Min N° 24/00436
N° RG 23/03254 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDF5X
Mme [Z] [U]
M. [J] [Y]
C/
Mme [V] [O]
M. [I] [O]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDEURS :
Madame [Z] [U]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Adrien THIEBAUD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
Monsieur [J] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 4]
assistée de Me Adrien THIEBAUD, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [V] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [I] [O]
[Adresse 3]
[Localité 2]
assistés de Me Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Adrien THIEBAUD
Copie délivrée
le :
à : Me Jallal HAMANI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de location du 12 juillet 2008, Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] ont donné à bail à Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 764 euros hors charges.
Suivant arrêté préfectoral du 17 septembre 2021, le pavillon était déclaré insalubre et les propriétaires étaient enjoints de prendre toutes les dispositions pour que l'installation électrique du logement soit sécurisée et pour que le dispositif de ventilation soit réglementaire, et ce dans un délai de trois mois.
Par ordonnance 12 avril 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :
-ordonné aux locataires de laisser l'accès aux lieux loués aux fins de procéder aux travaux relatifs à la sécurisation de l'installation électrique et à la mise en conformité du système de ventilation ordonnés par l'ARS dans son arrêté d'insalubrité notifié le 22 septembre 2021 ;
-ordonné aux bailleurs d'aviser sous un délai de prévenance de huit jours minimum de la date effective des travaux ainsi que de leur durée prévisible, par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
Un arrêté préfectoral du 20 septembre 2022 a abrogé l'arrêté d'insalubrité susmentionné.
Par courrier du 4 janvier 2023, Monsieur et Madame [O] ont fait signifier aux locataires un congé pour reprise du bien.
Par acte d'huissier 10 juillet 2023, Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] ont fait assigner Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d'indemnisation des préjudices subis sur la période de location. Ils quittaient le logement le lendemain.
Au terme de plusieurs renvois prononcés à la demande des parties, l'affaire a été appelée et débattue à l'audience du 3 avril 2024.
Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y], respectivement représentée et assisté par leur conseil, se réfèrent oralement à leurs dernières conclusions par lesquelles ils demandent au juge de débouter Monsieur et Madame [O] de l'ensemble de leurs demandes et de condamner ces derniers à leur payer les sommes suivantes :
-21.536 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice de jouissance) ;
-20.000 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice moral) ;
-3.624,20 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice matériel) ;
-10.000 euros à titre de dommages et intérêts (résistance abusive) ;
-66 euros au titre du défaut de régularisation annuelle des charges locatives ;
-1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
In limine litis, ils demandent à ce que les pièces adverses 24 à 27 soient écartées des débats sur le fondement du principe du contradictoire pour avoir été produites postérieurement au 18 mars 2024, sans respecter le calendrier de procédure qui avait été fixé lors de la précédente audience.
Au soutien de leurs demandes indemnitaires, ils font valoir que Monsieur et Madame [O] ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 1719 du code civil en ce que le logement loué ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent décrites par le décret du 30 janvier 2002 ; ils font état de problèmes d'humidité signalés aux bailleurs dès décembre 2017, auxquels ces derniers n'ont jamais complètement remédié. Ces désordres leur ont causé un préjudice de jouissance (conditions d'hébergement, travaux prolongés), matériel (coût de deux constats d'huissier, frais de garde-meuble), moral (problèmes de santé de Madame [U] et de leur fils de 12 ans), outre un préjudice lié à la résistance abusive de ces derniers.
A l'appui de leur demande au titre des charges, ils soulignent que le contrat de bail prévoit le versement par les locataires d'une somme de 6 euros au titre des charges mensuelles, régulièrement acquittée mais sans que les bailleurs ne procèdent à aucune régularisation sur la durée du bail, en contradiction avec ce qui est prévu à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Ils réclament ainsi la restitution des provisions versées sur les trois dernières années.
En réplique aux prétentions adverses, ils contestent être redevables d'un solde locatif, mettant en évidence le décompte inexact des défendeurs qui ne tient pas compte de la déduction du dépôt de garantie, intègre un loyer de 2018 manifestement prescrit, ou encore comprend la taxe sur les ordures ménagères non justifiée. Sur les dégradations alléguées, ils contestent être tenus au paiement d'une remise en état du bien loué propre à remédier aux désordres constatés par arrêté d'insalubrité traduisant les manquements des bailleurs à leurs obligations ; ils soulignent par ailleurs qu'il n'est tenu aucun compte de la vétusté malgré quinze ans d'occupation du bien. Quant à la demande indemnitaire fondée sur leur mauvaise foi, ils soulignent qu'aucun préjudice n'est justifié ni même évoqué dans les écritures adverses.
Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O], assistés de leur conseil, se réfèrent oralement à leurs dernières conclusions par lesquelles ils demandent au juge de débouter Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] de leurs demandes et de condamner ces derniers à leur payer les sommes suivantes :
-1.243,27 euros au titre des loyers impayés ;
-17.922,30 euros au titre des dégradations locatives ;
-5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En réplique aux demandes adverses, ils font valoir que Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] n'ont pas entretenu leur logement et en ont fait un usage contraire à sa destination (entreprise artisanale de Monsieur [Y]). Ils ont quant à eux réaliser l'ensemble des travaux prescrits par l'ARS.
Sur la demande en paiement de la dette locative, ils font valoir que les défendeurs sont redevables de la somme de 773,25 euros pour l'année 2018, de 334,02 euros pour l'année 2023 et de 136 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères.
Sur la demande au titre des réparations locatives, ils font état de dégradations locatives constatées à la fin du bail.
Sur la demande de dommages et intérêts, ils soulignent la mauvaise foi des locataires dans l'exécution du contrat de bail, notamment pour avoir fait obstacle à la réalisation des travaux préconisés par l'ARS.
La décision était mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande in limine litis aux fins de voir écarter les pièces 24 à 27 des défendeurs
Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Lors de l'audience du 31 janvier 2024, un calendrier de procédure a été établi entre les parties, lequel prévoyait un délai de communication des écritures et pièces fixé au 4 mars 2024 pour les demandeurs et jusqu'au 18 mars 2024 pour les défendeurs. Il était précisé par le juge qu'aucune écriture ou pièce ne seraient acceptées au-delà de ces délais.
Les défendeurs et leur avocat étaient absents à cette audience mais le calendrier de procédure a été notifié aux parties dans l'avis de renvoi adressé par le greffe.
Or, les défendeurs ont produit les pièces contestées le 29 mars 2024, soit plus de dix jours après la date butoir qui avait été fixée par le juge.
En outre, l'affaire avait fait l'objet d'un précédent renvoi lors de la première audience du 18 octobre 2023.
En conséquence, et afin de respecter le principe du contradictoire, les pièces n°24 à 27 des défendeurs seront écartées des débats.
Sur les demandes principales de Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y]
Sur les demandes de dommages et intérêts
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.
Il résulte de l'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l'espèce, Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] font valoir que le logement loué, qu'ils ont occupé pendant quinze ans, ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent.
Ils versent à la procédure les éléments suivants :
-deux courriers des 22 décembre 2017 et 19 mars 2018 dans lesquels les locataires font état auprès de leurs bailleurs de divers désordres dans le logement loué, notamment des traces de moisissures sur les murs ou encore un danger lié à " de nombreux fils électriques qui passent au-dessus de la douche " ;
-un rapport d'enquête de l'agence régionale de santé du 31 mars 2021 qui relève les non-conformités suivantes : " les revêtements intérieurs, les plafonds, les portes et les ouvrants sont dégradés par l'humidité et les moisissures, le dispositif de ventilation n'est pas réglementaire, l'installation électrique est vétuste et non sécurisée ; lesdits désordres constituant un danger pour la santé des occupants ". Il était mentionné dans le rapport que l'ARS informerait la mairie de [Localité 4] de la présence de fissures à l'intérieur et à l'extérieur du pavillon ;
-un constat d'huissier du 21 juin 2021 auquel sont jointes des photographies du logement et décrivant des traces de moisissures sur les éléments et murs de l'habitation ainsi que des fissures à l'intérieur et à l'extérieur de l'habitation, les secondes faisant l'objet de travaux en cours ;
-un arrêté préfectoral du 17 septembre 2021 déclarant insalubre le pavillon loué, et enjoignant aux propriétaires de réaliser les travaux propres à y remédier dans un délai de trois mois afin de sécuriser l'installation électrique et remettre aux normes le dispositif de ventilation ;
-un rapport de visite du 2 août 2022 constatant que les dispositions relatives au dispositif de ventilation ont été réalisées au regard de la présence d'un système de ventilation mécanique (VMC) fonctionnel avec une bouche dans la salle d'eau et dans la cuisine, contrairement aux dispositions relatives à l'installation électrique, étant précisé que le test réalisé sur les prises de la cuisine et de la salle d'eau avec l'appareil de mesure a fait sauter le disjoncteur, outre une anomalie détectée sur une prise de la deuxième chambre ; ces désordres persistants ne permettaient pas la mainlevée de l'arrêté du 17 septembre 2021 ;
-un arrêté du 20 septembre 2022 portant abrogation de l'arrêté préfectoral du 17 septembre 2021 ;
-un constat d'huissier du 7 octobre 2022 relevant la présence de traces de moisissures, outre une odeur d'humidité dans le logement, et l'absence d'isolation thermique par l'extérieur (ITE) à plusieurs endroits.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux [O] ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent, en ne garantissant pas à leurs locataires la jouissance d'un logement sans risque pour leur santé et sécurité.
Il en est résulté un certain nombre de préjudices qu'il convient d'indemniser.
-Sur le prejudice de jouissance
Il sera relevé que les locataires ont été dispensés du paiement des loyers sur une période d'un an entre l'arrêté d'insalubrité du 17 septembre 2021 et sa mainlevée en septembre 2022, ce qui répare suffisamment les désagréments liés aux conditions d'hébergement sur cette période.
Il devra être tenu compte du fait que les locataires ont subi des conditions d'hébergement dégradées antérieurement à cet arrêté, lesquelles ont été dénoncées à leurs bailleurs en fin d'année 2017 et début d'année 2018, sans qu'il n'en résulte de réaction de la part de ces derniers. Toutefois, le bien n'était pas impropre à l'habitation.
Il convient d'indemniser ce préjudice à hauteur de 9.000 euros.
-Sur le prejudice matériel
Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] ont été contraints d'exposer des frais pour la réalisation de deux constats d'huissier les 21 juin 2021 et 7 octobre 2022, pour un coût total de 754,20 euros afin de faire constater les désordres dans le logement. Il y a lieu de les indemniser de ce chef.
En outre, ils ont été contraints, compte tenu des travaux devant être réalisés dans le logement, de stocker une partie de leurs meubles dans un garde meuble pour un coût mensuel de 120 euros, à compter du 1er juin 2021. Il y a lieu d'indemniser ce préjudice jusqu'au mois de septembre 2022, date de l'abrogation de l'arrêté d'insalubrité, soit à hauteur de 1.800 euros (120 € x 15 mois).
- Sur le préjudice moral
Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] soutiennent que l'humidité dans le logement a engendré chez Madame [U] et leur fils [N] des problèmes respiratoires nécessitant qu'ils soient suivis par un pneumologue et ce depuis 2017 et 2018.
Ils produisent un certificat médical d'un allergologue daté du 1er avril 2023 attestant d'un suivi en cours.
Le préjudice ainsi allégué, qui n'est étayé par aucun autre élément, n'est pas suffisamment démontré, ni son lien de causalité avec les désordres constatés dans le logement.
La demande sera rejetée de ce chef.
- Sur la résistance abusive
Il ressort des pieces versées à la procédure que les défendeurs ont entrepris des démarches pour se conformer aux exigences de l'ARS, que lors de la visite du 2 août 2022 il a été constaté que les désordres relatifs à l'installation électrique avaient été réparés ; que l'agence en charge de la gestion locative et les entrepreneurs mandatés par les bailleurs ont eu des difficultés pour entrer en contact avec les locataires ou encore du fait de l'hostilité et de l'agressivité manifestées par ces derniers auprès des prestataires ; que c'est dans ce contexte que les bailleurs ont assigné leurs locataires devant le juge des référés et qu'il a été ordonné à ces derniers de laisser l'accès au logement.
Compte tenu de ces éléments, la mauvaise foi des défendeurs n'est pas démontrée et la demande de dommages et intérêts fondée sur la résistance abusive sera rejetée.
Sur la demande au titre des charges
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Selon l'article 23 de cette même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet de régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Il est constant en jurisprudence que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être condamné sur la demande du locataire à rembourser à ce dernier les provisions perçues, sous déduction des seules charges dont il peut apporter la justification.
En l'espèce, le contrat de location du 12 juillet 2008 prévoit le paiement d'une provision mensuelle de 6 euros au titre des charges, devant être réajustée en fonction des dépenses réelles de l'année précédente.
Il sera souligné que les bailleurs ne répondent pas sur ce point.
Il s'en déduit l'absence de régularisation annuelle.
Aussi, les locataires sont en droit de réclamer le remboursement des provisions versées par eux au cours des trois dernières années.
En conséquence, il sera fait droit à leur demande à ce titre.
Sur les demandes reconventionnelles des époux [O]
Sur les réparations locatives
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, Monsieur et Madame [O] versent au débat un " extrait de l'état des lieux de sortie de juillet 2023 " dénotant selon eux d'un défaut d'entretien du logement voire d'un usage anormal du bien par les locataires.
Les éléments suivants y sont relevés :
-ajout de dalle en béton en pied de la façade pour camoufler les dégâts provoqués par les chiens des locataires (mise à nu des fondations) ;
-destruction du jardin et du gazon en façade de la maison ;
-pose de faïence au sol et sur les murs du local rangement sans aucune autorisation ;
- dépose de la porte du salon et entreposage dans le local rangement sans autorisation " ;
-dégradation porte local rangement ;
-découpe du bâti de la porte pour le passage d'une rallonge électrique ;
-dégradations des revêtements de sols et murs causées par les locataires (salon, chambres et hall d'entrée) ".
Ils sollicitent leur condamnation au paiement de la somme de 17.922,30 euros correspondant à un devis " travaux et remise en état d'un pavillon " daté du 26 décembre 2023.
Or, il ne saurait être mis à la charge des locataires sortants la remise à neuf du logement.
Il n'y a manifestement aucune concordance entre des dégradations qui seraient imputables aux locataires et le devis ainsi produit et ce d'autant moins qu'une vétusté de quinze ans doit être appliquée, et qu'il doit être tenu compte de l'état dégradé du logement durant plusieurs années ; à cet égard, il sera relevé que si le bien a fait l'objet de travaux quant aux dispositifs électriques et de ventilation, il n'a pas été remédié pour autant à l'ensemble des désordres constatés dans le logement, tel que le révèle le constat réalisé le 7 octobre 2022, soit postérieurement à l'arrêté du 20 septembre 2022.
Les dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie seront suffisamment indemnisées par le dépôt de garantie conservé par les bailleurs (764 euros).
Ils seront déboutés pour le surplus.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Selon l'article 7-1 de la loi précitée, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, Monsieur et Madame [O] produisent un décompte portant le solde locatif à 334,02 euros au 25 juillet 2023.
Ce montant correspond manifestement à :
- Loyer du mois de juin 2023 (891,33 €)
- Loyer du mois de juillet 2023 au prorata de l'occupation (326,82 €)
- Solde précédent débiteur (7,20 €)
- Sous déduction du virement de 891,33 € effectué le 25.07.2023
Il n'y a pas lieu de tenir compte du solde précédent débiteur non justifié, si bien que la dette s'élève à la somme de 326,82 euros.
Sur un document séparé, les bailleurs font apparaitre un reliquat de dette remontant à 2018. Le défaut de clarté de ce décompte et la prescription de la dette conduisent à ne pas tenir compte de ce montant.
Concernant la taxe relative aux ordures ménagères, il n'est pas précisé la période concernée. En outre, cette charge aurait dû être intégrée aux régularisations annuelles de charges, ce qui n'a pas été fait sur la durée du bail comme mentionné plus avant.
En conséquence, Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 326,82 euros au titre du loyer de juillet 2023 resté impayé.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l'espèce, les époux [O] sollicitent l'indemnisation d'un préjudice causé par le refus des locataires de laisser l'accès à leur logement afin de procéder aux travaux préconisés par l'ARS, à hauteur de 5.000 euros.
Le préjudice allégué n'est nullement étayé.
Aussi, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner les époux [O], qui succombent à l'instance, aux entiers dépens de l'instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y], les époux [O] seront condamnés à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
ECARTE des débats les pièces n°24 à 27 de Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] ;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] à payer à Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] la somme de 11.554,20 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :
o 9.000 € (préjudice de jouissance)
o 2.554,20 € (préjudice matériel)
DEBOUTE Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;
CONDAMNE solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] à payer à Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] la somme de 66 euros au titre du défaut de régularisations annuelles de charges ;
DIT que Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] sont en droit de conserver le dépôt de garantie versé par les locataire lors de la prise à bail ;
DEBOUTE Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] de leur demande indemnitaire pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] à payer à Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] la somme de 326,82 euros au titre du loyer de juillet 2023 ;
DEBOUTE Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] à payer à Madame [Z] [U] et Monsieur [J] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [V] [O] et Monsieur [I] [O] aux dépens ;
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE