Min N° 24/00437
N° RG 23/03529 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGTN
Mme [S] [W]
C/
Société ASICHAFAVI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
Madame [S] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Vinciane JACQUET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DÉFENDERESSE :
Société ASICHAFAVI
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Hugues FERAL, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Vinciane JACQUET
Copie délivrée
le :
à : Me Hugues FERAL
EXPOSE DU LITIGE
La SCI ASICHAFAVI est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2020, la SCI ASICHAFAVI a donné à bail à Madame [S] [W] et à Monsieur [H] [E] [O] un logement de type F2, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, moyennant un loyer initial 780 euros, outre 20 euros de charges.
Un arrêté de péril du 18 janvier 2022 a ordonné l'évacuation des occupants de l'immeuble au regard du " péril particulièrement grave et imminent quant au risque d'effondrement ".
Par courrier du même jour, Madame [S] [W] et Monsieur [H] [E] [O] ont donné congé au bailleur, à effet immédiat.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, Madame [S] [W] a fait assigner la SCI ASICHAFAVI devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX.
Au terme de deux renvois successifs prononcés à la demande des parties, l'affaire a été appelée et débattue à l'audience du 3 avril 2024.
Madame [S] [W], représentée par son conseil, se réfère oralement à ses conclusions visées à l'audience, par lesquelles elle demande au juge de condamner la SCI ASICHAFAVI à lui payer les sommes de :
-1.914,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré ;
-3.042 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice de jouissance) ;
-501,77 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice matériel) ;
-3.000 euros à titre de dommages et intérêts (préjudice moral) ;
-1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
A l'appui de la demande en restitution du dépôt de garantie, elle fait valoir que le bailleur a retenu à tort une somme de 510,30 euros sur le montant total du dépôt de garantie devant lui être restitué à la fin du bail, étant précisé qu'aucun état des lieux de sortie n'a pu être établi compte tenu des circonstances de son départ ; qu'il est ainsi tenu de lui payer ladite somme, majorée de la pénalité légale correspondant à 10% du loyer mensuel.
Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, Madame [S] [W] affirme que la SCI ASICHAFAVI a manqué à son obligation de délivrer un logement décent au sens de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle fait valoir que le logement loué présentait un risque pour sa santé (humidité) et sa sécurité physique (poutre cassée causant un risque d'effondrement), lui ayant causé un préjudice de jouissance (conditions d'hébergement), financier (perte de mobilier) ou encore moral (sentiment d'insécurité dans le logement et obligation de le quitter dans l'urgence).
La SCI ASICHAFAVI, représentée par son conseil, se réfère oralement à ses dernières conclusions, par lesquelles elle demande au juge de :
-à titre principal, débouter Madame [S] [W] de l'ensemble de ses demandes, et condamner cette dernière à lui payer une somme de 1.700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-à titre subsidiaire, limiter sa condamnation au titre du préjudice de jouissance à une somme 100 euros.
En réplique aux demandes indemnitaires adverses, la SCI ASICHAFAVI fait valoir que le bien loué était en très bon état lors de la prise à bail en décembre 2020, que la demanderesse ne s'est plainte de problèmes d'humidité dans le logement qu'en novembre 2021, qu'elle est intervenue rapidement suite à cette réclamation, et qu'elle n'a été informée qu'en décembre 2021 de ce qu'une poutre de l'immeuble s'était déformée et a aussitôt posé des étais afin d'assurer la sécurité de ses locataires. Selon elle, le caractère indécent du logement loué n'est pas démontré par Madame [W], pas plus que les préjudices allégués par cette dernière.
Sur sa demande subsidiaire, elle souligne que la locataire ne l'a alertée de problèmes d'humidité dans le logement que le 16 novembre 2021 si bien qu'en cas de condamnation, il y aurait lieu d'indemniser le préjudice subi entre novembre 2021 et janvier 2022, et non au regard de la durée de la location.
Sur la demande en restitution du dépôt de garantie, la SCI ASICHAFAVI souligne avoir restitué le dépôt de garantie dû à la locataire sortante dans le mois suivant son départ des lieux, après déduction de la somme de 510,30 euros compte tenu des dégradations imputables à la locataire, et reconnues par cette dernière, conformément aux dispositions des 1730 et suivants du code civil et 22 de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire était mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.
Les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. L'article 2 de ce texte prévoit que le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
L'article 5 de ce texte précise que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure
En l'espèce, Madame [S] [W] se plaint de désordres dans le logement loué par la SCI ASICHAFAVI, qu'elle a occupé pendant un an, entre le 12/12/2020 et le 18/01/2022, et caractérisant selon elle son caractère indécent.
Madame [S] [W] soutient tout d'abord que le logement loué présentait un risque manifeste pour sa sécurité.
Sur ce point, il ressort des éléments de la procédure que courant janvier 2022, alors que Madame [U] [W] rendait visite à sa fille, celle-ci a constaté la présence de deux étais en métal installés dans la salle à manger, lesquels avaient été posés deux semaines auparavant par la bailleresse ; qu'inquiète pour la sécurité de sa fille, elle a contacté la police municipale ; que le maire a pris le jour même un arrêté ordonnant l'évacuation sans délais de l'immeuble, sur la partie cour intérieure ; qu'un expert désigné par le président du tribunal administratif de Melun a, dans un rapport du 29 janvier 2022, conclut à la rupture franche d'une poutre en bois maitresse, porteuse en plancher haut du logement du 2ème étage, la rendant inefficace, ainsi qu'à l'urgence de prendre des mesures provisoires en vue de garantir la sécurité publique ; qu'un arrêté du 4 février 2022 a mis en demeure la SCI ASICHAFAVI d'effectuer la reprise de la poutre cassée du 2éme étage.
Il s'en déduit que le logement présentait un risque manifeste pour la sécurité de ses occupants.
Madame [S] [W] soutient également que le logement présentait un risque manifeste pour sa santé.
Il ressort des éléments de la procédure que Madame [W] a par SMS du 16 novembre 2021 signalé auprès de son bailleur des problèmes d'humidité dans le logement, amplifiés sur les deux derniers mois, en faisant état des éléments suivants :
-présence de moisissures dans toutes les pièces de l'habitation, et particulièrement dans la chambre et la salle de bains ;
-forte odeur régnant dans l'appartement ;
-désolidarisation du mur d'un support de sèche-linge par l'effet de l'humidité ;
-insuffisance des dispositifs de ventilation tels que la VMC qui ne fonctionne pas dans la salle de bains ;
- nécessité de chauffer davantage pour compenser l'humidité ;
-affaires personnelles détériorées par l'humidité.
Dans un courriel du 13 décembre suivant, elle ajoute les éléments suivants :
- VMC de la cuisine défectueuse ;
- fuite au niveau du ballon d'eau chaude ;
- désolidarisation du mur du radiateur du salon du fait du mur trop humide pour le soutenir.
Les déclarations de la locataire sont confirmées par Madame [U] [W], Madame [J] [C] et Madame [X] [W] qui lui ont rendue visite à plusieurs reprises et attestent avoir constaté une dégradation rapide et progressive de l'état du logement, par des traces de moisissures sur les murs et des odeurs désagréables, précisant que la salle de bains et la chambre étaient les pièces les plus touchées ; que Madame [W] a dû se débarrasser de nombreuses affaires personnelles " moisies " par l'humidité, ainsi que du mobilier, notamment son lit.
Le bailleur ne conteste pas la présence de nombreuses traces d'humidité dans le logement, ce qui ressort du courrier adressé à la locataire par le gestionnaire de la location le 5 mars 2022, dans lequel il est précisé que des investigations devaient être menées pour en identifier l'origine.
Les photographies produites permettent également de confirmer les dires de la locataire quant aux traces de moisissures décrites.
En outre, Madame [W] produit des factures d'électricité pour des montants très importants, et ce dès le début de la location, à savoir une consommation d'énergie en euros à 284 € pour le mois de janvier 2021 et 215 € pour le mois de février, sachant que l'appartement a une superficie de 55 m².
Le bailleur fait état de la visite d'un architecte fin 2021, mais ne produit aucun rapport établi par ce professionnel confirmant ou infirmant les désordres allégués.
