TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 22/05394 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZXIF
AFFAIRE :
Mme [F] [P] divorcée [Z] (Me Roméo LAPRESA)
C/
M. [K] [M] (Maître Thomas TRIBOT de la SCP MOTEMPS & TRIBOT)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 04 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 06 Juin 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Madame [F] [P] divorcée [Z]
née le 23 Juin 1965 à [Localité 4], de nationalité française domiciliée chez Mme [X] [P] épouse [S] - [Adresse 2]
Décision d’aide juridictionnelle partielle (25 %) BAJ Marseille n° 2021/026878 du 09/12/2021
représentée par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
C O N T R E
DEFENDEUR
Monsieur [K] [M]
né le 15 Septembre 1989 à [Localité 6], de nationalité française demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Thomas TRIBOT de la SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte authentique du 7 janvier 2021, Madame [F] [P] divorcée [Z] a passé, avec Monsieur [K] [M], une promesse de vente concernant le bien cadastré section [Cadastre 5] d’une consistance de 00ha 01a 44 ca s’agissant d’un appartement au 3 ème étage, une cave au sous-sol, à savoir le lot n°7 de la copropriété et 123/1000èmes des parties communes générales, bien sis [Adresse 3].
Il a été stipulé entre les parties que la promesse expirerait le 12 avril 2021.
La promesse unilatérale a été consentie pour un prix envisagé de 117.000 € et le versement d’une indemnité d’immobilisation de 5 850 €. Le montant de l'indemnité a été versé le jour de la signature de la promesse.
La promesse a stipulé qu'en cas de caducité du chef du bénéficiaire, à l'expiration du délai, celui-ci serait déchu du bénéfice de l'acte, sans nécessité d'une mise en demeure. Le promettant, auquel cas, sera fondé à solliciter le versement entre ses mains de l'indemnité d'immobilisation par le notaire.
La promesse de vente a été assortie de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Il a été stipulé que la condition suspensive serait accomplie, si le prêt était obtenu au plus tard le 22/03/2021.
Un avenant a été rédigé, en date du 27 juillet 2021, afin de modifier les deux délais de la manière suivante :
- obtention de l’offre de prêt : 21 août 2021
- expiration de la promesse de vente : 31 août 2021
La vente n'a pas été conclue entre les parties jusqu'au 31 août 2021.
Le 2 septembre 2021, Madame [F] [P] divorcée [Z] a adressé au notaire un courrier recommandé avec accusé de réception, sollicitant le versement de l'indemnité d'immobilisation du chef de l'expiration des délais.
Par acte d’huissier en date du 1er mars 2022, Madame [F] [P] divorcée [Z] a assigné Monsieur [K] [M] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de voir déclarer caduque la promesse de vente, de condamner Monsieur [K] [M] à lui verser la somme de 5.850 €, au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation et 5.000 €, au titre de son préjudice matériel.
Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 28 novembre 2023, au visa des articles 1103 et 1124 du code civil, Madame [F] [P] divorcée [Z] sollicite de voir :
- déclarer caduque la promesse de vente ;
- condamner Monsieur [M] à payer à Madame [Z] la somme de 5.850 € versée au
titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ;
- condamner Monsieur [M] à payer à Madame [Z] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice matériel ;
- débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et infondées ;
- condamner Monsieur [M] à payer à Madame [Z] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
- rappeler que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.
Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [P] divorcée [Z] affirme que l'avenant du 27 juillet 2021 n'a été retourné signé par le défendeur que le 8 novembre 2021. En tout état de cause, le défendeur n’a pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, soit le 21 août 2021 (condition suspensive du crédit). Il indique avoir déposé une demande crédit auprès de la Société Générale en date du 07 octobre 2021, donc postérieurement à la date du 21 août 2021 et une demande en date du 26 juillet 2021 auprès de la Société Marseillaise de Crédit, ayant entraîné un refus.
La promesse de vente prévoyait qu'en cas de défaillance d'une des conditions suspensives, et notamment celle d'obtenir un prêt, le bénéficiaire devait le notifier au notaire en charge de la vente, la défaillance dans le délai de sept jours au plus tard, par courrier recommandé avec accusé de réception. Or, Monsieur [K] [M] n'a pas respecté ce formalisme.
La promesse est donc caduque et la demanderesse est fondée en ses prétentions.
Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 2 novembre 2023, au visa des articles 1124 et 1304 du code civil, Monsieur [K] [M] sollicite de voir :
- débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;
- ordonner la libération des fonds retenus sur le compte du notaire ;
- condamner Madame [P] à payer à Monsieur [M] une somme de 5.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
- condamner Madame [P] aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [M] fait valoir qu'il ne conteste pas que la promesse de vente est caduque. C'est uniquement le sort de l'indemnité d'occupation qui doit être tranché par le Tribunal. En l'espèce, l'acte passé entre les parties prévoit sa restitution au bénéficiaire de la promesse en cas de défaillance, si cette défaillance n'est pas imputable à Monsieur [K] [M].
Or, le défendeur n'a eu de cesse que de solliciter des prêts auprès des banques. Par avenant du 29 juillet 2021, les parties ont prorogé le délai de l'obtention du prêt au 21 août 2021 et le délai de validité de la promesse au 31 août. Le défendeur, durant cette prorogation, a formé une nouvelle demande de prêt le 26 juillet 2021. Le 26 août 2021, la société marseillaise de crédit a notifié au défendeur un refus de lui accorder le prêt litigieux. Encore le 7 octobre 2021, la société générale a refusé un crédit au défendeur. Celui-ci a donc multiplié les demandes de prêt.
Non seulement, la condition suspensive n'a pas défailli par la faute du défendeur mais, celui-ci n'ayant pas commis de faute, la demanderesse est mal fondée en sa demande de dommages et intérêts.
Subsidiairement, si le Tribunal retient l'existence d'une faute du défendeur, la demanderesse ne justifie d'aucun préjudice. Elle a vendu le bien immobilier litigieux, pour 125.000 € au lieu des 120.000 € convenus avec le défendeur. Au surplus, il a déjà été retenu, en jurisprudence, que la conservation par le promettant de l'indemnité d'immobilisation constitue une clause pénale, de sorte que le promettant ne peut solliciter une indemnisation supplémentaire.
Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
Après clôture de l'instruction ordonnée le 18 Décembre 2023, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du jeudi 04 Avril 2024. Les débats publics clos, la décision a été mise en délibéré au jeudi 06 Juin 2024, pour être rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la caducité de la promesse de vente :
Il y a d'abord lieu de relever que l'avenant du 27 juillet 2021 n'a été retourné signé par Monsieur [K] [M] que le 8 novembre 2021, mail faisant foi. Or, cet avenant prévoyait sa propre expiration à la date du 31 août 2021.
L'avenant du 27 juillet 2021 n'a donc jamais eu valeur contractuelle entre les parties, puisqu'il n'est pas établi qu'il aurait été signé par Monsieur [K] [M] avant une date à laquelle cet avenant avait déjà expiré.
Il convient donc de s'en rapporter à la promesse de vente du 7 janvier 2021.
Celle-ci prévoit sa caducité le 12 avril 2021.
Il est constant entre les parties que la promesse n'a pas été signée dans le délai.
Par suite, elle sera déclarée caduque.
Sur l'indemnité d'immobilisation :
La promesse de vente prévoit une indemnité d'immobilisation en page 9. Elle est d'un montant de 5.850 €, versé entre les mains du notaire par le bénéficiaire, c'est-à-dire Monsieur [K] [M]. L'acte stipule : « b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée sera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse pendant la durée de celle-ci. L'intégralité de cette somme sera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. (…)
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants :
si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte (...) »
La promesse prévoit des conditions suspensives en pages 11 et 12. Elle stipule qu'elle sera réalisée en cas d'obtention d'un prêt auprès de « tout organisme bancaire » pour la somme de 117.000 €, remboursables sur vingt ans au taux d'intérêts maximal hors assurances de 1,20 % l'an. Le prêt devra être obtenu au plus tard le 22 mars 2021.
En cas de défaillance de la condition résolutoire, la promesse stipule qu'il incombera au bénéficiaire de justifier qu'il a « accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt ». Si le bénéficiaire produit cette preuve, il pourra alors recouvrer les fonds. A l'inverse, si le bénéficiaire n'établit pas les démarches qu'il a accomplies pour obtenir le prêt, et donc réaliser la condition suspensive, l'indemnité d'occupation restera acquise à la promettante.
En l'espèce, Monsieur [K] [M] justifie d'avoir, par deux e-mails du 4 février 2021, sollicité des prêts conformes aux stipulations de la promesse auprès de la SOCIETE GENERALE et de la BNP PARIBAS.
Madame [F] [P] divorcée [Z] fait valoir que ces demandes de prêt ont été faites un mois après la signature de la promesse de vente. D'une part, il n'en demeure pas moins que, dans un délai raisonnable avant la date limite (le prêt devait être obtenu au plus tard le 22 mars, soit un mois et demi après), Monsieur [K] [M] a sollicité deux prêts auprès de deux organismes bancaires. D'autre part, il résulte de ces mails que Monsieur [K] [M] y joint un nombre important de justificatifs de sa situation financière, de sorte que le délai de demande formelle peut s'expliquer par le temps de constitution d'un dossier de financement.
En tout état de cause, Monsieur [K] [M] a bien accompli des démarches pour obtenir les prêts. La demanderesse fait valoir que le défendeur n'a relancé sa banque que le 19 mai 2021, soit postérieurement à l'expiration du délai. Cet état de fait, non contesté par le défendeur, ne remet pas en cause le fait qu'avant l'expiration du délai, et même dans un délai raisonnable, Monsieur [K] [M] a bien sollicité les prêts litigieux. Au demeurant, la nécessité de relancer un organisme implique que cet organisme se trouve en retard : il ne saurait donc être imputé fautivement à Monsieur [K] [M] un retard qui, au premier chef, n'est pas le sien. Le défendeur n'est pas responsable des délais de traitement de la SOCIETE GENERALE ou de la BNP PARIBAS.
Il y a donc lieu de constater que, si la condition suspensive a défailli, cette défaillance n'est pas imputable au manque de diligence de Monsieur [K] [M].
Par suite, Madame [F] [P] divorcée [Z] sera déboutée de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 5.850 €, versée au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation. La libération de cette somme devra avoir lieu entre les mains de Monsieur [K] [M].
Sur le préjudice matériel de Madame [F] [P] divorcée [Z] :
Il y a lieu de relever que la demanderesse, au soutien de cette demande d'indemnisation, n'invoque aucun moyen de droit, aucun texte légal, ni règlementaire.
Le visa de son dispositif renvoie aux articles 1103 et 1124 du code civil : aucun de ces deux textes n'a de lien avec la notion de dommages et intérêts, ni de préjudice.
Le Tribunal retiendra donc, à défaut de précision et de qualification juridique dans les conclusions de la demanderesse, que cette prétention est formée sur le fondement de l'inexécution contractuelle.
Or, d'une part, il a été retenu plus haut qu'aucune faute de Monsieur [K] [M], quant à la défaillance de la condition suspensive n'est suffisamment caractérisée.
D'autre part, c'est à bon droit que le défendeur fait valoir que l'indemnité d'immobilisation doit s'analyser comme une clause pénale. Or, la clause pénale vise précisément à indemniser forfaitairement le créancier d'une obligation du dommage résultant de l'inexécution. La stipulation d'une clause pénale exclut une indemnisation complémentaire. De sorte que Madame [F] [P] divorcée [Z] ne saurait valablement solliciter à la fois l'indemnité d'immobilisation et des dommages et intérêts du chef de son « préjudice matériel ».
Madame [F] [P] divorcée [Z] sera donc déboutée de sa prétention à la somme de 5.000 €.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il y a lieu de condamner Madame [F] [P] divorcée [Z], déboutée de ses prétentions, aux entiers dépens.
Il y a lieu de condamner Madame [F] [P] divorcée [Z] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
DECLARE caduque la promesse de vente passée entre Madame [F] [P] divorcée [Z] et Monsieur [K] [M] le 7 janvier 2021 ;
DEBOUTE Madame [F] [P] divorcée [Z] de sa prétention tendant à voir condamner Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 5.850 € versée au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ;
ORDONNE la libération de la somme de cinq mille huit cent cinquante euros (5.850 €) entre les mains de Monsieur [K] [M] ;
DEBOUTE Madame [F] [P] divorcée [Z] de sa prétention à la somme de 5.000 € ;
CONDAMNE Madame [F] [P] divorcée [Z] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [F] [P] divorcée [Z] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les prétentions pour le surplus.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERELE PRESIDENT