TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 06 Juin 2024
N° RG 22/05824 - N° Portalis DBYC-W-B7G-J5Z5
Jugement du 06 Juin 2024
[S] [M]
C/
[Z] [N]
[R] [Y] épouse [N]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à Maitre GARNIER
CERTIFIE CONFORME DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à Maitre CAVALOC-LE GAL
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;
Audience des débats : 04 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne assisté de Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [Z] [N]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Mme [R] [Y] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Sylvie CAVALOC-LE GAL, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382023002427 du 22/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 mai 2015, [S] [M] a donné à bail à [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros charges comprises.
Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 29 mai 2015.
Par jugement du 4 janvier 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et condamné solidairement les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ des lieux.
Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement en présence d'un huissier de justice le 2 août 2019.
Par requête reçue au greffe le 1er août 2022, [S] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir convoquer [Z] [N] et [R] [Y] épouse [N].
A l'audience du 20 octobre 2022, l'affaire a été renvoyée au 15 décembre 2022, puis au 9 février 2023 et au 13 avril 2023, à la demande d'au moins une des parties.
A l'ultime audience de renvoi, [S] [M], assisté de son conseil, a soutenu oralement ses conclusions n°3 au terme desquelles il demande au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de :
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur [M] les sommes suivantes :
"826,00 € au titre de l'entretien du jardin ;
"105,00 € au titre du curage des conduits ;
" 93,00 € restant à devoir au titre de la taxe ordures ménagères
pour 2017;
" 87,00 € au titre de la taxe ordures ménagères pour 2019 proratisée ;
"314,80 € au titre du nettoyage de l'immeuble ;
"198,00 € au titre du retrait du store ban mis en place par les locataires ;
" 87,00 € au titre de la perte du kit préamplificateur disparu ;
"550 € au titre des dégradations et absence d'entretien électrique ;
"9.000 € au titre du préjudice locatif ;
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] au cout des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 janvier 2020 ;
-débouter Monsieur et Madame [N] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ;
-déclarer irrecevable comme prescrite la demande de restitution du dépôt de garantie qui serait éventuellement formulée ;
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur [M] à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [M] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens en ce compris le coût l'état des lieux de sortie.
En défense, [R] [Y] épouse [N], représentée par son conseil, a développé oralement ses conclusions au terme desquelles elle demande de :
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre :
"de l'entretien du jardin,
"du curage des conduits,
"du nettoyage de l'immeuble,
"du retrait du store
"du kit préamplificateur
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre du préjudice locatif,
-réduire à de plus juste proportion la somme due au titre des réparations électriques,
-dire que les sommes à la charge de Madame [N] seront déduites du montant du dépôt de garantie de 750 € conservé par Monsieur [M]
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre de l'articIe 700 du CPC,
-condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l'articIe 700 du Code de procédure civile
-condamner Monsieur [M] aux entiers dépens
Régulièrement avisé des différentes dates d'audience par le greffe, [Z] [N] n'était ni présent, ni représenté.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 8 juin 2023.
Par décision du 8 juin 2023, la juridiction de céans prenait la décision la suivante :
" Constate que monsieur [S] [M], qui a introduit la présente instance par requête, formule des demandes d'un montant de plus de 5 000 euros,
Ordonne la réouverture des débats,
Invite les parties à produire leurs observations sur les dispositions de l'article 818 du Code de procédure civile,
Renvoie l'affaire à l'audience du Jeudi 21 septembre 2023 à 9 h 15, salle 514, 5ème étage ;
Dit que la présente décision vaut convocation des parties,
Réserve les dépens et les autres demandes, ".
Dans ses ultimes écritures reçues le 4 avril 2024, [S] [M] demande à la juridiction de :
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur [M] les sommes suivantes :
"826,00 € au titre de l'entretien du jardin ;
"105,00 € au titre du curage des conduits ;
"93,00 € restant à devoir au titre de la taxe ordures ménagères pour 2017;
"87,00 € au titre de la taxe ordures ménagères pour 2019 proratisée ;
"314,80 € au titre du nettoyage de l'immeuble ;
"198,00 € au titre du retrait du store ban mis en place par les locataires ;
" 87,00 € au titre de la perte du kit préamplificateur disparu ;
"550 € au titre des dégradations et absence d'entretien électrique ;
"739 € au titre du préjudice locatif ;
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] au cout des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 janvier 2020 ;
-débouter Monsieur et Madame [N] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires aux présentes ;
-déclarer irrecevable comme prescrite la demande de restitution du dépôt de garantie qui serait éventuellement formulée ;
-condamner in solidum Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur [M] à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [M] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens en ce compris le coût l'état des lieux de sortie.
