TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D’ORIENTATION
Enrôlement :
N° RG 23/00114
N° Portalis DBW3-W-B7H-3VJQ
AFFAIRE : FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA
C/ Société NASFAT’IMMO
DÉBATS : A l'audience Publique du 7 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 4 Juin 2024
PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 4 Juin 2024
Par Madame UGOLINI, Vice-Président
Assistée de Mme GIL, F/F greffier
NATURE DE LA DECISION
contradictoire et en premier ressort
EN LA CAUSE DE
FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA (FCT), ayant pour société de gstion la société EQUITIS GESTION, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est 92 avenue de Wagram à PARIS (75017), et reperésenté par la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de PARIS, sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social 256 Bis rue des Pyrénées à PARIS (75020), agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son repréentant légal domciilié en cette qualité audit siège,
venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 120 222, dont le siège social est 29 boulevard Haussmann à PARIS (75009), en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 3 août 2020, soumis aux dispositions du Code Monétaire et financier,
CREANCIER POURSUIVANT
Ayant Me Jeanne GIRAUD pour avocat et pour avocat plaidant Me Michèle SOLA, avocat au Barreau de PARIS,
CONTRE
La Société dénommée NASFAT’IMMO, société civile immobilière au capital sociale, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro SIREN 500 848 122, dont le siège socisal est situé 10 Allée des Chênes Verts à MARSEILLE (13015), prise en la personne de gérant, Monsieur [Y] [G], domicilié en cette qualité audit siège,
Ayant Me Marcel AZOULAY pour avocat
DEBITRICE SAISIE
ET ENCORE :
Le Syndicat des copropriétaires de LA MAURELETTE Quartier la Delorme - 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA MEDITERRANEE, Société par actions simplifiées, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille sous le numéro B 067 803 916, dont le siège social est rue Edouard Alexander à MARSEILLE (13010), prise en la personne de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,
- hypothèque légale prise le 4 janvier 2019 volume 2019 V n°17,
- hypothèque judiciaire prise le 17 mai 2021 volume 2021 V n°2356
Ayant Me Christiane CANOVAS-ALONSO pour avocat,
TRESOR - Service des Impôts des Particuliers des 2/15/16èmes arrondissements de Marseille, dont les bureaux sont situés 3 place Sadi Carnot - 13265 MARSEILLE CEDEX 2,
- hypothèque légale prise le 12 août 2019 volume 2019 V n°3949,
N’ayant pas constitué avocat
CREANCIERS INSCRITS
La société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTENEA, ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT, représentée par la société MCS et Associés, et venant aux droits de la Société Générale poursuit à l’encontre de la SCI NASFAT’IMMO, suivant commandement de payer en date du 20 mars 2023, signifié par Me [N], Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 12 mai 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n° 107, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement n°505 de type F4a, au deuxième étage à gauche dans le bâtiment F, immeuble F3 entrée 10 dans l’allée des Chênes Verts (lot n°1 010), un garage portant le numéro 352 dans le bâtiment Q au sous-sol (lot n°1 861), la propriété exclusive et particulière d’un parking n°350 au sous-sol du bâtiment Q (lot n°1 859), la pleine propriété exclusive et particulière d’une cave portant le n°505 au sous-sol du bâtiment F immeuble F3 (lot n°1 003), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LA MAURELETTE”, situé Chemin de Saint Louis à Saint Joseph et Chemin de Saint Joseph au Canet, rue le Châtelier à MARSEILLE (13015), cadastré Quartier Delorme, section 902 B n°42, lieudit “1 Place des Autures”,
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
Par acte d’huissier du 3 juillet 2023 signifié au domicile, le poursuivant a fait assigner les débiteurs à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 5 septembre 2023.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 6 juillet 2023.
La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 3 juillet 2023 au syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette et au Trésor Public (SIP Marseille 2/15/16).
Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette a déclaré sa créance par acte du 7 août 2023 pour un montant total de 27 907 euros.
Le représentant de la SCI, par l’intermédiaire de son Conseil, a soulevé la nullité de l’assignation, la société MCS et Associés ne justifiant pas de sa qualité à agir faute de verser le pouvoir spécial qui l’y autoriserait, et la SCI n’ayant de surcroît jamais reçu la signification de la cession de créance entre la Société Générale et le FCT CASTANEA.
La SCI conteste par ailleurs la déclaration de créance du syndicat de copropriétaires faite pour une somme de 27 907 euros alors que le titre exécutoire dont il peut se prévaloir indique une somme, en principal, de 9 503,77 euros. Elle affirme de surcroît ne pas avoir reçu l’assignation qui a conduit à cette condamnation par jugement du 4 avril 2019.
Subsidiairement, elle sollicite l’autorisation de vendre le bien à l’amiable.
La SCI sollicite la condamnation du créancier poursuivant et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Maurelette explique que cette somme comprend également les sommes dues au titre de l’arriéré de charges postérieures à celles que la SCI doit régler en exécution du jugement du 4 avril 2019. A cet égard, elle soutient que la SCI a été régulièrement assignée à son siège social, résidence La Maurelette.
Il s’oppose à la demande de vente amiable faute pour la SCI de démontrer quelles démarches elle a accomplies en ce sens.
Il demande la condamnation de la SCI à lui verser al somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le FCT CASTANEA conclut au rejet des contestations, la cession de créance ayant été faite dans le cadre de l’article L 214-168 et suivants du Code Monétaire et Financier et étant de ce fait opposable aux tiers de plein droit sans formalités, la créance étant parfaitement identifiable et individualisée dans l’annexe du bordereau de cession. Il ajoute que n’ayant pas la personnalité morale, le FCT CASTANEA a confié à la société de gestion EQUITIS devenue IQ EQ Management le soin de recouvrer la créance, cette société désignant la société MCS et Associés en qualité de recouvreur, ce dont la SCI a été informée par courrier du 4 septembre 2020.
Le FCT CASTANEA s’oppose à la vente amiable du bien, la créance étant ancienne et aucune diligence n’ayant été accomplie.
Il demande la condamnation de la SCI à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
Sur la qualité à agir du FCT CASTANEA
L’article L 214-168 du code monétaire et financier détermine les conditions de la titrisation de créance :
“I. – Les organismes de titrisation ont pour objet, d'une part, d'être exposés aux risques, y compris les risques d'assurance, mentionnés à l'article L. 214-175-1 et, d'autre part, d'en assurer en totalité le financement ou la couverture, dans les conditions prévues par cet article.
Ils prennent la forme soit de fonds communs de titrisation, soit de sociétés de titrisation.
II. – Les organismes de financement spécialisé ont pour objet, d'une part, d'investir directement ou indirectement dans un ou plusieurs des actifs mentionnés à l'article L. 214-190-1 et, d'autre part, d'en assurer le financement, dans les conditions prévues à cet article.
Ils prennent la forme soit de fonds de financement spécialisé, soit de sociétés de financement spécialisé.
III. – La gestion des organismes de financement est assurée par une société de gestion de portefeuille mentionnée à l'article L. 532-9. Cette société est désignée, selon les cas, dans le règlement ou les statuts de l'organisme.”
L’article L214-169 Vdu code de commerce dispose :
“V. – 1° L'acquisition ou la cession de créances par un organisme de financement s'effectue par la seule remise d'un bordereau dont les énonciations et le support sont fixés par décret, ou par tout autre mode d'acquisition, de cession ou de transfert de droit français ou étranger.
Par dérogation à l'alinéa précédent, la cession de créances qui ont la forme d'instruments financiers s'effectue conformément aux règles spécifiques applicables au transfert de ces instruments. Le cas échéant, l'organisme peut souscrire directement à l'émission de ces instruments ;
2° Lorsqu'elle est réalisée par voie du bordereau mentionné au 1°, l'acquisition ou la cession des créances prend effet entre les parties et devient opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de sa remise, quelle que soit la date de naissance, d'échéance ou d'exigibilité des créances, sans qu'il soit besoin d'autre formalité, et ce quelle que soit la loi applicable aux créances et la loi du pays de résidence des débiteurs ;
3° La remise du bordereau entraîne de plein droit le transfert des sûretés, des garanties et des autres accessoires attachés à chaque créance, y compris les sûretés hypothécaires et les créances professionnelles cédées à titre de garantie ou nanties dans les conditions prévues par les articles L. 313-23 et suivants, de même que l'opposabilité de ce transfert aux tiers sans qu'il soit besoin d'autre formalité.”
Il ressort des pièces versées au débat que par acte du 3 août 2020, la société Générale a cédé au FCT CASTANEA un portefeuille de créances, dont celle afférente au prêt que la société NASFAT’IMMO avait souscrit auprès de la banque.
En application de l’article L 214-169 V du code monétaire et financier, cette cession est devenue opposable de plein droit à la société NASFAT’IMMO dès le 3 août 2020, et sans autre formalité.
Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article L214-180 du Code Monétaire et Financier, les fonds communs de titrisation n’ont pas la personnalité morale :
“Le fonds commun de titrisation est un organisme de titrisation constitué sous la forme de copropriété.
Le fonds n'a pas la personnalité morale. Ne s'appliquent pas aux fonds communs de titrisation les dispositions du code civil relatives à l'indivision ni celles des articles 1871 à 1873 du même code relatives aux sociétés en participation.”
Le créancier poursuivant verse le certificat de création en date du 3 août 2020, émanant de la Sas EQUITIS Gestion, devenue IQ EQ MANAGEMENT ,qui atteste avoir créé le Fond commun de titrisation Castanéa et indique avoir confié sa représentation en justice et le recouvrement de ses créances à une société de recouvrement MCS et Associés, en application de l’article L214-172 du même code qui précise : “Lorsque des créances, autres que des instruments financiers, sont transférées à l'organisme de financement, leur recouvrement continue d'être assuré par le cédant ou par l'entité qui en était chargée avant leur transfert dans des conditions définies soit par une convention passée avec la société de gestion de l'organisme, soit par l'acte dont résultent les créances transférées lorsque l'organisme devient partie à cet acte du fait du transfert desdites créances. Toutefois, à tout moment, tout ou partie du recouvrement de ces créances peut être assuré directement par la société de gestion en tant que représentant légal de l'organisme ou peut être confié par elle, par voie de convention, à une autre entité désignée à cet effet.
La société de gestion, en tant que représentant légal de l'organisme, peut également recouvrer directement toute créance résultant d'un prêt consenti par lui ou en confier, à tout moment, tout ou partie du recouvrement par voie de convention à une autre entité désignée à cet effet.
En cas de changement de toute entité chargée du recouvrement en application des premier et deuxième alinéas, chaque débiteur concerné est informé de ce changement par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire.
De la même manière, la société de gestion peut confier par voie de convention à toute entité désignée à cet effet la gestion et le recouvrement de tout élément d'actif autre que les créances et les prêts mentionnés aux mêmes premier et deuxième alinéas ou s'en charger directement”.
Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que par courrier en date du 4 septembre 2020, la société MCS et Associés a informé la société NASFAT’IMMO de ce qu’elle était chargée de recouvrer la créance suite à sa cession par la Société Générale au FCT CASTANEA.
La société débitrice a donc été parfaitement informée de ce que le recouvrement de la créance avait été confiée à MCS et Associés par la société EQUITIS GESTION, devenue IQ EQ MANAGEMENT, elle-même société de gestion des avoirs du FCT CASTANEA.
De ce fait, le FCT CASTENEA, par l’intermédiaire de la société IQ EQ MANAGEMENT qui a la personnalité morale et qui est représentée par MCS et Associés, a toute qualité pour initier et poursuivre la présente procédure de saie immobilière.
Sur la validité de la déclaration de créance du syndicat de copropriétaires de la résidence LA MAURELETTE
Un jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 4 avril 2019 a condamné la société NASFAT’IMMO à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence LA MAURELETTE la somme de 9 503,77 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2019 et portant intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2017 sur la somme de
4 406,93 euros et à compter du 8 janvier 2019 pour le surplus, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’assignation en date du 8 janvier 2019 a été signifié selon procès-verbal de recherches infructueuses, ainsi que le relève le jugement.
Ce jugement a été également signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse du siège social de la SCI NASFAT’IMMO, 10 allées des Chênes Verts La Maurelette Bat F 3 13015 Marseille. L’huissier indique que le nom de la SCI ne figurait pas sur la boîte aux lettres de l’immeuble.
Il appartenait donc à la SCI de modifier l’adresse de son siège social le cas échéant ou de mettre le nom de la SCI sur la boîte aux lettres.
Il n’est donc nullement démontré que le jugement du 4 avril 2019 n’a pas été valablement signifié.
C’est à bon droit que le syndicat de copropriétaires fait état dans sa déclaration de créance des deux garanties qu’il a prises pour assurer le recouvrement de sa créance et qui ne portent pas sur deux sommes différentes, la première étant l’hypothèque légale en date du 4 janvier 2019, soit antérieurement au jugement, et la seconde étant l’hypothèque judiciaire en date du 11 mai 2021 suite au jugement rendu le 14 avril 2019 devenu définitif et qui porte sur la même créance.
Cependant l’article R 322-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dispose :
“Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l'assignation au débiteur, le commandement de payer valant saisie est dénoncé aux créanciers inscrits au jour de la publication du commandement.”
L’article R 322-7 alinéa 4 précise :
“4° La sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi, en principal, frais et intérêts échus, avec l'indication du taux des intérêts moratoires, par acte d'avocat déposé au greffe du juge de l'exécution et accompagné d'une copie du titre de créance et du bordereau d'inscription et à dénoncer le même jour ou le premier jour ouvrable suivant cette déclaration au créancier poursuivant et au débiteur, dans les mêmes formes ou par signification .”
Or il apparaît que dans sa déclaration de créance, le syndicat des copropriétaires a déclaré une somme totale en principal de plus de 27 000 euros, correspondant à la somme garantie par l’hypothèque judiciaire du 11 mai 2021, mais aussi à des charges de copropriété postérieures, qui n’ont fait l’objet, à ce jour, ni d’une garantie hypothécaire, ni même d’un titre exécutoire. Si le syndicat pourra opposer cette créance lors de son opposition sur le prix de vente dans le cadre de ses privilèges, il ne peut pas la déclarer totalement au titre de créance inscrite.
Il convient donc de juger que la déclaration de créance du syndicat de copropriétaires de la résidence LA MAURELETTE est valide, mais ne porte que sur la somme totale de 11 220,04 euros, outre intérêts de droits, tel que cela est indiqué dans le bordereau d’inscription correspondant.
Sur la créance du FCT CASTANEA
Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :
- un acte notarié passé le 13 mars 2008 devant Me [E], notaire associé à Marseille et portant prêt d’un montant de 150 000 euros portant intérêts de 5,06 % l’an.
Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 23 juin 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 139 245,17 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,06 %.
Sur la demande d’autorisation de vente amiable ;
Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;
La SCI NASFAST’IMMO verse au débat un avis de valeur émis le 23 octobre 2023 par le cabinet [D] [R] qui estime le bien à la somme de 130 000 euros net vendeur. Une promesse d’achat émanant de Madame [B] [G] est également versée au débat pour un montant de 60 000 euros.
Un mail indique que la promettante ne pourrait obtenir qu’un prêt de 60 000 euros.
Il convient de relever que la promettante est la fille du gérant de la SCI, et que cet achat est proposé pour moins de la moitié du prix d’estimation versé au débat par la SCI, qui était de 130 000 euros.
Cette promesse d’achat est donc insuffisante à démontrer la volonté de vendre le bien à un prix correct permettant de désintéresser au mieux les créanciers.
Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;
Sur les dépens
Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.
Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :
Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière
Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
REJETTE la demande de nullité de l’assignation ;
CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;
MENTIONNE la créance de la société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTENEA, ayant pour société de gestion la société IQ MANAGEMENT, représentée par la société MCS et Associés, et venant aux droits de la Société Générale pour :
- 139 245,17 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux de 5,06 %.
le tout jusqu’à parfait paiement,
- les frais de la présente procédure de saisie ;
REJETTE la demande d’autorisation de vente amiable ;
ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement n°505 de type F4a, au deuxième étage à gauche dans le bâtiment F, immeuble F3 entrée 10 dans l’allée des Chênes Verts (lot n°1 010), un garage portant le numéro 352 dans le bâtiment Q au sous-sol (lot n°1 861), la propriété exclusive et particulière d’un parking n°350 au sous-sol du bâtiment Q (lot n°1 859), la pleine propriété exclusive et particulière d’une cave portant le n°505 au sous-sol du bâtiment F immeuble F3 (lot n°1 003), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “LA MAURELETTE”, situé Chemin de Saint Louis à Saint Joseph et Chemin de Saint Joseph au Canet, rue le Châtelier à MARSEILLE (13015), cadastré Quartier Delorme, section 902 B n°42, lieudit “1 Place des Autures”,
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
DIT que la déclaration de créance du syndicat des copropriétaires de la résidence de LA MAURELETTE est valide pour la somme de 11 220,04 euros.
FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 25 septembre 2024 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, 25 rue Edouard Delanglade, salle n°8, 13006 Marseille ;
DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;
DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;
DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;
DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.
DIT n’y avoir lieu à application de la’article 700 du code de procédure civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 4 JUIN 2024.
F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION