TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sandrine QUETU
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09334 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHT
N° MINUTE :
5
JUGEMENT
rendu le 05 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO,
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDERESSE
Madame [U] [W],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0514 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024000382 du 10/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09334 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OHT
FAITS ET PROCÉDURE
La société HENEO est gestionnaire dans le cadre d'une convention avec l'état d'une résidence universitaire dans un immeuble propriété de la Ville de [Localité 4], situé [Adresse 1] à [Localité 5] et accueille dans ce cadre des étudiants au moyen de contrats de sous-location. Le régime applicable à cette résidence sociale n'est pas celui de la loi du 06/07/1989 mais celui, particulier, du code de la construction et de l'habitation.
Suivant contrat de sous-location en date du 14/01/2023, la société HENEO avait consenti pour une durée d'un mois renouvelable une location à Madame [U] [W] dans la résidence universitaire susvisée portant sur le logement meublé n° 505 ([Adresse 1]).
Le montant de la redevance forfaitaire mensuelle actualisée due par Madame [U] [W] s'élevait en dernier lieu à 246,40 €.
Le 23/08/2023, la société HENEO a fait délivrer à Madame [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 1720,75 €.
Par acte du 22/11/2023, la société HENEO a assigné Madame [U] [W] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins :
-de voir constater la résiliation du contrat de sous-location meublée à compter du 24/09/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement d'ordonner la résiliation judiciaire du dit contrat ;
-de voir ordonner l'expulsion de Madame [U] [W] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
-de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout dans autre lieu au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toute somme due ;
-de voir Madame [U] [W] condamnée à payer la somme de 1389,82 € au titre d'un arriéré de redevances arrêté au 02/11/2023, avec intérêts légaux à compter du 23/08/2023 ;
-de voir Madame [U] [W] condamnée à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance d'hébergement normalement exigible à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération du logement.
La société HENEO a réclamé en outre une indemnité de 480 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Madame [U] [W], représentée par son avocat, a rappelé qu'elle était boursière à l'échelon le plus élevé, percevant l'aide spécifique attribuée aux étudiants en rupture familiale totale. Elle a rappelé également qu'elle avait traversé une période difficile en 2023 du fait du décès de son père dont elle avait dû prendre en charge les frais funéraires.
Madame [W] a fait valoir qu'elle poursuivait assidûment ses études avec une réussite manifeste. Si des problèmes administratifs avaient réduit ses revenus à certaines périodes par le passé, l'accomplissement d'un stage sur 2024 lui permettra d'avoir des gratifications conséquentes.
Madame [W] a expliqué que son expulsion aurait des conséquences dramatiques pour elle, d'autant qu'elle avait réussi ces derniers mois à s'acquitter de l'intégralité de sa dette. À cet égard, deux paiements récents de 300 € et de 500 € respectivement le 12/02/2024 et le 20/02/2024 avait permis de solder la dette.
Madame [W], qui a invoqué l'article 1343-5 du code civil, a conclu au débouté des demandes.
À l'audience, la société HENEO a actualisé sa créance au titre des redevances impayées, réduisant sa demande à ce titre à 727,02 € au titre de la dette locative arrêtée au 13/02/2024. Elle a fait valoir qu'elle n'avait pas trace des règlements invoqués à l'audience du fait de leur caractère récent.
La société HENEO a rappelé que le contrat de location avait un caractère temporaire, d'une durée d'un et qu'au 14/12/2023, le contrat n'avait pas été renouvelé en raison de la dette. Le maintien dans les lieux de ce fait n'était pas possible.
La société HENEO a indiqué qu'elle avait notifié le non renouvellement du contrat par mail du 14/12/2023. Elle a donc maintenu ses demandes mêmes si le solde locatif a été réglé.
MOTIVATIONS
Sur le non-renouvellement du contrat de location
Force est de constater que ce motif qui viendrait à la dernière minute au soutien de la demande de résiliation du contrat de sous-location et d'expulsion n'était en rien dans les débats non seulement lors de l'assignation mais également à la première audience d'appel de l'affaire. Il ne pouvait d'ailleurs pas l'être puisque la date anniversaire de la location était au 14/01/2024.
Au-delà de la question de la loyauté procédurale, il s'avère que la société HENEO n'a justifié d'aucune notification de fin de contrat pour la date de son issue annuelle et même si des conditions particulières sont posées dans celui-ci pour permettre un renouvellement, cette question ne saurait être raccrochée, sans la moindre écriture et sans le moindre justificatif, à la demande initiale au titre de la clause résolutoire.
Il a été évoqué à l'audience l'envoi d'un mail pour notifier l'absence de renouvellement du contrat. Non seulement ce mail ne transparaît pas dans les pièces produites mais également il ne vaut pas interpellation suffisante de la résidente valant congé, le contrat prévoyant au surplus des conditions particulières quant à la forme et aux motifs d'un tel congé dans son paragraphe 4-4.
Il convient en conséquence de constater que le tribunal n'est pas à ce jour valablement saisi de la question du non-renouvellement du contrat de sous-location et de l'expulsion subséquente de Madame [W].
Sur la résiliation du contrat de sous-location du fait de l'acquisition de la clause résolutoire
La société HENEO a produit à l'instance :
-le titre d'occupation pour un logement meublé en résidence universitaire consenti à Madame [U] [W], contrat comportant une clause de résiliation de plein droit ;
-un commandement de payer en date du 23/08/2023 rappelant cette clause résolutoire ;
-un décompte des redevances impayées au 13/02/2024.
Aux termes de l'article 4-6 du contrat de sous-location, à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et un mois après commandement de payer demeuré infructueux, ledit contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.
Par ailleurs, aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Aux termes de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2, sous réserve d'un préavis de un mois, en cas d'inexécution par la personne titulaire du contrat d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.
Aux termes de ce même article R633 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme d'au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
Enfin, toujours suivant ce même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la résidente ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 23/09/2023.
Les pièces produites par la demanderesse font ressortir que :
-les impayés constatés permettaient, au vu de leur montant et des redevances auxquelles ils correspondaient, de mettre en jeu la clause résolutoire ;
-la dette mentionnée n'avait pas été couverte dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de l'assignation de payer.
En conséquence, la clause résolutoire a été acquise de plein droit au 24/09/2023.
Néanmoins, la demande de délais de paiement formée par Madame [U] [W] doit être suivie d'effets, en application de l'article 1343-5 du code civil. En effet, il apparaît que des efforts manifestes ont été faits par la résidente, aboutissant selon toute vraisemblance à la disparition de la dette à ce jour. Par ailleurs, les pièces produites par l'intéressée font ressortir à la fois les difficultés personnelles auxquelles elle a été confrontée, à la fois ses efforts pour se mobiliser financièrement tout en poursuivant avec réussite ses études.
Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du contrat d'occupation et à l'expulsion de la résidente, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que des redevances courantes.
Plus précisément, si Madame [U] [W] s'acquitte de sa dette selon les modalités fixées par le présent jugement, la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué. Il n'y aura donc pas résiliation du contrat d'occupation.
En revanche, à défaut par Madame [U] [W] du paiement d'une seule échéance à la date fixée ou de la redevance courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet. La résiliation du contrat d'occupation sera alors acquise de plein droit, sans nouvelle décision, et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [U] [W], avec toutes conséquences de droit, notamment la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance exigible, si la convention s'était poursuivie.
Sur les demandes en paiement et accessoire
Il apparaît que Madame [U] [W] est redevable au 13/02/2024 de la somme de 727,02 € (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant à la redevance de janvier 2024, devenue exigible à terme échu le 31/01/2024).
S'agissant des règlements invoqués est effectués récemment par la locataire, ils ne peuvent être pris en compte en l'état, tout du moins tant que leur encaissement n'est pas établi. Si cet encaissement est effectif, ces règlements seront pris en compte au point de faire éventuellement disparaître la dette au principal.
Il conviendra en tout état de cause d'autoriser Madame [U] [W] à s'acquitter de sa dette, si ceci n'a pas été encore le cas, au plus tard le 15/09/2024.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de l'instance au vu de l'historique des impayés.
Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort
Dit n'y avoir lieu à statuer la question du non-renouvellement du contrat de sous-location et de l'expulsion subséquente de Madame [W], les demandes faites à ce titre en dernier lieu à l'audience de plaidoiries s'avérant dans la présente procédure irrecevables.
Constate au 24/09/2023 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous-location souscrit le 14/01/2023 par Madame [U] [W] auprès de la société HENEO et portant sur l'occupation d'un logement meublé n° 505 ([Adresse 1])(n° CHX ) dans la résidence universitaire située [Adresse 1] à [Localité 5].
Condamne Madame [U] [W] à payer à la société HENEO la somme de 727,02 €, arrêtée au 13/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23/08/2023, étant précisé que cette somme ne sera pas due si les paiements invoqués à l'audience et en date du 12/02/2024 et du 20/02/2024 ont été effectivement encaissés.
Accorde à Madame [U] [W] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette, si ce n'est fait, au plus tard le 15/09/2024, les intérêts, dépens et frais devenant exigibles à cette date.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Madame [U] [W] se libère de sa dette au titre des redevances impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement de la somme due dans les conditions prévues ou de la redevance forfaitaire à leur terme exact :
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3/à défaut par Madame [U] [W] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles et effets se trouvant sur place et lui appartenant étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4/Madame [U] [W] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance globale normalement exigible, avec possibilité d'indexation et de régularisation des charges conformément aux termes du contrat.
Condamne Madame [U] [W] à payer la société HENEO une indemnité de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de de leurs denmandes.
Condamne Madame [U] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
Le GreffierLe Juge