TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [C] [O]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel NOMMICK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01111 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33OA
N° MINUTE : 3
JUGEMENT
rendu le 04 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. ERIGERE, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1467
DÉFENDERESSE
Madame [C] [O],
demeurant [Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01111 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33OA
EXPOSÉ DU LITIGE
Depuis le 23 juillet 2008, la société d’HLM ERIGERE a consenti un bail à Mme [C] [O] portant sur un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 881,69 euros, charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM ERIGERE a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3.117,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2023, le 17 février 2023.
Par acte d'huissier en date du 22 décembre 2023, la société d’HLM ERIGERE a fait assigner Mme [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciairede Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire sous astreinte de 150 euros par jour de retard et sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyers à hauteur de 1.409,89 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération outre 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l’audience du 3 juin 2019, la SAS Plaine Monceau s’est désistée de sa demande actée par décision du tribunal d’instance en date du même jour.
A l'audience du 19 mars 2024, la société d’HLM ERIGERE, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation sauf celle relative à l’arriéré de loyer soldé qu’elle a actualisé à la somme de 604,42 euros.
Mme [C] [O] s’est présentée à l’audience et a indiqué avoir soldé la dette. Elle explique que la dette s’est constituée à la suite de problèmes de santé.
La société d’HLM ERIGERE a été autorisée à produite une note en délibéré afin de confirmer la bonne réception des fonds ayant permis de solder la dette.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024.
Par courrier électronique du 4 avril 2024, la société d’HLM ERIGERE, par l’intermédiaire de son conseil, a confirmé que le paiement de 780 euros mentionné par Mme [O] avait bien été effectué le 18 mars 2024 permettant de solder la dette mais qu’à la date du 31 mars 2024, elle était débitrice de la somme de 239,34 euros et qu’elle maintenant sa demande de résiliation judiciaire du bail compte tenu des irrégularités de paiement de la locataire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, le bailleur verse aux débats un commandement de payer en date du 17 février 2023 pour un arriéré de loyer s’élevant à 3.117,75 euros qui n’a pas été réglé dans les mois qui ont suivi la délivrance de celui-ci.
Des retards systématiques dans le paiement du loyer peuvent justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, toutefois force est de constater que les difficultés de paiement sont apparues au cours des deux dernières années alors que la conclusion du bail remonté à 2008.
Les efforts faits par la locataire pour régler sa dette avant l’audience tend à démontrer que le paiement du loyer reste la préoccupation majeure de Mme [C] [O].
Par ailleurs, il convient de relever que si à la date du 31 mars 2024, le bailleur mentionne une dette de 239,41 euros, celle-ci correspond en réalité au loyer en cours, lequel est échu au jour du décompte et est d’un montant inférieur à l’échéance mensuelle laquelle est de 881,69 euros, ce qui montre qu’entre l’audience et le 31 mars 2024, le compte locataire de Mme [C] [O] était créditeur.
En conséquence, le retard de paiement à l’origine de la procédure ne sera pas considéré comme constitutif d’un manquement suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail et la société d’HLM ERIGERE sera déboutée de sa demande à ce titre.
La résiliation du bail n’étant pas prononcée, il n’y a pas lieu de déclarer Mme [C] [O] sans droit ni titre ni d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.
Sur les demandes accessoires
Le demandeur qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Chaque partie supportera ses propres frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la société d’HLM ERIGERE de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu depuis le 23 juillet 2008 portant sur un appartement à usage d’habitation [Adresse 2] ;
CONSTATE l’absence de dette de loyer à la date de l’audience ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DEBOUTE [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société d’HLM ERIGERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société d’HLM ERIGERE aux dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE