TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 23/06376
N° Portalis 352J-W-B7H-CZZFK
N° MINUTE : 2
Assignation du :
09 Mai 2023
contradictoire
Expertise :
[Z] [V]
[Adresse 5]
[Localité 11]
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 04 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. NEXITY STUDEA
[Adresse 7]
[Localité 12]
représentée par Maître Sophie LOZE de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 9] - [Localité 12], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0319
DEFENDEURS
Madame [H] [S] épouse [I]
[Adresse 10]
[Localité 14]
Monsieur [L] [I]
[Adresse 10]
[Localité 14]
Tous deux représentés par Me François WAGNER, demeurant [Adresse 8] - [Localité 17], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0366
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DEBATS
A l’audience du 28 mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé au 4 Juin 2024.
ORDONNANCE
Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Par actes sous seing privé successifs en date des :
- 1er avril 1998, la SNC Netter Chevreuil a donné à bail commercial à la société S.G.R.S., devenue Studéa Daumesnil, dans un immeuble situé au [Adresse 6], à [Localité 16], un studio portant le lot n° 38, d’une superficie de 19,38 m2, situé au 3ème étage dans le bâtiment A – [Adresse 21], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1998 pour se terminer le 31 mars 2007, moyennant un loyer annuel de 21.432 francs (soit 3.267,29 euros) hors taxes, T.V.A. en sus, payable trimestriellement à terme échu, pour une activité d’exploitation de « Résidence Etudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite Résidence pour un usage d’habitation »,
- 14 octobre 2006, M. [R] [M] et Mme [X] [M], venant aux droits de la SNC Netter Chevreuil, ont renouvelé ledit bail commercial au profit de la SA Gestrim Campus I, aux droits de laquelle est venue la société Lamy Résidences puis la société Nexity Studéa, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2007 pour se terminer le 31 mars 2016,
- 11 décembre 2008, les époux [M] et la société Gestrim Campus I, aux droits de laquelle sont venues la société Lamy Residences, puis Nexity Studea, ont prévu par avenant que le loyer sera révisé de plein droit le 1er avril de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
Par acte notarié reçu par Me [P], notaire à [Localité 20], le 15 décembre 2016, les époux [M] ont vendu le bien à M. [L] [I] et Mme [H] [S], épouse [I] (ci-après « les époux [I] »).
Par avenant du 7 mars 2017, le bail commercial de biens immobiliers nus a été transformé en bail commercial de biens immobiliers meublés à compter du 16 décembre 2016.
Par acte extrajudiciaire en date du 31 décembre 2020, les époux [I] ont fait délivrer à la société Nexity Studea un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2021.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2021, la société Nexity Studea a sollicité une indemnité d’éviction à hauteur de 45.465 euros.
En l’absence d’accord des parties, par acte extrajudiciaire du 9 mai 2023, la société Nexity Studea a fait assigner les époux [I] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation et condamnation des bailleurs à une indemnité d’éviction à hauteur de 50.121,74 euros.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023, les époux [I] ont contesté l’existence d’une perte de fonds de commerce au préjudice de la société Nexity Studea du fait de l’éviction.
Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la société Nexity Studea demande au juge de la mise en état de :
« - ORDONNER une expertise aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction ;
- DESIGNER un Expert dans la liste des experts agréés par la Cour d’appel du ressort de Paris;
- DEFINIR la mission de l’Expert, comme suit :
- Se rendre sur place, [Adresse 21], située au [Adresse 6] à [Localité 16],
- Visiter le lot n°38 donné à bail et les locaux communs de [Adresse 21] et les décrire,
- Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles,
- Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment déterminer et donner son avis sur :
• l’évaluation globale du fonds de commerce suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières ;
• la part que représente le lot n°38 dans la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et des résidences para-hôtelières ;
• l’indemnité pour trouble commercial ;
• les frais fixes ;
• les frais et honoraires de remploi ;
• les frais de déménagement ;
• les frais administratifs ;
• le montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la Résidence.
- DIRE que l’Expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il déposera un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire leurs observations par le biais de dires, puis qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;
- RESERVER les dépens. »
La société Nexity Studea fait valoir qu’après congé donné par les époux [I], au regard des usages en matière de résidences offrant des services para hôteliers, elle a sollicité une indemnité d’éviction de 45.465 euros, après avoir procédé à une évaluation par référence au chiffre d’affaires, méthode consistant à prendre le chiffre d’affaires annuel moyen, d’après les résultats des trois dernières années et à lui appliquer un coefficient de l’ordre de 2 à 5.
Par conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, le époux [I] demandent au juge de la mise en état de :
« Donner acte aux concluants qu’ils ne s’opposant pas à la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction,
- Compléter ainsi la mission de l’Expert:
– Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment retenir une évaluation du fonds de commerce par la rentabilité, par référence à l’Excédent Brut d’Exploitation,
– Détailler les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la société NEXITY STUDÉA,
- Réserver les dépens. »
Les époux [I] ne s’opposent pas à la désignation d’un expert mais dans le sens du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 25 avril 2013, ils contestent que soient pris en compte les usages en matière d’hôtels et demandent de retenir une évaluation par la rentabilité, par référence à l’Excédent Brut d’Exploitation. Ils sollicitent également que la mission d’expertise soit complétée pour que l’expert détaille les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la société Nexity Studéa.
L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 28 mars 2024, mise en délibéré au 21 mai 2024, prorogée au 4 juin 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la mesure d'expertise
Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction, celui-ci ayant droit au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et étant redevable d'une indemnité d'occupation le temps de son maintien dans les lieux.
Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d'instruction.
En l'espèce, par suite de la délivrance le 31 décembre 2020 d'un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties a pris fin à compter du 30 juin 2021 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Nexity Studea au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce.
Le principe de l'indemnité d'éviction n'est pas discuté par les parties et aucune demande n’est formulée au titre de l’indemnité d’occupation.
Pour chiffrer le montant de l’indemnité d'éviction due par les bailleurs au locataire évincé, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par les bailleurs qui ont donné congé au locataire.
Il apparait prématuré de donner un avis sur la méthode d’évaluation à retenir par l’expert. Il convient de l’inviter à donner son avis sur les différentes méthodes proposées par les parties, au regard des usages de la profession, notamment en matière de résidence étudiante, et des caractéristiques qu’il aura relevées du local considéré, du fonds de commerce du locataire et du fonctionnement de la résidence considérée, afin de donner au tribunal tous les éléments d’appréciation pour évaluer le préjudice causé par l’éviction.
Les dépens de l'incident seront réservés.
L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,
Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 31 décembre 2020 à la SA Nexity Studea ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité pour les locaux objets du bail conclu le 1er avril 1998, renouvelé le 1er avril 2007,
Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :
M. [Z] [V]
[Adresse 5]
[Localité 11]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 22]
avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :
de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux occupés situés [Adresse 6], à [Localité 16], lot n° 38, situé au 3ème étage dans le bâtiment A – [Adresse 21], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
détailler les services et prestations para-hôtelières effectivement offerts, au regard des obligations contractuelles souscrites par la société locataire,
rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- de la perte totale ou partielle de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte totale ou partielle du fonds ou son transfert,
à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé,
A cet effet,
donner son avis sur l’incidence qu’aura l’éviction du studio sur le fonctionnement de la résidence,
* donner son avis sur l’applicabilité de la méthode hôtelière et para-hôtelière et, de façon générale, sur les méthodes d’évaluation proposées par les parties,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ére section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2025,
Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les époux [I] à la Régie du tribunal judiciaire de Paris ([Localité 17], [Adresse 18], 1er étage à droite) au plus tard le 15 septembre 2024,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,
Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 26 septembre 2024 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00
Réserve les dépens,
Faite et rendue à Paris le 04 Juin 2024
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES
SERVICE DE LA RÉGIE
Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 18],
[Localité 13]
Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier
Tel. : [XXXXXXXX04] - [XXXXXXXX03] / fax : [XXXXXXXX02]
[Courriel 19]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
- virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX015] / BIC : [XXXXXXXXXX023]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
- chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
- à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;