En défense, dans ses dernières écritures visant l'audience du 21 septembre 2023, [R] [Y] épouse [N], sollicite de la juridiction de :
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre :
"de l'entretien du jardin,
"du curage des conduits,
"du nettoyage de l'immeuble,
"du retrait du store
"du kit préamplificateur
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre du préjudice locatif,
-réduire à de plus juste proportion la somme due au titre des réparations électriques,
-dire que les sommes à la charge de Madame [N] seront déduites du montant du dépôt de garantie de 750 € conservé par Monsieur [M]
-débouter Monsieur [M] de sa demande au titre de l'articIe 700 du CPC,
-condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l'articIe 700 du Code de procédure civile
-condamner Monsieur [M] aux entiers dépens.
Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient en vertu de l'article 455 du Code de procédure civile de se reporter à leurs écritures susvisées.
A l'audience du 4 avril 2024, [S] [M], présent et assisté, et [R] [Y] épouse [N], représentée, reprennent et explicitent des plus minutieusement leurs ultimes écrits.
[Z] [N] bien que régulièrement informé de la tenue des débats par voie de greffe et notification de conclusions, est absent et non représenté.
Suite aux débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS
A titre liminaire, il est retenu l'absence de toute contestation quant à la recevabilité des demandes formulées par [S] [M] tout en rappelant qu'en droit, il résulte des dispositions des articles L.711-1 et suivants du code de la consommation que la situation d'un débiteur doit être traité dans sa globalité tant au niveau de ses revenus, de ses charges que de ses dettes non légalement exclues, et ce, afin de parvenir à une pérennité de la consolidation de sa situation financière escomptée par la mise en œuvre de mesures de désendettement appropriées.
Aussi, sera-t-il rappelé simplement, mais, néanmoins, avec acuité, et à toute fin utile, que la date de genèse des créances mises en compte par l'ancien bailleur demeure antérieure à l'ultime décision d'effacement total des dettes prise par la Commission de surendettement des particuliers d'Ille et Vilaine du 31 août 2023 concernant [R] [Y] épouse [N] dont nulle contestation est rapportée, dettes parmi lesquelles ne figurent pas, au jour de notre décision, les préjudices litigieux de la présente instance.
I-SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu l'article 9 du code de procédure civile ;
En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats de l'audience que la comparaison des états des lieux d'entrée contradictoire du 29 mai 2015 et de sortie également contradictoire du 2 août 2019 accompli par huissier de Justice fait apparaître nombre de dégradations dépassant l'usure normale en bon père de famille de la chose louée.
C'est ainsi que le bailleur justifie par production d'un devis non contredit par un élément probant de valeur, d'un cout non prohibitif en la matière de 826 euros TTC pour une remise en état du jardin.
Contrairement aux dires de la défenderesse, il n'apparaît pas que la cheminée ait été remise non ramonée mais uniquement que le justificatif n'a pas été fourni étant ici rappelé que cette charge incombe aux locataires de sorte que ce poste de demande pour un quantum habituel justifié par devis de 105 euros est retenu.
Il en va de même en ce qui concerne les sommes dues au titre des taxes d'ordures ménagères relevant du paiement des locataires à hauteur de 93 euros pour 2017 et 87 euros pour 2019.
En revanche, au regard de l'état des lieux d'une part, d'entrée retenant des traces de salissures avec entre autres une hotte de cuisine et une VMC non nettoyées ou encore des traces de tartre et de calcaire dans la salle de bain, et, des traces noires sur certains éléments du sol et du plafond en différentes pièces de l'habitation, et d'autre part, de sortie lequel présente un détail beaucoup plus circonstancié et des photographies qui y sont jointes faisant apparaître un état de propreté adéquate, il convient de rejeter ce chef de prétention.
Par ailleurs, il est justifié de dégradations électriques consistant à la perte d'appliques et d'ampoules idoines dûment justifiées par un devis de professionnel à hauteur de 550 euros TTC avec un détail précis et concordants des lieux d'intervention correspondants à ceux des dégradations excipés par l'huissier de Justice dans son état des lieux de sortie sauf en ce qui concerne le bouton poussoir du couloir offert par geste commercial par l'électricien.
Concernant le store-ban, il n'est pas justifié de sa pose avec l'accord du bailleur de sorte que les locataires se doivent d'en supporter la dépose justifiée par devis pour 198 euros TTC.
La mise à disposition d'un kit amplificateur de réception de chaines de télévision est justifiée par des échanges écrits entre les parties du 19 janvier 2016 et une facture d'AS ELECTRONIQUE contemporaine de sorte que son absence à la sortie des lieux donne droit à réparation au bailleur à hauteur de 87 euros.
Enfin, concernant le poste dit de préjudice locatif, au regard premièrement, des éléments des plus évanescents et évolutifs du quantum de ce poste de demande modulé en opportunité judiciaire éludant d'autant sa réalité, deuxièmement, de la redondance de ses composantes alléguées par le bailleur découlant soit de postes de réparations déjà octroyés, soit du dessein même des intérêts moratoires fixés sur ces sommes ou encore de l'absence de tout lien avec une impossibilité de loué tel l'existence d'une procédure de surendettement, troisièmement, de l'état de restitution du bien litigieux ne présentant pas un caractère dirimant pour sa remise en location tel qu'il en ressort de l'appréciation judiciaire faite précédemment, et enfin, de l'absence de démonstration d'une volonté effective et efficiente de remettre en location ce bien, il ne peut qu'être rejetée cette prétention.
Dés lors, il convient de retenir que [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] restent solidairement redevables envers à [S] [M] de la somme de 1946 euros.
II-SUR LE DEPOT DE GARANTIE
Aux termes de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Par ailleurs l'article 22 de la même loi dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
En l'espèce, la présente cause tend au jugement du bien fondé ou non de prétentions relatives à différents postes de préjudices constatés au terme du bail lors de l'état des lieux de sortie dont justement la détention d'un dépôt d'argent par le bailleur vise à en garantir la bonne réparation.
Aussi, ce n'est qu'à l'issue du jugement tranchant les prétentions du bailleur que les locataires demeurent en mesure de connaître la subsistance de leur droit à restitution.
Dés lors, il convient de rejeter la demande de [S] [M] tendant au constat de l'irrecevabilité pour cause de prescription de toute demande en restitution du dépôt de garantie de 750 euros conservé par ses soins.
Il suit de là que le bailleur est redevable envers les défendeurs de cette somme.
Conformément à la demande de l'ancienne locataire et à l'article 1347 du code civil, compensation est effectuée de sorte qu'il convient de condamner solidairement [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] à payer à [S] [M] la somme de 1196 euros.
Au regard de sa nature indemnitaire nécessitant l'intervention judiciaire, cette créance ne peut produire d'intérêts au taux légal qu'à compter de la signification de la présente décision.
III-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L'équité et la solution du litige commandent de condamner sous le bénéfice de la solidarité [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] à payer à [S] [M] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
Les mêmes motifs commandent de rejeter la demande formulée à ce titre par [R] [Y] épouse [N].
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N], partie perdante à l'instance, sont condamnés sous le bénéfice de la solidarité aux entiers dépens.
Nul élément ne s'oppose au prononcé de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut rendu en dernier ressort,
REJETTE la demande de [S] [M] tendant à déclarer irrecevable comme prescrite la demande de restitution du dépôt de garantie qui serait éventuellement formulée ;
CONDAMNE solidairement [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] à payer à [S] [M] la somme totale de 1196 euros (mil cent quatre vingt seize euros) ;
CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] à payer à [S] [M] la somme totale de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande formulée par [R] [Y] épouse [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité [R] [Y] épouse [N] et [Z] [N] aux entiers dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
MAINTIENT l'exécution provisoire de droit en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La GreffièreLe Vice-président