin 2023, la société [Localité 4] MALRAUX a fait commandement à la société PEOPLE AND BABY de lui payer la somme de 25559,16 €.

Par assignation du 9 novembre 2023, la société [Localité 4] MALRAUX demande que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l'explusion de la société PEOPLE AND BABY et de tous occupants de son chef, et que celle-ci soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 45097,61 € au titre des loyers et charges jusqu'au 4 octobre 2023, une indemnité trimestrielle de 19331 € HT/HC depuis le 29 juillet 2023, la somme de 14,20 € correspondant à la levée de l'état des créanciers, augmentée des frais de dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

La société PEOPLE AND BABY conclut au débouté de la demanderesse en ses prétentions, demande subsidiairement des délais suspensifs de la clause résolutoire et très subsidiairement qu'aucune expulsion n'ait lieu avant le terme de l'année scolaire en cours à la date de la décision et que l'indemnité d'occupation n'excède pas le montant du loyer contractuel.

Elle demande que l'exécution provisoire soit écartée et que la demanderesse soit condamnée à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir :

- que les charges de l'année 2022 comptabilisées à titre de provision pour un montant total de 17025,60 € ne sont pas justifiées puisque la facture correspondant à la régularisation des charges communes de copropriété au prorata du lot pris à bail, le relevé général des dépenses ni le relevé individuel des dépenses ne lui ont été communiqués en dépit de ses réclamations ;

- que ce défaut de justification est d'autant plus contestable que pour les années 2020 et 2021 une régularisation très importante a été opérée en faveur du preneur ;

- que des frais de justice et de procédure ont été imputés sur la dette locative ;

- que le dépôt de garantie a été réajusté de façon incompréhensible.

MOTIFS

Le décompte annexé au commandement débute par un solde débiteur de 13804,94 € non détaillé, ce qui exclut toute possibilité de vérification et de contestation par le preneur ;

Alors qu'une provision sur charges hors taxes de 3547 € est appelée trimestriellement, soit une provision annuelle de 14188 €, il ressort des débats et des pièces produites que la régularisation annuelle, au regard des exercices 2020 et 2021, est de l'ordre de 10000 € en faveur du preneur, ce dont il s'évince que la provision facturée au preneur est plus de trois fois supérieure aux charges réelles ;

Alors que selon l'article R 145-36 du code de commerce, les charges doivent être régularisées au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, la régularisation des charges est intervenue le 1er juillet 2022 pour les charges 2020 et le 1er octobre 2023 pour les charges 2021, soit un retard de 11 mois en moyenne ;

Ainsi, à la date du commandement, en juin 2023, les charges 2021 auraient du être régularisées depuis 9 mois, si bien que les provisions étaient alors indues, pour un total TTC de 17024 € correspondant aux 2/3 de la somme réclamée ;

Dès lors, au regard de l'imprécision du décompte annexé et du défaut de régularisation des charges annuelles alors que les provisions appelées sont 3 fois supérieures aux charges réelles, les demandes de la société [Localité 4] MALRAUX se heurtent à une contestation sérieuse quant à l'acquisition de la clause résolutoire et aux sommes réllement dues ;

La société [Localité 4] MALRAUX sera par conséquent déboutée de toutes ses demandes ;

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

- Déboutons la société [Localité 4] MALRAUX de ses demandes ;

- Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles ;

- Laissons les dépens à la charge de la société [Localité 4] MALRAUX.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2024.

LA GREFFIERE
LE PRÉSIDENT