TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1
DU 04 Juin 2024
Dossier N° RG 22/00968 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JK6H
Minute n° : 2024/283
AFFAIRE :
[E] [D] artisan exerçant sous forme d’entrepreneur individuel sous l’enseigne L’Artisan Sellier C/ S.C.I. SIPE
JUGEMENT DU 04 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH
DÉBATS :
A l’audience publique du 08 Février 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024 prorogé au 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à : Me Cécile BRUN
Maître Michaël CULOMA
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEUR :
Monsieur [E] [D]
artisan exerçant sous forme d’entrepreneur individuel sous l’enseigne L’Artisan Sellier
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Cécile BRUN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et assisté par Me Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :
S.C.I. SIPE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Michaël CULOMA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
Le 21 août 2010, la SCI SIPE a consenti à Monsieur [E] [D], artisan en maroquinerie, un bail commercial précaire dérogatoire pour une durée de 23 mois à compter du 1er septembre 2010 et jusqu’au 31 juillet 2012, portant sur un local commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 625 euros par mois hors charges et hors taxes.
Monsieur [E] [D] s’est maintenu dans les lieux après le terme du bail précaire.
Le 1er janvier 2019, les parties ont signé un bail commercial portant sur le même local, pour une durée de neuf années prenant effet le 1er janvier 2019 pour se terminer le 31 décembre 2028, moyennant un loyer annuel hors taxes de 7.000 euros (583,33 euros par mois) soit un loyer TTC de 8.400 euros (700 euros par mois).
Le 17 décembre 2021, la SCI SIPE a délivré à Monsieur [E] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 25.187,15 euros en principal.
Suivant acte du 14 janvier 2022, Monsieur [E] [D] a formé opposition au commandement de payer et assigné la SCI SIPE devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.
Dans ses conclusions du 2 mai 2023, Monsieur [E] [D] demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 du code civil,
Vu les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce,
Vu les dispositions de l’article 2224 du code civil,
Vu le contrat de bail en date du 1er janvier 2019,
Vu le commandement visant les loyers et charges avec la clause résolutoire du 17 décembre 2021,
-JUGER que les demandes de paiement au titre des loyers pour la période de janvier 2014 à janvier 2016 sont prescrites.
-JUGER qu’il n’est pas rapporté la preuve des loyers impayés pour les années 2016 à 2018.
-JUGER que le décompte annexé au commandement ne justifie pas d’un arriéré de loyers et charges avec détail des sommes sollicitées.
-JUGER qu’il n’a jamais été fait état des charges eau et électricité.
-JUGER que le commandement de payer ne respecte pas les prescriptions de l’article L145-41 du code de commerce.
-JUGER que le commandement du 17 décembre 2021 n’est pas fondé tant dans son principe que dans son montant et ne saurait prospérer en résiliation du bail.
-JUGER nul et sans effet le commandement du 17 décembre 2021.
-DEBOUTER la SCI SIPE de l’ensemble de ses demandes.
-CONDAMNER la SCI SIPE au paiement d’une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Cécile BRUN par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, il fait valoir que les demandes antérieures au 14 janvier 2016 visées au commandement de payer sont prescrites, de sorte que le commandement n’est pas valable. Il souligne que, contrairement à ce que soutient la SCI SIPE, les dispositions de l’article 1256 du code civil ne peuvent être appliqués, dans la mesure où le bailleur a lui-même imputé les paiements sur les dettes de 2014 à 2016.
S’agissant des sommes sollicitées au titre des années 2016 à 2019, rappelant que le bail commercial n’a été signé que le 1er janvier 2019, et contestant l’existence d’un bail commercial verbal, il fait valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’il était alors tenu au règlement d’un loyer mensuel de 650 euros. Il souligne que ce montant n’a jamais été sollicité antérieurement au commandement de payer. Il prétend que le bailleur avait accepté une occupation moyennant le versement des sommes effectué, et que la clause résolutoire insérée au bail commercial postérieur n’a pas pu jouer, de sorte que le commandement de payer, au demeurant inexploitable au titre du décompte, est nul.
Il affirme encore qu’aucune reddition des charges qui pourraient être dues au titre des frais d’eau et d’électricité ne lui a été adressée, et que les sommes sollicitées à ce titre dans le décompte ne sont pas justifiées, ce qui entraîne la nullité du commandement de payer.
Pour s’opposer à la résolution judiciaire sollicitée par la SCI SIPE, il soutient qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée.
En réplique, dans ses conclusions du 8 novembre 2023, la SCI SIPE demande au tribunal de :
Vu les articles 1741 et suivants du code civil,
Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,
Vu la jurisprudence
-DEBOUTER Monsieur [E] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre de demande reconventionnelle :
-A titre principal, CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 janvier 2022 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié de plein droit depuis cette date.
-A titre subsidiaire, PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial ratifié le 1er janvier 2019 entre Monsieur [D] et la SCI SIPE
-En conséquence, ORDONNER l’expulsion de Monsieur [D] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique
-ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues.
-CONDAMNER, Monsieur [E] [D] à verser à la société SIPE la somme de 25.411,21 € au titre de ses arriérés locatifs à parfaire au jour de l’audience.
-CONDAMNER Monsieur [E] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 4.000 € au titre de dommages et intérêts compte tenu de sa résistance abusive.
-CONDAMNER Monsieur [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location outre tous accessoires du loyer, soit 700 € par mois.
-CONDAMNER Monsieur [E] [D] à payer à SIPE (SCI) la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
-CONDAMNER Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, distraits au profit de [M] [T], qui affirme y avoir pourvu.
Au soutien de ses demandes, elle invoque l’absence de prescription, aux motifs que, conformément aux dispositions de l’article 1256 du code civil, les paiements survenus au cours des années 2014 à 2018 ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne, donc celle de 2014, puis 2015, puis 2016, puis 2017, de sorte qu’ils ont permis au locataire de solder la dette locative jusqu’au mois de février 2017.
Elle ajoute que Monsieur [E] [D] s’est engagé à solder sa dette à raison de versements mensuels de 1.919,14 euros tous les mois à compter du mois d’avril 2017 sur 6 mois sur la base d’un décompte mentionnant une dette locative pour les années 2014 à janvier 2017, établissant sa volonté d’imputer cette somme sur les années précédentes. Elle ajoute que cette attestation sur l’honneur vaut reconnaissance de dette et interrompt le délai de prescription quinquennal.
Elle affirme qu’à l’expiration du terme du bail dérogatoire, si le locataire reste dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Elle souligne qu’en l’espèce le bail dérogatoire s’est commué en bail commercial à compter du 31 juillet 2012 et que les clauses du bail originaire, parmi lesquelles la clause de paiement des loyers, ont survécu jusqu’au 1er décembre 2019. Elle ajoute que l’engagement de respect de l’échéancier démontre la volonté de Monsieur [E] [D] de se conformer au contrat initial.
Elle prétend qu’il appartient au locataire d’établir qu’il est libéré de son obligation de paiement, ce qui n’est pas le cas, et soutient que le décompte produit est précis et distingue entre les loyers payés et non payés, entre les loyers, les charges et les dépenses liées aux consommations d’eau et d’électricité. Elle ajoute que le commandement délivré pour un montant inexact n’est pas nul mais demeure valable pour la partie incontestée de la dette, de sorte que la clause résolutoire doit s’appliquer et que le contrat doit être résilié.
Subsidiairement, elle invoque la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial compte tenu des fautes graves et répétées du locataire qui ne règle pas son loyer depuis 2014.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 novembre 2023.
MOTIFS
Sur l'objet du litige
En vertu de l'article 4 alinéa 1er du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Il en résulte que l'opinion formulée par les parties sur un point de droit ne constitue pas un terme du litige.
Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.
Sur la validité du commandement de payer du 17 décembre 2021
Sur les sommes sollicitées au titre des années 2014 à 2016
Il est constant que l’action en paiement des loyers se prescrit par 5 ans.
L’article 1256 ancien du code civil, selon lequel :
« Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.
Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement », a été repris par l’article 1342-10 dans ces termes :
« Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.
A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».
En l’espèce, la somme de 25.411 euros visée au commandement de payer du 17 décembre 2021 correspond à l’addition des sommes pour chacune des années concernées. Ainsi, il ressort du décompte annexé que les paiements effectués en 2014 ont été déduits du solde de l’année 2014, et de même pour les années 2015 et 2016.
Si Monsieur [E] [D] n’a pas expressément manifesté son souhait pour que les paiements soient imputés ainsi, il ne s’y est pas opposé.
Cependant, le bailleur verse un document intitulé « Échéancier – Attestation sur l’honneur d’engagement de respect d’un échéancier », signé par Monsieur [E] [D], par lequel il s’engage à solder sa dette envers la SCI SIP à raison de versements mensuels d’un montant minimum de 1.919,14 euros minimum tous les mois à compter du mois d’avril 20007 sur 6 mois par chèque bancaire adressé à l’Etude de la SELARL Lionel DUCROS et Nelly FERRAIOLI.
Ainsi, il manifeste l’intention de Monsieur [E] [D] d’imputer les sommes objets de l’échéancier au titre des années précédentes.
Au demeurant, l’article 2240 du code civil prévoit que « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».
Dès lors, en signant cet échéancier relatif à la dette de loyer au titre des années 2014 à 2017, et en l’exécutant, Monsieur [E] [D] a reconnu sa dette. Il en résulte que la prescription a été interrompue.
Sur les sommes sollicitées au titre des années 2016 à 2018
Selon l’article L145-5 du code de commerce dans sa version applicable au litige, « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
Il est constant que le bail commercial issu du maintien du locataire dans les lieux est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail précaire expiré. Seules les clauses de l'ancien bail qui ne sont pas compatibles avec le statut des baux commerciaux deviennent caduques.
Ainsi, la clause relative au loyer du bail est nécessairement maintenue. Par conséquent, à l’issue du bail précaire, à compter du 1er août 2012 et jusqu’au 31 décembre 2018, le montant mensuel du loyer était de 625 euros hors taxes et hors charges, outre une provision de 25 euros par mois pour paiement des charges, soit un total de 650 euros.
Le fait qu’aucun courrier ni mise en demeure n’ait été adressé au locataire pour solliciter le montant du loyer à cette somme est indifférent.
Dès lors, les sommes sollicitées au titre des années antérieures à la signature du bail commercial sont dues.
Sur les sommes sollicitées au titre des années 2019 et suivantes
Il appartient au locataire de démontrer qu’il a satisfait à l’obligation de règlement des loyers. Or, Monsieur [E] [D] ne produit aucun justificatif à ce titre.
Par ailleurs, et contrairement à ce qu’il indique, le décompte annexé au commandement de payer vise distinctement le montant des loyers d’un côté, et celui de l’eau et de l’électricité, permettant ainsi à Monsieur [E] [D] d’être en mesure de comprendre à quel titre les sommes lui sont réclamées. Au demeurant, le bailleur produit les justificatifs d’eau et d’électricité à compter de l’année 2018.
Il en résulte que l’intégralité des sommes sollicité est dû, et que le commandement de payer ne peut pas être annulé pour ce motif.
Sur la mise en jeu de la clause résolutoire
Il convient de souligner que le contrat de bail commercial de courte durée signé par les parties le 21 août 2010 ne comporte aucune clause résolutoire en cas de non paiement des loyers. Par suite, le nouveau bail qui s’est opéré à son expiration par le maintien dans les lieux du locataire ne peut pas non plus contenir une quelconque clause résolutoire, et c’est seulement dans le cadre du bail à loyer à usage commercial daté du 1er janvier 2019 qu’une telle clause apparaît.
Il en résulte que le commandement de payer visant la clause résolutoire et portant notamment sur des sommes dues alors qu’aucune clause résolutoire n’était prévue est nécessairement nul, et que la clause résolutoire, inexistante au titre d’une période n’a pas vocation à trouver application.
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial
Selon l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inobservation suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », l’article 1227 soulignant que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».
La jurisprudence a eu l’occasion de préciser que pour l’exercice de l’action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Ainsi, nul n’est besoin d’une mise en demeure demeurée infructueuse avant l’introduction de l’instance.
Il est constant que le paiement du loyer constitue l’obligation principale du preneur
En l’espèce, le commandement de payer constitue la mise en demeure faite au locataire d’avoir à payer les sommes dues au titre des loyers. Monsieur [E] [D] ne conteste pas ne pas en avoir réglé les causes.
L’absence de paiement du loyer constitue un manquement particulièrement grave justifiant la résolution judiciaire du bail commercial liant les parties qui sera prononcée.
Sur l’indemnité d’occupation
La résolution judiciaire était acquise à compter de la présente décision, Monsieur [E] [D] est à présent occupant sans droit ni titre et sera condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer outre les charges.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Les éléments versés au dossier permettent d’établir, en l’absence de contestation étayée de Monsieur [E] [D], que la somme sollicitée par la SCI SIPE au titre des loyers et charges est due.
Aussi, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [D] à payer à la SCI SIPE la somme de 25.411,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2022.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
La défense à une action en justice ne dégénérant en résistance abusive qu’en cas de mauvaise foi, faute pour la SCI SIPE de l’établir, elle sera déboutée de cette demande.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [E] [D] qui succombe sera condamné aux dépens, en ce non compris le coût du commandement de payer annulé, ainsi qu’à payer à la SCI SIPE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
DECLARE nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 décembre 2021.
PRONONCE la résolution judiciaire du bail commercial en date du 1er janvier 2019 liant les parties à la date de ce jour.
CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à compter de ce jour à la SCI SIPE une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer auquel s’ajoutent les charges.
CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à la SCI SIPE la somme de 25.411,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2022.
DEBOUTE la SCI SIPE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNE Monsieur [E] [D] à payer à la SCI SIPE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 décembre 2021 déclaré nul.
LE GREFFIER LE PRESIDENT