TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé
N° RG 24/00733 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YIRV
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. DES [Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Corinne PHILIPPE, avocat au barreau de VALENCIENNES
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. MATEX
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillante
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 21 Mai 2024
ORDONNANCE du 04 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 28 février 2014, la SCI DES [Adresse 5] a consenti à la SARL MAETEX un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2014, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.416 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre versement d’un dépôt de garantie de 10.248 euros.
Les loyers et charges étant impayés, la SCI DES [Adresse 5] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 à la SARL MAETEX, un commandement de payer les loyers, pour un montant de 19.515,04 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement de payer étant demeure infructueux, la SCI DES [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, fait assigner la SARL MAETEX devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
Vu l'article L. 145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 834 et 835a12 du Code de procédure civile,
- Au Principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;
Mais dès à présent:
-Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 20 Janvier 2024 ;
En conséquence
-Ordonner l'expulsion de la société MAETEX des locaux sis à [Adresse 4] ainsi que tous les occupants de son chef avec intervention de la force publique si nécessaire et ce sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.
-Juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-2 du Code des procédures civiles d'éxécution
-Condamner par provision la société MAETEX à verser à la SCI DES [Adresse 5], la somme de 19.515,04€ correspondant aux sommes réclamées dans le commandement de payer, ainsi que tous les loyers, charges et taxes lui incombant à partir du commandement de payer jusqu'à la résiliation du bail, sommes qu'il conviendra d'assortir des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023
-La condamner par provision à payer à la SCI DES [Adresse 5] une indemnité d'occupation correspondant au loyer annuel soit la somme de 10.157,46€ par mois outre les charges, à compter du 21 Janvier 2024 et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.
-La condamner à verser à la SCI DES [Adresse 5] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers frais et dépens engagés pour l'instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, la SCI DES [Adresse 5], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SARL MAETEX n’a pas constitué avocat.
Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition.
En l’occurrence, la SCI DES [Adresse 5] ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés n’a pas qualité pour prononcer la résiliation du bail commercial aux torts de l’une des parties au contrat, l’analyse et l’interprétation des clauses d’un contrat aboutissant à la qualification d’une faute à la charge de l’une des parties relevant du fond du droit. Il dispose néanmoins des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 14 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 19.515,04 euros, délivré le 20 décembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 20 janvier 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.
Sur le sort des meubles :
Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation :
Le maintien dans les lieux de la SARL MAETEX après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI DES [Adresse 5], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL MAETEX au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré :
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La SCI DES [Adresse 5] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SARL MAETEX a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 19.515,04 euros, correspondant aux sommes réclamées dans le commandement de payer ainsi que tous les loyers, charges et taxes lui incombant à partir du commandement de payer jusqu’à la résiliation du bail.
Après déduction des sommes de 1.581,50 euros et de 840,00 euros au titre des pénalités de non-paiement dans les délais, mais non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 17.093,54 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.
La SARL MAETEX sera en conséquence condamnée à payer à la SCI DES [Adresse 5] la somme provisionnelle de 17.093,54 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 30 novembre 2023.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur les demandes accessoires :
La SARL MAETEX, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI DES [Adresse 5] la somme de 1.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 28 février 2014, portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], depuis le 20 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL MAETEX et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 janvier 2024 ;
Condamnons à titre provisionnel la SARL MAETEX au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL MAETEX à payer à la SCI DES [Adresse 5] la somme provisionnelle de 17.093,54 euros (dix-sept mille quatre-vingt-treize euros cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 30 novembre 2023 ;
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Condamnons la SARL MAETEX à payer à la SCI DES [Adresse 5] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL MAETEX aux dépens ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE