TRIBUNAL DE PROXIMITE
D’AUBERVILLIERS
Square Stalingrad
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REFERENCES : N° RG 23/01826 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJVB
Minute : 459/24
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516
C/
Monsieur [O] [F]
Madame [D] [W]
Copie exécutoire délivrée à :
Me Roger LEMONNIER
Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [O] [F]
Madame [D] [W]
Le
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 04 Juin 2024;
par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Gabrielle DERNY, greffière ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social se situe 19/21, Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
représentée par Me Roger LEMMONIER, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [O] [F], demeurant 9 rue Maurice Ravel - Bâtiment 1 - 4ème étage - Appartement 1141 - 93120 LA COURNEUVE
non comparant, ni représenté
Madame [D] [W], demeurant 9 rue Maurice Ravel - Bâtiment 1 - 4ème étage - Appartement 1141 - 93120 LA COURNEUVE
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 23 février 2020, M. [H] [V] et Mme [P] [V] ont donné à bail à Mme [D] [W] et M. [O] [F] un logement sis 9 rue Maurice Ravel (4ème étage - bâtiment 1 - porte 1141) - 93210 La Courneuve, moyennant un loyer mensuel de 688 euros, et 110 euros de provision sur charges.
M. [H] [V] a souscrit auprès d'action logement services un contrat de cautionnement Visale n°A10066935773.
Le 21 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1650 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 25 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Mme [D] [W] et M. [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Aubervilliers, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- condamner Mme [D] [W] et M. [O] [F] solidairement au paiement des sommes suivantes :
3795 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 1650 euors et pour le surplus à compter de l'assignation ;
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 2 octobre 2023.
A l'audience du 2 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 2 avril 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5875 euros, échéance de incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Mme [D] [W] et M. [O] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Mme [D] [W] et M. [O] [F] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.
Mme [D] [W], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 169 euros par mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu'elle perçoit 1500 euros de revenus mensuels.
M. [O] [F], bien que régulièrement assigné à étude, n'est ni présent, ni représenté à l'audience.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [O] [F] a été assigné en l'étude de l'huissier et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 octobre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale en date du 24 décembre 2015 stipule qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant, tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.
Les quittances subrogatives versées aux débats stipulent que conformément aux termes des articles 1346 et 2309 du code civil, « la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par Action Logement Services » (article 1 Contexte).
La société par actions simplifiées Action Logement Services est ainsi subrogée dans tous les droits et actions du bailleur.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 février 2020, du commandement de payer délivré le 21 juillet 2023, des quittances subrogatives en date du 20 septembre 2023 et du 15 décembre 2023, et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2024 que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Mme [D] [W] et M. [O] [F] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 5875 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 1650 euros, à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 3795 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu'issu de la loi du 27 juillet 2023 dispose dans son premier alinéa que tout contrat d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.
Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En outre, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, il convient de rappeler que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (à valeur conventionnelle et constitutionnelle) et que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français.
Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [D] [W] et M. [O] [F] le 21 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 21 septembre 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 février 2020 à compter du 22 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [D] [W] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [D] [W] selon les modalités précisées au dispositif.
En outre, conformément à la demande de Mme [D] [W], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.
De plus, l’expulsion de Mme [D] [W] et M. [O] [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [D] [W] et M. [O] [F]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 septembre 2023.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Mme [D] [W] et M. [O] [F] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Mme [D] [W] et M. [O] [F] au paiement de cette indemnité à compter du 22 septembre 2023, sous réserve des éventuelles quittances subrogatives, jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 2 avril 2024.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement par Mme [D] [W] et M. [O] [F].
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [W] et M. [O] [F] seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.
Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 février 2020 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une part et Mme [D] [W] et M. [O] [F] d'autre part, concernant les locaux situés 9 rue Maurice Ravel (4ème étage - bâtiment 1 - porte 1141) - 93210 La Courneuve, sont réunies à la date du 22 septembre 2023,
CONDAMNE Mme [D] [W] et M. [O] [F] à payer solidairement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5875 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, échéance de décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juillet 2023 sur la somme de 1650 euros, à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 3795 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.
AUTORISE Mme [D] [W] et M. [O] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités, en procédant à 34 versements de 169 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [D] [W] et M. [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [D] [W] et M. [O] [F] à payer solidairement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve des éventuelles quittances subrogatives, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE Mme [D] [W] et M. [O] [F] in solidum aux dépens de l’instance,
REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes.
LE GREFFIERLE JUGE