N° RG : N° RG 20/06515 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UUVD
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
30Z
N° RG : N° RG 20/06515 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UUVD
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.A.R.L. ULTIMATE PHYSICAL CENTER
C/
S.C.I. FD 33 EIFFEL
Grosses délivrées
le
à
Avocats :
la SELAS DIXERA
Me Thierry FIRINO MARTELL
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré
Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Mme Angélique QUESNEL, Juge
Pascale BUSATO Greffier, lors des débats et Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 11 Avril 2024,
Délibéré du 06 juin 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. ULTIMATE PHYSICAL CENTER
33, Avenue Gustave Eiffel
33700 MERIGNAC
représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
S.C.I. FD 33 EIFFEL
ZAC de Fabas
47550 BOE
représentée par Maître Eugénie RESSIE de la SELAS DIXERA, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG : N° RG 20/06515 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UUVD
FAITS ET PROCEDURE
Selon acte notarié du 7 septembre 2017, La société ULTIMATE PHYSICAL CENTER a pris à bail un local commercial de 344 m² appartenant à la SCI FD 33 EIFFEL sis à MERIGNAC, 33 avenue Gustave EIFFEL.
Les parties ont trouvé un accord sur la fixation d’un loyer minoré en contrepartie d’une participation financière du preneur aux travaux nécessaires à la mise en location du local.
Estimant que les travaux réalisés dans le local commercial occupé étaient affectés de malfaçons nuisant à son exploitation, le preneur a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux qui a, par ordonnance du 1er avril 2019, ordonné une expertise judiciaire en vue de dire si les travaux réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI FD 33 EIFFEL présentaient des désordres.
L’expert a déposé son rapport le 2 février 2020.
Le 11 mars 2020, la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER a délivré un congé à effet du 14 septembre 2020.
Par exploit d’huissier de justice délivré le 31 août 2020, la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir condamner la SCI FD 33 EIFFEL, sur le fondement de manquements du bailleur dans son obligation de délivrance et de manquements de ce dernier dans la réalisation des travaux dont il avait la maîtrise d’ouvrage, à lui verser diverses sommes au titre de son préjudice de jouissance, de son préjudice financier, de son préjudice moral et de l’atteinte à son image commerciale.
Par ordonnance du 10 décembre 2020, le juge de la mise en état a débouté le preneur de sa demande tendant à se voir accorder un délai de 6 mois pour quitter les locaux pour lesquels il avait délivré congé.
Par ordonnance du 15 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces formée par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, portant sur les documents relatifs aux travaux et un acte de vente du 15 avril 2021.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 11 avril 2024.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER (ci-après : le preneur ») demande au tribunal, sur le fondement de manquements du bailleur dans son obligation de délivrance et de manquement de ce dernier dans la réalisation des travaux dont il avait la maîtrise d’ouvrage, la condamnation du bailleur à lui verser les sommes suivantes :
30 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance
19 769,93 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier
10 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral
5000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de l’atteinte à son image commerciale.
Le preneur demande en outre le rejet des demandes de la SCI FD 33 EIFFEL, la condamnation de cette dernière à lui verser une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés.
Au soutien de ses prétentions, le preneur expose :
-sur le manquement à ses obligations contractuelles relatives à la réalisation de travaux e »t en conséquence à son obligation de délivrance :
Si le bail prévoyait une mise à disposition du local le 17 septembre 2017, il n’a pu prendre possession des lieux qu’à la fin du mois de septembre 2017, les travaux extérieurs n’étant quant à eux terminés qu’au mois de décembre 2017. Les travaux ont donc mis du temps à être achevés mais ont rapidement occasionné des désordres (fuites). L’exploitation étant rendue particulièrement difficile du fait de la mauvaise exécution des travaux réalisés à l’économie, une mise en demeure a été adressée au bailleur le 20 juin 2018, puis relancée le 17 juillet 2018. En raison de l’absence de réponse du bailleur, il a été contraint de saisir le juge des référés.
Le preneur soutient que le rapport d’expertise pointe l’ensemble des désordres soulignés par ses soins et chiffre le montant des travaux de remise en état sur la base de devis. A la suite de ce rapport, aucun travaux n’ont été réalisés par le bailleur.
Il souligne qu’en application des termes du bail commercial du 7 septembre 2017 (p.11), le bailleur s’engageait à réaliser lui-même, à frais partagés, les divers travaux d’aménagement du local, le preneur n’intervenant pas dans leur réalisation mais dans leur financement. La teneur des travaux à la charge du bailleur et le plan ont été annexés au bail ; il en déduit que les désordres constatés par l’expert lui sont imputables. En réponse aux observations du bailleur soutenant que l’état des lieux d’entrée du 17 septembre 2017 mentionne que les locaux ont été livrés en parfait état, il oppose que cet état des lieux a été établi lors de la signature chez le notaire, en son étude à Agen, non sur place, et que le bail était à effet du 15 septembre de sorte que cet état des lieux n’a pas été effectué lors de la prise de possession des lieux et qu’il ne saurait attester de l’état réel des lieux à la date de prise de possession. Il conteste les allégations selon lesquelles les désordres constatés relèveraient d’un défaut d’entretien de sa part. Il souligne que dès les premiers mois d’exécution du bail, les parties se sont opposées sur la qualité des travaux réalisés sous la responsabilité du bailleur, ce qui démontre que les locaux n’étaient pas exempts de tout vice. Le preneur soutient par ailleurs que les locaux présentaient d’importantes fuites de toiture et des problèmes d’évacuation des eaux usées, ce qui ne s’apparente pas à un défaut d’entretien. Il conteste les allégations du bailleur selon lesquelles il aurait commencé à imaginer ces désordres lorsque les pourparlers pour la prise à bail de locaux adjacents ont été interrompus.
Sur le rapport d’expertise, il précise que lorsque l’expert a déposé son rapport, il a été constaté que celui-ci avait omis de se prononcer sur les responsabilités à l’origine de ces désordres : l’expert a répondu dans un e-mail du 11 février 2020 qui doit être considéré comme complétant son rapport. Il estime que cet échange étant contradictoire, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats comme le sollicite le bailleur, le tout étant débattu contradictoirement devant le tribunal.
Il ajoute que tous les points examinés par l’expert confirment la responsabilité du bailleur, au titre de son manquement :
- à son obligation de délivrance : s’agissant des infiltrations par le toit ayant affecté les dalles de plafond, de la non-conformité de la rampe d’accès, de la fuite de canalisation des eaux vannes, de la porte de garage non-conforme
- à ses obligations contractuelles relativement aux travaux à effectuer : s’agissant du mauvais fonctionnement des douches, des carreaux cassés pendant la pose dans les douches, des poignées de porte intérieures
Sur le préjudice de jouissance, le preneur expose que même s’il n’a pas été dans l’impossibilité totale d’exploiter, il a dû faire face à des écoulements d’eau provenant de la toiture, des fuites de canalisation, des crises de paniques de clients, le tout dans un contexte d’exploitation d’une salle de sport contrainte par des normes d’hygiène ; ce préjudice a par ailleurs été évalué par l’expert. Le preneur conteste les allégations du bailleur selon lesquelles sa demande de délai pour quitter les lieux après avoir délivré congé serait contradictoire avec sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance et rappelle qu’il ne demande pas l’indemnisation d’un préjudice économique mais de jouissance.
-sur le préjudice financier : il est soutenu que le preneur a co financé les travaux de remise en état de l’immeuble à concurrence de 36 000 euros mais que ces travaux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art. Il soupçonne le bailleur d’avoir conservé cette somme et affecté des moyens moins importants dans la réalisation de travaux faits à l’économie pour s’enrichir sur son dos. A ces travaux il ajoute un préjudice financier complémentaire du fait du paiement de loyers versés sans contrepartie dans la mesure où les locaux ont été inexploitables entre le 15 septembre et la fin septembre 2017, auxquels s’ajoutent des frais de publicité en prévision de l’ouverture initialement prévue le 1er septembre 2017. Il conteste les allégations du bailleur selon lesquelles le retard pris dans les travaux résulterait uniquement de demandes de travaux complémentaires de la part du bailleur.
-Sur le préjudice moral : il le motive sur les agressions subies par le bailleur, l’absence de diligences du bailleur pour obtenir un permis de construire en vue de l’extension des locaux, son investissement financier pour transformer un garage en salle de sport, ses efforts étant vains
-Sur l’atteinte à son image commerciale : il s’est positionné sur une clientèle haut de gamme mais les locaux malodorants, aux plafonds tachés par des infiltrations, l’enfermement de clients dans certaines pièces en raison du mauvais fonctionnement des poignées a nui à son image ;
Le preneur s’oppose enfin aux demandes reconventionnelles au titre du préjudice financier et de la remise en état des locaux, l’état des lieux n’ayant en tout état de cause pas été réalisé conformément aux obligations du bail et ajoute que l’état des lieux supporte la preuve contraire. Il ajoute que le bailleur n’a subi aucun préjudice ayant revendu les locaux et voté ensuite sa liquidation amiable.
En réplique, selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, la SCI FD 33 EIFFEL (ci-après : « le bailleur ») demande au tribunal de « déclarer la société ULTIPATE PHYSICAL irrecevable et non fondée en ses demandes », de rejeter les demandes de la société ULTIMATE PHYSICAL, de la condamner à lui verser une somme de 73 685,50 euros au titre de son préjudice financier et de la remise en état des locaux loués et de la condamner à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le bailleur soutient que s’il s’est engagé à réaliser les travaux à frais partagés avant le 15 septembre 2017, ces travaux n’ont pu être achevés dans le délai en raison des multiples interventions sur le chantier du gérant de la société preneuse et de ses demandes de travaux supplémentaires. Il estime ensuite que l’entreprise a pu exploiter son activité comme elle l’avait prévue et avait même envisagé de s’agrandir en le sollicitant pour lui louer des surfaces supplémentaires mais que les négociations n’ont pas abouti. Il ajoute que si la société preneuse a délivré un congé, c’était pour louer de nouveaux locaux plus vaste situés à proximité de ceux loués à la SCI.
Il conteste les manquements allégués à son obligation de délivrance à son obligation de réaliser les travaux prévus par le bail. Il soutient que seuls devaient être réalisés à frais partagés les travaux réalisés avant le 15 septembre 20215 permettant au local d’accueillir l’activité de salle de sport mais les autres travaux restaient à la charge du preneur, en particulier ceux relatifs à des transformations et réparations nécessités par l’exercice de son activité en cours de bail. Le bailleur soutient que tel est le cas des travaux relatifs aux plaques de plafond, à la rampe d’accès pour personnes handicapées, à la clôture extérieure, à la porte de garage, aux poignées de porte, qui sont conventionnellement à la charge du preneur.
Il est soutenu que l’état des lieux d’entrée annexé au bail ne révèle aucun défaut dans la délivrance au moment de l’entrée du preneur dans les lieux loués, ni aucune dérogation. Dans ce cas, il appartient au preneur de prouver que les défauts qu’il allègue ne sont pas des désordres apparus après la prise de possession des lieux, qui seraient ainsi liés à un défaut d’entretien dont il avait la charge, preuve qu’il ne rapporte pas en l’espèce, alors qu’aucune réserve ni critique n’a été émise par le preneur pendant presque un an. Les désordres constatés par l’expert sont apparus en cours de bail. Concernant son obligation de délivrance, il estime l’avoir respectée puisque le preneur a exploité son local conformément à sa destination et souhaitait même s’agrandir.
La SCI FD 33 EIFFEL conteste l’existence d’un préjudice de jouissance dès lors que le preneur n’a pas été dans l’impossibilité d’exploiter les locaux loués, et souligne qu’il a même demandé un délai supplémentaire pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle estime qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et un fait fautif de sa part. A cet égard, elle souligne que le courriel de l’expert du 11 février 2020, intervenu après rapport définitif, s’exprimant sur sa responsabilité, ne peut être retenu car n’a pas été soumis au contradictoire dans le cadre des opérations d’expertise. Elle soutient que le tribunal doit l’écarter et ne pourra en tenir compte de sa décision. Subsidiairement, elle souligne que le changement de position de l’expert sur les responsabilités interroge, celui-ci se bornant à désigner le bailleur responsable sans s’appuyer sur des éléments techniques. En tout état de cause, il n’appartient pas à l’expert de déterminer les responsabilités, cet office relevant du tribunal.
S’agissant du double préjudice financier allégué par le preneur, il est contesté dès lors qu’il n’y a pas lieu de rembourser la part de travaux dont la charge financière lui incombait sur la base de l’estimation du coût de travaux de remise en état. Elle ajoute que les allégations selon lesquelles le coût réel des travaux aurait été inférieur à la participation financière du preneur ne sont pas démontrées. S’il est exact que les travaux initiaux ont eu un coût inférieur au devis initial, cela ne résulte pas de la volonté du bailleur mais d’une initiative du gérant de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Elle ajoute qu’il n’était pas prévu une répartition moitié moitié pour cette participation financière mais selon le bail, le preneur devait verser pour ces travaux une somme de 36 000 euros en deux fois. Ainsi, un coût réduit ne devait pas se répercuter sur le preneur. S’agissant du retard pris dans les travaux, il ne saurait donner lieu à indemnité dès lors qu’il est imputable au preneur.
Le bailleur conteste également tout préjudice moral et les allégations relatives à des actes d’intimidation, souligne que le preneur fait cause commune avec le groupe CTI, propriétaire de nombreux locaux sur la zone d’activité de Mérignac, qui cherchait à obtenir de nouveaux locaux de la SCI FD 33 EIFFEL à vil prix, sans succès.
S’agissant du préjudice d’atteinte à l’image, il est soutenu qu’aucun élément n’est produit en appui, alors que la société a exercé son activité normalement et que selon les avis des internautes, la salle est appréciée par la clientèle qui n’a pas été particulièrement touchée par les désordres.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, le bailleur expose que le preneur est redevable d’une obligation d’entretien, que l’état des lieux d’entrée mentionne un local en très bon état, tandis que l’expert liste une série de désordres : poignées cassées, menuiserie dégradée, carreaux de douche cassés, etc. Il ajoute que le bail mentionne une obligation d’entretien des tuyaux d’évacuation. Selon devis produits, il évalue le coût de remise en état à 14 330,25 euros HT, ou 17 196,30 euros TTC. A cela s’ajoute les travaux sur les canalisations d’eau et tuyaux d’évacuation évalué à 29744,40 euros TT. En outre l’état des lieux de sorti répertorie les nombreuses dégradations qui ont donné lieu à plusieurs devis.
MOTIVATION
Sur les demandes d’indemnisation de la société UTLIMATE PHYSICAL CENTERA titre liminaire, sur la valeur probante de l’email de l’expert du 11 février 2020
En application de l’article 238 du code de procédure civile, « le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».
En outre, en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert désigné par décision judiciaire doit, sauf autorisation de déposer oralement à l’audience, déposer un seul rapport au greffe de la juridiction.
Enfin, en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert est tenu de respecter et faire respecter le principe de la contradiction dans le cadre de son intervention.
En l’espèce, le rapport de l’expert judiciaire du 31 janvier 2020 comprend, en pages 10 et 11, une description de huit désordres constatés dans les locaux loués, leur nature, leur importance et leur localisation, répondant ainsi au deuxième chef de mission de l’ordonnance de référé du 1er avril 2019.
Le troisième chef de mission, intitulé « donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues » est traité en page 17 de ce rapport par la seule mention « Ras ». Cette mention est manifestement un copier-coller de celles figurant dans les notes expertales n° 1 et 2 des 19 septembre 2019 et 26 novembre 2019, respectivement en pages 18 et 5.
À l’inverse, le contenu de l’email de Monsieur [R] du 11 février 2020 détaille « compte tenu des investigations […] effectuées et des documents […] remis » qu’à l’exception d’un désordre réparé, l’ensemble des autres désordres relèvent de la responsabilité du bailleur.
Si l’expert judiciaire était tenu de répondre au troisième chef de mission de l’ordonnance de référé précité, il n’est pas établi que ces conclusions d’expertise, non comprises formellement dans le rapport de l’expert judiciaire, ont été, préalablement à leur envoi par email de complément, soumises aux parties pour leurs observations en application du principe de la contradiction. Au surplus, l’expert judiciaire n’a fourni aucun « élément technique et de fait » mais une véritable appréciation sur la responsabilité d’une partie.
Il en résulte que le tribunal, sans considérer que l’expert a entendu écarter toute responsabilité des parties par la seule mention « Ras » dans son rapport du 31 janvier 2020, écartera cet email de complément de son appréciation sur les demandes formées par les parties quant à leurs responsabilités respectives.
1.1 Sur le manquement contractuel à l’obligation de délivrance du bailleur en raison de la mauvaise réalisation de travaux
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En outre, en application de l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés ainsi que de réaliser, le cas échéant et sauf convention contraire entre les parties, les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué.
En l’espèce, le bail litigieux du 7 septembre 2017 précise, à son article « DESTINATION DES LIEUX LOUES », l’utilisation des locaux loués par le preneur à titre d’« exploitation d’un centre de remise en forme et accessoirement vente d’équipements sportifs, à l’exclusion de tout autre même temporairement ».
Le même bail précise, à son article « ÉTAT DES LIEUX – INVENTAIRE DES CHARGES ET TRAVAUX », que « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ». Si cet article dispense le bailleur d’effectuer les travaux d’entretien courant, incombant donc exclusivement au preneur, le bailleur n’est pas libéré de ses autres obligations, notamment de délivrance ou de réalisation des travaux d’aménagement convenus entre les parties rappelés ci-après.
Le bail litigieux précise encore qu’« un état des lieux sera dressé entre les parties, à frais partagés par moitié, dans les huit jours de l’entrée en jouissance du preneur, directement entre les parties ou par ministère d’huissier ». Ainsi, l’état des lieux d’ores et déjà annexé audit bail en date du 7 septembre 2017 alors que le bail n’entrait en vigueur, en vertu de son article « DURÉE » que le 15 septembre 2017, ne peut permettre d’établir avec certitude l’état des locaux lors de l’entrée en jouissance de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, ce d’autant que l’état des lieux annexé aurait été établi entre les parties à AGEN quand les locaux loués se situent à MERIGNAC. Eu égard à la proximité entre la date de cet état des lieux et l’entrée en jouissance, cet état des lieux constitue cependant un indice de la situation des locaux et de leur bon état général, lequel est présumé, dont la preuve contraire peut néanmoins être apportée. La société ULTIMATE PHYSICAL CENTER produit à cet égard un procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 septembre 2017 établissant que les locaux loués se trouvaient encore à l’état de chantier à cette date, de sorte que le « très bon état » figurant sur l’état des lieux d’entrée annexé au bail litigieux ne saurait être pris en compte, nonobstant la forme notariée dudit bail.
Enfin, le bail litigieux stipule, à son article « ENTRETIEN – RÉPARATIONS ET TRAVAUX » que « le bailleur s’engage à effectuer à frais partagés ainsi qu’il sera dit ci-dessous dans les "conditions particulières" au plus tard le 15 septembre 2015 (sic – cette année, manifestement erronée, étant corrigée par l’année 2017 en annexe avec le Prévisionnel des travaux à réaliser dans les trois années à venir), divers travaux d’aménagements conformément aux plans et devis descriptifs et estimatifs dont les parties déclarent avoir pris connaissance, savoir : Aménagement du local suivant le plan demeuré ci-annexé, Électricité, Pose des cloisons, Installations des points d’eau pour chaque bureau, Installation de quatre douches, deux sanitaires, Remplacement de tous les ouvrants en aluminium avec double vitrage, Climatisation double unité intérieure, Isolation et plafond démontable », les autres travaux de transformations et réparations nécessités par l’exercice de l’activité du preneur et les travaux d’entretien courant restant à la charge du preneur.
Les désordres constatés par l’expert judiciaire sont les suivants :
Infiltrations par le toit :L’expert judiciaire a constaté l’existence d’« infiltrations par la toiture très ancienne en fibro ciment », indiquant que de nombreuses auréoles étaient visibles provenant d’anciennes infiltrations (non constatées lors de l’examen en raison du temps sec).
Ces désordres relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil incombant au bailleur (révision intégrale de la toiture) et non de l’obligation d’entretien du preneur.
Il sera donc considéré que le bailleur ne s’est pas conformé à cet égard à son obligation de délivrance d’un bien propre à l’usage auquel on le destine.
Non-conformité de la rampe d’accès :L’expert judiciaire a constaté que cette rampe de l’entrée principale n’était pas conforme en raison de sa pente trop importante, seule non-conformité relevée au titre du quatrième chef de sa mission (« préciser si les locaux sont en conformité avec la réglementation »).
