Min N° 24/00441
N° RG 24/00965 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDODF
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
Mme [E] [F] épouse [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDERESSE :
Madame [E] [F] épouse [M]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER
Copie délivrée
le :
à : Madame [E] [F] épouse [M]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 19 septembre 2022, la SCI PHILENCE a consenti un bail d'habitation à Madame [E] [F] épouse [M] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros et 10 euros de provisions sur charges.
Par acte en date du 13 septembre 2022, la SCI PHILENCE a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dématérialisé dans le cadre du dispositif " VISALE ".
Madame [E] [F] épouse [M] n'a pas réglé l'intégralité des loyers dus et le cautionnement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par la SCI PHILENCE pour percevoir les montants des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [E] [F] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la locataire,
-ordonner son expulsion,
-condamner Madame [E] [F] épouse [M] au paiement de la somme de 1.460 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2023, d'une indemnité mensuelle d'occupation sous réserve de production d'une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2024.
A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et s'en remet à l'appréciation du tribunal quant à l'octroi éventuel de délais de paiement au bénéfice de Madame [E] [F] épouse [M].
Bien que citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [E] [F] épouse [M] n'est ni présente ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et une quittance subrogative démontrant que Madame [E] [F] épouse [M] reste lui devoir, hors frais, la somme de 1.460 euros correspondant aux loyers impayés et indemnisés de juillet et août 2023.
Madame [E] [F] épouse [M], non comparante, n'apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
En conséquence, Madame [E] [F] épouse [M] sera condamnée au paiement de la somme de 1.460 euros au titre des loyers impayés de juillet et août 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 19 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.460 euros.
Il est précisé dans ce commandement que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser sa situation d'impayé.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux à l'issue de ce délai, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il ressort des éléments du dossier que la dette locative correspond à seulement deux loyers impayés et que la locataire a repris les règlements courants.
Compte tenu de ces éléments, Madame [E] [F] épouse [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
L'attention de la locataire est attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l'arriéré locatif :
? la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;
? Madame [E] [F] épouse [M] sera redevable du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d'expulsion ;
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [F] épouse [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte-tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2022, entre la SCI PHILENCE, d'une part, et Madame [E] [F] épouse [M], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [E] [F] épouse [M] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI PHILENCE, la somme de 1.460 euros au titre des loyers impayés de juillet et août 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Madame [E] [F] épouse [M] à s'acquitter de la dette en 11 mensualités de 120 euros minimum chacune et une 12ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, reste impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure :
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2023 ;
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
- la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [E] [F] épouse [M], ainsi que tous occupants de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Madame [E] [F] épouse [M] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve de production des quittances subrogatives signées par le bailleur ;
DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [E] [F] épouse [M] aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE