Min N°
N° RG 23/05711 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLWY
S.C.I. LA FONTAINE DU MEUNIER
C/
M. [E] [H]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. LA FONTAINE DU MEUNIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [H]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [E] [H]
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 7 août 2021, la SCI La Fontaine du Meunier a donné à bail à Monsieur [E] [H] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 620 euros et 50 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI La Fontaine du Meunier a, par acte d’huissier du 16 juin 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte d'huissier du 8 novembre 2023, la SCI La Fontaine du Meunier a ensuite fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner son expulsion,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 3.452,46 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 janvier 2024. Un renvoi de l’affaire était ordonné à la demande de Monsieur [H], lequel a déclaré pouvoir s’acquitter de l’intégralité de la dette.
L’affaire a été débattue à l’audience du 3 avril 2024.
La SCI La Fontaine du Meunier, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.519,72 euros arrêtée au 1er janvier 2024. Elle s’oppose à tout délai de paiement au bénéfice du locataire, précisant que c’est la deuxième fois qu’elle se voit contrainte d’engager une action en paiement des loyers à l’encontre de ce dernier.
Monsieur [E] [H], comparant en personne, indique avoir réglé la somme de 4.000 euros la veille de l’audience, précisant avoir deux emplois lui procurant des revenus d’environ 4.000 euros. Il dit être en capacité de solder la dette le mois suivant.
L'affaire était mise en délibéré au 5 juin 2024.
Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 16 avril 2024 et sur autorisation du tribunal, la SCI La Fontaine du Meunier a transmis un décompte actualisé à la même date portant l’arriéré locatif à la somme de 8.664,06 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, la SCI La Fontaine du Meunier produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [H] reste lui devoir, hors frais, la somme de 8.664,06 euros à la date du 16 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).
En conséquence, Monsieur [E] [H] sera condamné au paiement de la somme de 8.664,06 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 16 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1384,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SCI La Fontaine du Meunier justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 19 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 7 août 2021 contient une clause résolutoire (article N°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 1.384,64 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Il ressort du décompte actualisé que la dette n’a cessé d’augmenter depuis le commandement initial du 16 juin 2023, sans aucun règlement de la part du locataire et ce malgré ses déclarations à l’audience.
Il ressort également des pièces de la procédure que ce dernier avait été visé par un précédent commandement de payer du 18 octobre 2022, et ce alors même que le contrat de bail date de 2021.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement au bénéfice de Monsieur [E] [H].
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 17 août 2023.
Monsieur [E] [H] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SCI La Fontaine du Meunier, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
En outre, Monsieur [E] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI La Fontaine du Meunier a dû accomplir, Monsieur [E] [H] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la SCI La Fontaine du Meunier ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 août 2021 entre la SCI La Fontaine du Meunier, d'une part, et Monsieur [E] [H], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1]) sont réunies à la date du 17 août 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
DIT Monsieur [E] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 17 août 2023 ;
ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;
AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI La Fontaine du Meunier à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [H], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la SCI La Fontaine du Meunier la somme de 8.664,06 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 1.384,64 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
DÉBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SCI La Fontaine du Meunier une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la SCI La Fontaine du Meunier une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE