TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 24/00550 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YCKQ
MF/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S. VIVASON GROUP
[Adresse 10]
[Localité 13]
représentée par Me Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE, Me Fabrice GRIMAULT, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDERESSE :
S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE
[Adresse 5]
[Localité 15]/FRANCE
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
Intervenants volontaires
M. [B] [H]
[Adresse 3]
[Localité 7]/FRANCE
représenté par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
M. [Z] [H]
[Adresse 11]
[Localité 6]/FRANCE
représenté par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
Mme [U] [H]
[Adresse 12]
[Localité 14]/FRANCE
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
M. [L] [H]
[Adresse 4]
[Localité 9]/FRANCE
représenté par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
Mme [I] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]/FRANCE
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Martine FLAMENT
DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024
ORDONNANCE mise en délibéré au 04 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2011, Madame [E] [O] veuve [H], et ses enfants ou ayant-droit de l’un d’entre eux, Monsieur [Z] [H], Monsieur [B] [H], Monsieur [L] [H], Madame [U] [H] et Madame [I] [F] veuve [H], représentés par leur mandataire, la SAS SIGLA aux droits de laquelle est venue la SAS FONCIA, a consenti à la société Viva’son Gamma SARLU, aux droits de laquelle est venue la SAS VIVASON GROUPE, un bail commercial, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble situé à [Localité 15] (59) [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 29 août 2011 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45 000 euros hors taxe et hors charges, pour y exploiter l’activité d’audioprothésiste.
Exposant subir des troubles de jouissance du local en raison de la dégradation de la façade de l’immeuble, la SAS VIVASON GROUPE a par acte du 20 mars 2020, fait assigner la SAS FONCIA [Localité 15] devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, aux fins de :
-Déclarer la Société VIVASON GROUP tant recevable que bien fondée en ses demandes, y faisant droit,
-Constater les désordres persistants portant sur la façade de l’immeuble, et affectant les locaux commerciaux, situés [Adresse 1],
-Constater que les dégradations des pierres des façades de l’immeuble appartenant aux consorts [H], représentés par FONCIA [Localité 15], constituent un trouble manifestement illicite, ne permettant pas à la société VIVASON GROUP d’exploiter paisiblement et normalement son local commercial,
-Faire injonction aux consorts [H] propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de leur représentant la société FONCIA [Localité 15], d’avoir à réaliser les mesures urgentes et les travaux de reprise en toiture et sur les façades, sous un délai d’un mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-Condamner les consorts [H] propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de leur représentant la société FONCIA [Localité 15], à payer à la société VIVASON GROUP une somme de 10.000 euros à titre de provision sur indemnisation de ses troubles de jouissance et d’exploitation déjà subis pour toute la période du 22 janvier 2024 à la date de réouverture de l’entrée principale du magasin situé au rez-de-chaussée, le 13 février 2024,
-Ordonner la consignation d’une partie du loyer mensuel, à concurrence de 2.500 euros par mois, à compter du mois de mars 2024, avec versement par VIVASON GROUP des sommes à consigner entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignation, avec mission de conserver le séquestre jusqu’à la fixation définitive de l’indemnisation due par les Bailleurs à VIVASON GROUP,
-Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au Tribunal avec la mission suivante :
-se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment l’intégralité des pièces visées dans l’assignation,
-se rendre sur place au lieu de l’immeuble situé [Adresse 1] appartenant aux Consorts [H], examiner la façade, et visiter les parties communes et les locaux commerciaux, au regard des points faisant problèmes,
-entendre tous sachants, et se faire communiquer tous documents et pièces que l'expert estimera utiles à l'accomplissement de sa mission,
-examiner l’ensemble des murs extérieurs présentant des dégradations en cause, et décrire tous les désordres existants, en donner son avis sur les causes et origines des problèmes constatés,
-dire quels seraient les travaux et mesures urgentes devant être réalisés en façade,
-déterminer tous les travaux de reprise, de réparation, et de mise en conformité aux règles DTU et règles de l'Art, qui sont nécessaires,
-fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer l’ensemble des préjudices subis,
-donner son avis sur les évaluations indemnitaires des préjudices, notamment de jouissance, et d’exploitation qui sont subis par la société VIVASON GROUP.
-Dire que l’expert pourra se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, s’entourera de tous avis et pourra en cas de besoin s’adjoindre le concours de tous spécialistes de son choix dans un domaine distinct du sien en tant que sapiteur
-Dire que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans les trois mois de sa saisine
- Dire qu’il en sera référé au Juge en cas de difficulté
-Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’Ordonnance à intervenir,
-Condamner les Consorts [H] représentés par la société FONCIA [Localité 15], à payer à la Société VIVASON GROUP une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner les Consorts [H] représentés par la société FONCIA [Localité 15], en tous les dépens, en ce compris, le cas échéant les frais d'expertise, lesdits dépens qui pourront être recouvrés par Maître Alban POISSONNIER en application de l'Article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 09 avril 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 21 mai 2024.
A cette date, la SAS VIVASON GROUPE représentée par son avocat sollicite le bénéfice son acte introductif d’instance.
Aux termes de leurs conclusions, la SAS FONCIA et les consorts [H], intervenants volontaires, demandent au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :
Vu les articles 1231-1 et 1728 du code civil,
Vu les articles 4, 5, 31, 32, 122, 145, 146, 696, 700, 768 et 835 du code de procédure civile,
Vu les articles R. 421-17-1, R. 423-23 et R. 423-24 du code de l’urbanisme,
Vu les articles A. 444-10 et suivants du code de commerce,
À titre principal,
- Déclarer irrecevables les demandes formulées par la SAS VIVASON GROUP à l’encontre de Mme [E] [O] veuve [H] et de la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE ;
- Prononcer la mise hors de cause de la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE ;
- Débouter la SAS VIVASON GROUP de l’intégralité de ses demandes ;
À titre infiniment subsidiaire,
Si une expertise devait être ordonnée,
- Débouter la Société VIVASON GROUP de ses demandes d’audit complet de l’immeuble.
- limiter la mission d’expertise aux chutes d’enduit de façade constatées en Janvier 2024,
- dire que l’expertise aura lieu aux frais avancés de VIVASON GROUP.
Si une condamnation en obligation de faire était prononcée à l’encontre des concluants,
- Constater dire et juger que le délai d’un mois est inenvisageable et le porter à minima à 6 mois compte-tenu des délais d’intervention et des nécessaires autorisations administratives.
En tout état de cause,
- Condamner la société VIVASON GROUP à verser aux consorts [H], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société VIVASON GROUP au paiement des dépens d’instance, ainsi que les frais visés aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision, susceptible d’appel est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’intervention volontaire des consorts [H]
Les consorts [H] bailleurs de la SAS VIVASON GROUP, sont les propriétaires de l’entier immeuble dans lequel se situe le local donné à bail commercial .
L’intervention volontaire des consorts [H] aux côtés de leur mandataire chargé de la gestion du bien immobilier, est recevable, conformément aux dispositions des articles 328 et suivant du code de procédure civile, les bailleurs ayant intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie.
Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de Madame [E] [O] veuve [H]
Les consorts [H] soulèvent l’irrecevabilité des prétentions formées par la SARLU VIVASON, à l’égard de [E] [O] veuve [H], qui est décédée le 03 octobre 2023, laissant pour lui succéder [Z] [H], [B] [H], [L] [H] et [U] [H] ses enfants, ainsi qu’il résulte de l’attestation notariée du 14 novembre 2023 (pièce n°13 FONCIA).
Les demandes formées à l’encontre de cette défenderesse, sont irrecevables.
Sur la mise hors de cause de la SAS FONCIA
La SAS FONCIA sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est qu’un gestionnaire immobilier venu aux droits de la société SIGLA chez laquelle les bailleurs ont élus domicile conformément à l’article 111 du code civil. La SAS FONCIA expose ne pas avoir la qualité de bailleur, de sorte qu’elle ne peut être partie à une procédure portant sur un local commercial sur lequel elle ne détient aucun droit.
Selon l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. En l’occurrence, la SAS FONCIA est chargée de la gestion immobilière du bien donné en location, pour le compte des bailleurs, mais elle n’est aucunement tenue au titre des obligations du bailleur résultant du bail, et n’est pas contractuellement engagée à l’égard du preneur.
Par conséquent, la société FONCIA HAUTS DE FRANCE n’a pas qualité à défendre au titre des réclamations formées par la SAS VIVASON, et les demandes formées à son encontre sont irrecevables.
Sur l’exécution de travaux sous astreinte
Exposant avoir subi des troubles de jouissance, du fait de l’état dégradé de la façade et de la réalisation de travaux pour y pallier, entre décembre 2022 et juin 2023, puis du 22 janvier 2024 au 13 février 2024, en raison de chute de débris de pierre et de gravats sur le trottoir devant le magasin, en provenance de la façade haute de l’immeuble, ce qu’elle a fait constater par procès-verbal du 25 janvier 2024 et après avoir mis en demeure du 05 février 2024 le bailleur, la SAS VIVASON sollicite l’exécution sous astreinte par le bailleur, de travaux en façade et en toiture, à la charge du bailleur qui en est responsable.
Les consorts [H] s’opposent à cette prétention, qu’ils estiment sans objet, dès lors qu’ils ont fait sécuriser les lieux, réparer les chéneaux et engagé des démarches pour le ravalement complet de la façade, soutenant par ailleurs avoir fait systématiquement diliigence, contestant l’existence d’une situation d’urgence ou un quelconque trouble de jouissance actuel dans l’exploitation du local.
Subsidiairement, les bailleurs sollicitent que leur soit octroyé un délai de réalisation des travaux de plus d’un mois, pour tenir compte que l’immeuble se situe dans un périmètre sauvegarde et que tout travaux requiert des autorisations d’urbanisme préalable et qu’ils ne sont que de simples particuliers, sans la faculté des institutionnels de mobiliser des professionnels compétents.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux. Il est tenu de procéder à toutes reparations autres que celles d’entretien et locatives qui sont à la charge du preneur en application du bail (article 8 du contrat de bail- pièce VIVASON n°2).
Il n’est nécessaire dans cette hypothèse ni de caractériser une quelconque urgence, ni même d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.
En l’occurrence, il n’est pas contestable que le preneur a supporté l’exécution de travaux de ravalement, entre décembre 2022 et fin juin 2023, imposant pour ses salariés et sa clientèle d’emprunter la porte d’accès aux parties communes du fait de la présence d’un échafaudage, pour pénétrer dans le commerce (pièces VIVASON n° 5, 6) puis a subi la présence de barrières de sécurité devant son magasin entre le 24 janvier 2024 et le 13 février 2024 en vertu d’un arrêté municipal de sécurité, du fait de chute de pierres et de débris en provenance du toit et de la façade de l’immeuble, ce qui a été constaté par procès-verbal du 25 janvier 2024 (pièce VIVASON n°7).
Le bailleur justifie quant à lui avoir fait poser en janvier 2024 des filets de sécurité sur la façade de l’immeuble (pièce [H] n° 8), fait procéder à la dépose et remplacement des chéneaux en avril 2024(Pièce [H] n°10) et fait évaluer par la société NORDFLAM en février 2024, le coût de travaux en toiture (pièce [H] n°11). Ces travaux dont l’inexécution est de nature à affecter la solidité de l’immeuble et sa structure, incombent sans conteste au bailleur, au titre des grosses réparations de l’article 606 du code civil.
Pour autant et contrairement à ce que le bailleur soutient, dès lors qu’il n’est justifié ni de l’acceptation du devis précité, ni d’un calendrier imminent d’exécution des travaux, il ne peut être soutenu que la demande d’exécution de travaux est “sans objet”.
L’obligation du bailleur de procéder à l’entretien de l’immeuble en conformité avec sa destination, à savoir l’exploitation d’un local commercial, qui a été à plusieurs reprises au cours des 18 mois précédents, affectée en raison de l’état de l’immeuble et de sa façade, n’est donc pas contestable.
Il sera en conséquence fait droit à la demande d’éxécution des travaux, selon les modalités exposées au dispositif de la présente décision.
Sur l’indemnisation de troubles de jouissance
Invoquant les troubles dans l’exploitation du local commercial depuis le 22 janvier 2024 et jusqu’au 13 février 2024, la SAS VIVASON réclame la condamnation des défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros, à valoir sur l’indemnisation des troubles de jouissance et d’exploitation.
Les défendeurs contestent l’existence même des troubles allégués, ainsi que le quantum du préjudice, chiffré selon eux artificiellement, soutenant que l’accès au local a été maintenu et que l’intérieur du local n’a subi aucune dégradation et qu’il ne peut être fait aucun lien entre une éventuelle perte d’exploitation et la présence temporaire d’un échafaudage durant les travaux conservatoires, alors en outre que l’article 13 du bail qui impose au locataire de s’assurer contre toute perte d’exploitation s’analyse comme une clause de renonciation à recours.
En application des dispositions du droit commun du bail, le bailleur est tenu de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux loués et est responsable à l’égard du preneur des troubles de jouissance dont il ne peut s’exonérer qu’en cas de force majeure (article 1719-3 ° du code civil).
En l’occurrence, il ressort du procès-verbal de constat du 25 janvier 2024 (pièce VIVASON n° 7) qu’un périmètre de sécurité matérialisé par des rubalises empêchant toute circulation publique sur le trottoir devant le local commercial a été installé et que “L’entrée publique du commerce installé au rez-de-chaussée est condamnée, seule la porte d’entreé des parties communes de l’immeuble reste accessible” (page 7) et que “La clientèle est invitée à pénétrer dans le magasin depuis la porte de service située au fond à droit du couloir d’entrée de l’immeuble” (page 6) et que “Des gravats se sont échoués sur le trottoir et jonchent le sol en bordure d’immeubles” , “le sol est jonché de poussières blanches et de gravats”(pages 8 et 9).
La limitation de l’accès au local et la contrainte de faire passer la clientèle par la porte d’accès des parties communes sont demeurées jusqu’au 13 février 2024, soit pendant vingt jours et quand bien même le préjudice d’exploitation et de perte de clientèle, n’est à ce jour aucunement établi, il n’en demeure pas moins, que l’accès par une porte autre que l’accès au local sur rue est constitutive d’un trouble de jouissance, que le bailleur est tenu d’indemniser, en allouant au preneur, une provision de 2.000 euros, à défaut par lui de justifier d’un cas de force majeure. Dès lors que le préjudice de pertes d’exploitation n’est pas retenu, le bailleur ne peut invoquer l’article 13 du bail, qui porterait selon lui, renonciation du preneur à solliciter toute indemnisation au titre d’un préjudice d’exploitation.
Sur la consignation partielle des loyers
La SA VIVASON sollicite la consifgnation partielle des loyers dans l’attente de la réalisation effective des travaux garantissant une jouissance paisible des lieux, ce sur quoi le bailleur s’oppose arguant du fait qu’il n’est pas démontrée une impossibilité d’exploiter le local donné à bail.
En l’occurrence, quand bien même l’accès principal a été momentanément interdit au profit d’un accès par les parties communes, il n’est pas contestable que le local a continué à être exploité et qu’il n’est démonté aucune impossibilité totale, de l’exploiter, de sorte qu’il n’apparait pas légitime d’ordonner la consignation des loyers, même partiellement.
Sur la demande de désignation d’un expert
La demanderesse sollicite la désignation d’un expert, aux fins de déterminer les causes des désordres affectant l’immeuble et les remèdes à y apporter, ainsi que le préjudice en résultant pour elle, ce sur quoi le bailleu s’oppose invoquant l’absence de motif légitime du preneur à obtenir une mesure d’instruction, en l’absence de litige ultérieur crédible, alors qu’une expertise d’assurance est déjà en cours et que des travaux ont été réalisés en janvier 2024.
En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Il suffit ainsi qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.
En l’occurrence, le preneur qui n’a de droits que sur les parties de l’immeuble donné à bail, ne présente pas un intérêt à obtenir la désignation d’un expert, pour déterminer la nature des travaux sur l’ensemble de celui-ci.
Sur les autres demandes
Les consorts [H] qui succombent supporteront les dépens et supporteront leurs propres frais. Ils seront déboutés de leur demande pour frais irrépétibles et au titre des dispositions de l’article A444-10 du code de commerce.
Ils seront en outre condamnés à payer à SAS VIVANO GROUP, la somme de 1500 euros, au titre des frais irrépétibles que celle-ci a été contrainte d’exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,
Déclarons recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Z] [H], Monsieur [B] [H], Monsieur [L] [H], Madame [I] [H] épouse [F] et Madame [U] [H] ;
Déclarons irrecevable les prétentions formées à l’égard de [E] [O] veuve [H],
Ordonnons la mise hors de cause de la SAS FONCIA HAUTS de FRANCE,
Odonnons aux consorts [H] de faire réaliser les travaux de reprise en toiture et sur les façades, tels que préconisés au devis de NORDFLAM, propres à faire cesser les troubles invoqués, dans un délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant trois mois,
Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,
Condamnons les consorts [H] à payer à titre provisionnel, à la SAS VIVASON GROUP la somme de 2.000 euros (deux mille euros) à valoir sur les troubles de jouissance supportés par le preneur pour la période du 22 janvier 2024 au 13 février 2024,
Déboutons la SAS VIVASON GROUP de sa demande de consignation des loyers,
Disons n’y avoir lieu à désignation d’un expert,
Condamnons les consorts [H] à payer à la SAS VIVASON GROUP, la somme globale de 1500 euros pour frais irrépétibles,
Déboutons les consorts [H] de leurs demandes pour frais irrépétibles et au titre des frais de recouvrement de l’article A444-10 du code de commerce,
Condonmons les mêmes aux dépens,
Rappelons que la présente ordonnnace est excéutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIERLA JUGE DES RÉFÉRÉS
Martine FLAMENT Carine GILLET