Le bail litigieux du 7 septembre 2017 précise, à son article « INFORMATIONS SUR LES LOCAUX LOUÉS – Informations sur l’accessibilité aux personnes handicapées » que le « bailleur déclare que le bien objet des présentes constitue un établissement recevant du public de catégorie « ERP 5 » et que les aménagements et équipements tant intérieurs qu’extérieurs pour le rendre accessible ont été réalisés ».
Compte tenu de la contractualisation de la destination des lieux, utilisés aux fins d’une activité recevant du public, il sera considéré que bailleur ne s’est pas conformé à cet égard à son obligation de délivrance d’un bien propre à l’usage auquel on le destine.
Mauvais fonctionnement des douches :L’expert judiciaire a constaté que ce désordre allégué par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER avait été réparé par le bailleur.
Le plan des locaux loués annexé au bail litigieux du 7 septembre 2017 précise à cet égard que l’installation des quatre douches étaient à la charge du bailleur. Nonobstant cela, la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER ne produit pas d’élément démontrant le mauvais fonctionnement de ces douches (seul un email de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER du 6 novembre 2017 faisant état de leur bon fonctionnement rétabli à la suite de réparations) ou l’impact d’un tel mauvais fonctionnement sur son activité.
La responsabilité contractuelle de la société FD 33 EIFFEL sur ce point ne sera donc pas retenue.
Fuites de canalisations des eaux-vannes et eaux usées :L’expert judiciaire a retenu que les réseaux d’évacuation de la façade principale se bouchaient régulièrement et qu’un audit aurait été effectué par un spécialiste.
La réparation de ces fuites relève des grosses réparations incombant au bailleur (article 606 du code civil) et de son obligation de délivrance d’un bien conforme à un usage d’accueil du public, à plus forte raison dans la mesure où le bailleur s’est contractuellement engagé à installer des points d’eau dans chaque bureau ainsi que des douches et sanitaires, de sorte qu’il aurait dû s’assurer de la conformité et viabilité des canalisations d’évacuation dans ce cadre.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance sera donc retenu à ce titre.
Carreaux de douche cassés :L’expert judiciaire retient un désordre de faible importance s’agissant de ces carreaux cassés.
Le plan des locaux loués annexé au bail litigieux du 7 septembre 2017 précise à cet égard que le « carrelage douche » est à la charge du preneur tandis que la « faïence douche » est à la charge du bailleur.
Dans la mesure où il n’est pas démontré par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER que la dégradation des carreaux a eu lieu pendant la pose (et non pendant l’exploitation des locaux par le preneur à la suite de son entrée en jouissance la responsabilité du bailleur à cet égard sera écartée.
Clôture détruite :L’expert judiciaire a constaté que la clôture séparative (en grillage sur piquets) avec la propriété voisine située à l’arrière était détériorée et couchée.
Il n’est cependant pas démontré par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER que l’endommagement de cette clôture a eu lieu, du fait des entreprises intervenues pour le compte du bailleur, en amont de son entrée en jouissance, le procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2017 n’en faisant pas mention.
La responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance ne sera donc pas retenue, quand bien même les locaux n’étaient plus sécurisés en l’état de cette clôture.
Porte de garage :L’expert judiciaire a retenu que l’analyse du désordre allégué concernant la porte de garage latérale, située à l’arrière du bâtiment (volet roulant), nécessitait un rapport de la commission de sécurité pour savoir s’il s’agit d’une issue de secours.
Aucune non-conformité de cette porte de garage n’a ainsi été retenue par l’expert judiciaire dans le quatrième chef de sa mission. En l’absence de mise en péril de la sécurité des occupants, la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance ne sera donc pas retenue.
S’agissant du défaut d’étanchéité allégué par le demandeur et la surconsommation anormale d’énergie qui en découlerait, faute d’éléments probants produits aux débats, ils ne sauraient être pris en compte pour engager la responsabilité contractuelle du bailleur au titre de son obligation de délivrance.
Serrures et poignées de porte hors d’usage :L’expert judiciaire a retenu que des serrures étaient cassées ce qui engendrait un très important désordre en raison de la condamnation des portes concernées, désordre ne pouvant être corrigé que par le remplacement de toutes les serrures hors d’usage.
Le procès-verbal de constat d’huissier du 23 septembre 2017 produit par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER permet d’établir qu’à cette date, les travaux n’étant pas achevés, les portes n’étaient pas posées, pas plus que les serrures et poignées litigieuses. En outre, les devis et facture établis par la société FD 33 EIFFEL pour les travaux d’aménagement contractuellement mis à sa charge font état de la fourniture de 12 poses de bloc porte, comprenant les serrures et poignées dont le fonctionnement défectueux a été constaté par l’expert.
Il en résulte que la responsabilité du bailleur au titre du non-respect de son obligation contractuelle de délivrance est susceptible d’être engagée de ce fait.
Compte tenu des constatations de l’expert judiciaire rappelées ci-avant, ces désordres ne proviennent pas d’un défaut d’entretien par le preneur et il n’est pas établi que ce dernier ait renoncé à toute réclamation, comme en témoignent les échanges produits entre les parties à propos des réparations nécessitées par l’état des locaux rapidement après l’entrée en jouissance.
Le fait que le preneur ait pris part à la réalisation des travaux, par ses interactions avec les entreprises mandatées et des directives qui leur auraient été données directement par le preneur, n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, qui en l’espèce a été méconnue sur les postes identifiés ci-dessus.
1.2 Sur les préjudices allégués par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER
En application de l’article 1231-1 du code civil et du principe de réparation intégrale des préjudices prévisibles en matière contractuelle, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Sur le préjudice de jouissance :La seule existence des désordres susmentionnés, en ce qu’ils ont trait à la possibilité d’exploiter normalement les locaux loués selon l’usage contractuellement convenu, a été de nature à générer un trouble de jouissance pour la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER lorsqu’elle occupait lesdits lieux. À cet égard, la renonciation contractuelle évoquée par le bailleur ne concerne que les troubles subis lors de travaux effectués en cours de bail par le bailleur, mais non les conséquences de travaux du bailleur en vue de l’entrée en jouissance et ne donnant pas satisfaction.
Si l’exploitation des locaux n’a pas été rendue totalement impossible pour la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, ce qui a justifié le refus du juge des référés de procéder à une consignation des loyers, cette circonstance est de nature à influer sur le montant de l’indemnisation susceptible d’être octroyée mais pas au point de la supprimer totalement.
À cet égard, il est relevé que la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER ne sollicite pas l’indemnisation d’un préjudice économique compte tenu du développement de son chiffre d’affaires pendant la période considérée, mais une indemnisation en raison de conditions d’exploitation de son activité non conformes aux engagements contractuels du bailleur.
En outre, l’expert judiciaire a retenu, dans son rapport du 31 janvier 2020, au septième chef de sa mission (« donner tous les éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le preneur et proposer une base d’évaluation), que la nature et l’importance des préjudices subis par le preneur étaient justifiées et que la base d’évaluation de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER était acceptable.
Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER une indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur d’un montant qu’il est raisonnable de fixer à la somme, réduite, de 15.000 euros.
Sur le préjudice financier :Si le tribunal a constaté l’existence de désordres ayant grevé la pleine capacité de jouissance de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, il n’est pas démontré par cette dernière que les travaux dont la société FD 33 EIFFEL a assuré la maîtrise d’ouvrage aient été réalisés à l’économie pour un coût inférieur au devis initial produit par la société FD 33 EIFFEL.
En tout état de cause, il ne ressort pas des termes du bail que dans l’hypothèse où la société FD 33 EIFFEL obtenait une réduction du coût des travaux, cette dernière se serait contractuellement engagée à répercuter l’économie réalisée au profit de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER en lui restituant une partie des 36.000 euros versés pour le co-financement des travaux. En effet, le paragraphe « conditions particulières » se bornant à prévoir une participation du preneur au coût des travaux pour un montant total de 36000 euros TTC à régler en deux fois par virement.
Sa participation au coût des travaux était contractuellement prévue. La circonstance que ceux-ci aient été mal réalisés n’ouvre pas droit à réparation au titre du préjudice financier mais au titre du préjudice de jouissance. La demande de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER d’être indemnisée à hauteur du coût de remise en état des travaux qu’elle a co-financés contractuellement sera donc rejetée.
S’agissant du report de l’entrée en jouissance de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, il n’est pas contesté par les parties que celle-ci n’est pas intervenue, comme contractuellement prévu, au 15 septembre 2017. L’attestation de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux, ainsi que les échanges d’emails entre les parties en amont de l’entrée en jouissance, établissent que la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER a directement sollicité l’entreprise de travaux intervenant sur place pour des travaux supplémentaires non prévus initialement qui ont, aux dires de l’entreprise, conduit au retard du chantier qui n’a pu être achevé qu’au 25 septembre 2017.
Dans ces conditions, le comportement de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER ayant conduit à la réalisation de cette partie de son propre préjudice financier et les manquements du bailleur à son obligation de délivrance étant, à l’inverse, étranger au report du chantier, la demande de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER d’une indemnisation au titre du loyer de septembre 2017 et des frais de publicité pour l’ouverture (finalement retardée) de son centre de remise en forme, sera rejetée.
Sur le préjudice moral :La société ULTIMATE PHYSICAL CENTER ne démontre pas l’existence de manœuvres de la part de la société FD 33 EIFFEL destinées à lui dissimuler le véritable coût des travaux réalisés conformément aux stipulations contractuelles, étant précisé qu’aucun engagement contractuel n’a été prévu pour que la société FD 33 EIFFEL transmette au preneur les devis ou factures des entreprises sollicitées pour ces travaux.
Il n’est pas non plus démontré par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER que l’absence de justification d’un permis de construire d’une extension à l’arrière des locaux exploités ait causé une quelconque gêne au preneur.
Enfin, les menaces de la part du gérant de la société FD 33 EIFFEL ne sont étayées que par une déclaration de main courante effectuée par le dirigeant de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER qui n’a donné lieu à aucune suite judiciaire quelle qu’elle soit.
L’existence et la consistance du préjudice moral subi par la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER ne sont ainsi pas démontrées et la demande d’indemnisation à ce titre sera par conséquent rejetée.
Concernant l’atteinte à l’image de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, outre le fait qu’aucun élément probant n’est produit par le demandeur, il est relevé que le défendeur produit des extraits d’avis d’usagers du centre de remise en forme du demandeur qui ne font aucunement état des désagréments allégués, étant rappelé que le préjudice de jouissance du preneur lui-même a été indemnisé de manière indépendante.
En conséquence, la demande d’indemnisation de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER au titre de son préjudice moral sera rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles en indemnisation de la société FD 33 EIFFEL En application de l’article 1231-1 du code civil précité, le co-contractant est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution du contrat, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, les désordres retenus par l’expert relèvent de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance, et non de l’obligation contractuelle d’entretien du preneur. Au surplus, l’état des lieux d’entrée ne peut être considéré comme reflétant fidèlement la situation des locaux lors de l’entrée dans les lieux de la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER au regard des circonstances de son établissement et des constatations effectuées par Maître [K] [T] dans son procès-verbal de constat du 23 septembre 2017.
Par conséquent, la demande de la société FD 33 EIFFEL d’indemnisation au titre des frais de remise en état des locaux sera rejetée, cette remise en état lui incombant exclusivement.
Sur les frais du procès et les demandes accessoiresSur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société FD 33 EIFFEL, qui perd la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise de Monsieur [R].
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, de la résistance dont elle a fait part à l’égard du demandeur et des demandes reconventionnelles formées dans le cadre de la présente instance à la suite de l’expertise judiciaire, la société FD 33 EIFFEL, condamnée aux dépens, devra payer à la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit sans qu’il n’y ait lieu d’en disposer autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, la nature de l’affaire étant compatible avec une telle exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la société SCI FD 33 EIFFEL à payer à la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Déboute la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice financier et du préjudice moral,
Déboute la société SCI FD 33 EIFFEL de sa demande reconventionnelle au titre des frais de remise en état des locaux,
Condamne la société SCI FD 33 EIFFEL au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise,
Condamne la société SCI FD 33 EIFFEL à payer à la société ULTIMATE PHYSICAL CENTER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la SCI FD 33 EIFFEL formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du délibéré.
LE GREFFIER LE PRESIDENT