L'ampleur des désordres susévoqués témoigne de leur imputation, non pas à d'éventuelles négligences des locataires qui ne sont par ailleurs pas étayées, mais bien à l'état du logement et de ses équipements, caractérisant son indécence au sens de la loi du 6 juillet 1989.
Dès lors, la SCI ASICHAFAVI a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, en ne mettant pas en œuvre toutes les mesures nécessaires pour permettre à sa locataire, Madame [S] [W], de jouir de son logement sans risque pour sa santé et sécurité.
Sur le préjudice de jouissance
Madame [W] a subi un préjudice en lien avec de mauvaises conditions d'hébergement, particulièrement dans la chambre de l'habitation ; il est précisé dans les témoignages versés au débat que le mur était " noir " au niveau de son lit et que ce dernier n'a pas été récupéré compte tenu de son état, et ce après seulement à peine un an d'occupation des lieux.
Il n'y a pas lieu de cantonner le préjudice de la locataire entre novembre 2021 et janvier 2022.
A ce titre, il sera relevé notamment le témoignage de Madame [W] qui indique que dès la première visite fin 2020, l'appartement sentait la peinture fraîche, qu'il y avait des humidificateurs dans la pièce principale, qu'il faisait très froid et humide, qu'il y avait une grande trace sur le sol et le mur près de la chambre et qu'il leur avait été répondu que c'était lié à un précédent dégât des eaux. Des photographies prises lors de cette visite laissent en effet apparaitre des taches d'humidité recouvertes par de la peinture.
Il y a donc lieu d'indemniser le préjudice de jouissance subi par la locataire sur toute la durée de la location, soit de décembre 2020 à janvier 2022.
La SCI ASICHAFAVI sera ainsi condamnée à lui verser une somme de 3.042 euros pour ce chef de préjudice.
Sur le préjudice matériel
Madame [S] [W] fournit la facture d'achat du mobilier détérioré ainsi qu'un contrat pour la location d'un véhicule de déménagement.
En conséquence, il y a lieu de faire droit en intégralité aux demandes formulées à ce titre.
Sur le préjudice moral
Le fait pour Madame [S] [W] d'avoir vécu pendant deux semaines dans un logement qui présentait un risque manifeste d'effondrement par la présence d'étais installés dans la salle à manger du logement, ou encore d'avoir été contrainte de quitter en urgence le logement suite à un arrêté de péril, lui a causé un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de 800 euros.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
L'alinéa 4 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
L'alinéa 7 du même article précise qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d'un dépôt de garantie de 780 euros. A la fin du bail, le bailleur a retenu sur ce montant une somme de 510,30 euros, correspondant à :
-la réparation de la porte d'entrée (176 €)
-le remplacement des plinthes (132 €)
-la vétusté du lave-linge (202,30 €)
Or, les circonstances du départ des locataires, parfaitement indépendantes à leur volonté, n'ont pas permis d'établir d'état des lieux de sortie contradictoire de nature à constater l'existence de dégradations locatives. Dans ces conditions, la demande à ce titre sera rejetée.
Ainsi, le bailleur était tenu de restituer aux locataires la somme de 780 euros à la fin du bail.
Dès lors, la SCI ASICHAFAVI sera condamnée à restituer le solde du dépôt de garantie et à payer à la demanderesse la pénalité de retard prévue par les textes, pour un montant total de 1.914,30 euros.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SCI ASICHAFAVI, qui succombe à l'instance, aux entiers dépens de l'instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [W], la SCI ASICHAFAVI sera condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
Condamne la SCI ASICHAFAVI à payer à Madame [S] [W] la somme de 4.343,77 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :
- 3.042,00 € (préjudice de jouissance)
- 501,77 € (préjudice matériel)
- 800,00 € (préjudice moral)
Condamne la SCI ASICHAFAVI à payer à Madame [S] [W] la somme de 1.914,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et pénalités de retard ;
Condamne la SCI ASICHAFAVI à payer à Madame [S] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI ASICHAFAVI de l'ensemble de ses demandes ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE