TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 22/07695
N° Portalis 352J-W-B7G-CXKTP
N° MINUTE : 8
Assignation du :
29 Avril 2019
contradictoire
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 06 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. KELEBEK
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441
DEFENDERESSE
S.C.I. ACROPOLE
[Adresse 1]
[Localité 5] FRANCE
représentée par Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2108
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DEBATS
A l’audience du 29 février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ORDONNANCE
Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 décembre 2017, la SCI Foncière AB, aux droits de laquelle se trouve la SCI Acropole, a donné à bail à la SAS Kelebek des locaux commerciaux situés [Adresse 2] Paris [Localité 3], à destination de “café, bar, restaurant, traiteur, vente à emporter et sur place, épicerie, pizzeria, ne nécessitant pas l’installation d’une extraction”, formant les lots n°41 et 8 de l’immeuble en copropriété.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 4 décembre 2017, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 42.000 euros HT et HC payable trimestriellement et d’avance, indexé sur l’Indice des Loyers Commerciaux, le loyer pour la première année étant réduit à la somme de 39.600 euros et pour la deuxième année à la somme de 40 800 euros, avec une franchise de loyers de deux mois.
Lors de l’assemblée générale du 24 mai 2018, les copropriétaires ont autorisé le changement d’affectation du lot n°8 désigné dans le règlement de copropriété comme une “resserre sur rue” et la transformation du lot en local commercial, sous réserve que le copropriétaire du lot fasse les démarches administratives, fiscales et réglementaires nécessaires.
L’assemblée générale des copropriétaires a également interdit “toute activité principale ou accessoire de débit de boisson, activité avec musique, piste de dance, et tous commerces alimentaire et de restauration de toute nature nécessitant un système d’extraction de l’air vicié et de grande restauration”, sous la condition de la publication d’un modificatif au règlement de copropriété à la charge et aux frais exclusifs du propriétaire du lot 8, acceptant une dérogation à cette interdiction pour le bail en cours.
La société Kelebek, estimant que la bailleresse ne respectait pas ses engagements tels que fixés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle se trouvait privée de la jouissance pleine et entière de son local, l’a fait assigner, par acte en date du 29 avril 2019, devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de résolution du bail aux torts de la bailleresse et de sa condamnation à lui payer des dommages-intérêts, outre les sommes acquittées au titre du droit d’entrée (RG 19/05319).
Par acte extrajudiciaire en date du même jour, la société Foncière AB a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme en principal de 14.276,92 euros correspondant à des loyers et charges impayés, outre les coûts de l’acte.
Par acte en date du 28 mai 2019, la société Kelebek a fait assigner la société Foncière AB devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de nullité du commandement de payer et subsidiairement, d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire (RG 19/06298).
Par ordonnance du 21 janvier 2020, les affaires ont été jointes sous le numéro RG 19/05319.
La société Foncière AB a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision à hauteur de 43.289,75 euros à valoir sur les loyers/indemnités d’occupation qui seront dus à l’issue de la procédure.
Par ordonnance du 11 février 2020, le juge de la mise en état a condamné la société Kelebek à payer à la société Foncière AB la somme provisionnelle de 20.000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er trimestre 2020 inclus.
Le 16 juin 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire confiée à Mme [Z], laquelle a abouti à un protocole d’accord régularisé entre les parties le 11 février 2021.
Par ordonnance du 23 mars 2021, l’affaire a été retirée du rôle à la demande des parties, avant d’être réinscrite sous le nouveau numéro RG 22/7695, le 28 juin 2022 à la demande du preneur.
Estimant que la société Kelebek ne respectait pas ses engagements pris dans le cadre du protocole d’accord du 11 février 2021 en ce qu’elle se serait abstenue de régler plusieurs échéances de loyers, par acte extrajudiciaire du 7 septembre 2022, la société Acropole lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 85.693,38 euros correspondant à des échéances impayées en 2022 et les sommes dues en conséquence du non-respect du protocole d’accord.
Le 6 octobre 2022, la société Kelebek a assigné la société Acropole en opposition au commandement de payer, la procédure étant enregistrée sous le numéro RG 22/12206. La société Acropole a demandé à titre reconventionnel l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation du preneur au paiement d’arriérés locatifs.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023 dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 22/12206, la société Acropole a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de condamnation de la société Kelebek à une provision de 50.000 euros à valoir sur les loyers ou indemnités d’occupation qui seront dus à l’issue de la procédure.
Par ordonnance du 7 décembre 2023, la procédure enregistrée sous le numéro RG 22/12206 a été jointe avec celle enregistrée sous le numéro RG 22/07695.
Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 28 février 2024, la société Acropole demande au juge de la mise en état de :
« RECEVOIR la demande incidente formée par la société ACROPOLE,
CONDAMNER la société KEBELEK à régler au Bailleur la somme de 50 000 € à valoir sur les loyers/indemnités d’occupation qui seront dues à l’issue de la procédure. »
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le preneur exploite les locaux donnés à bail sans payer son loyer depuis plusieurs années et conteste que le commandement de payer du 7 septembre 2022 a été délivré de mauvaise foi dans la mesure où elle avait parfaitement exécuté le protocole d’accord convenu entre les parties. Elle soutient que le preneur est redevable d’une somme de 116.211,42 euros arrêtée au 19 octobre 2023, qu’il exerce dans les locaux l’activité pour laquelle ils lui ont été donnés à bail, qu’il n’a jamais été empêché d’exercer son activité. Elle fait valoir qu’il ne peut se maintenir dans les lieux et exploiter son activité sans verser aucune somme, qu’il sera redevable à l’issue de la procédure au fond, soit de loyers, soit d’une indemnité d’occupation.
La société Acropole précise que s’il était considéré que les accords résultant du protocole du 11 février 2021 continuaient à s’appliquer, la société Kelebek serait redevable de la somme de 54.451,56 euros, arrêtée au 19 octobre 2023.
Par conclusions en réponse sur incident transmises le 28 février 2024, la société Kelebek demande au juge de la mise en état de:
« Dire que l’obligation de la société KELEBEK de payer un loyer sans contrepartie est sérieusement contestable,
En conséquence, dire que la demande de condamnation provisionnelle formée par la société ACROPOLE de payer ces loyers est sérieusement contestable,
Débouter la société ACROPOLE de ses demandes au titre de l’incident,
Réserver les dépens de l’incident qui feront masse avec ceux de la décision à intervenir au fond. »
La société Kelebek soutient que la demande de provision ne saurait prospérer dès lors qu’elle est elle-même créancière de l’obligation de délivrance à l’encontre de la bailleresse, laquelle n’a pas été satisfaite ; que les arguments opposés par la société Acropole sont inopérants en ce qu’ils relèvent de l’examen de l’affaire au fond et ne doivent pas être examinés par le juge de la mise en état. Elle soutient que la demande de provision est sérieusement contestable en ce que les sommes réclamées par la bailleresse sont erronées, les décomptes versés aux débats étant ambigus, la bailleresse n’a pas comptabilisé trois virements réalisés en novembre et décembre 2022 par la société Kelebek pour un montant total de 10.406,16 euros et la bailleresse ne justifie pas du crédit qu’elle invoque pour justifier de son besoin financier. Elle fait valoir que le respect du protocole du 11 février 2021 relève d’une appréciation au fond. Elle estime que la demande de provision est sérieusement contestable en ce que les provisions qui seraient versées n’auraient aucune contrepartie ou une contrepartie sérieusement tronquée dans la mesure où la société Kelebek ne peut exploiter toute la surface donnée à bail.
L’affaire a été appelée à l’audience d’incidents du 29 février 2024 et mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 789, 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, les parties développent chacune des moyens relevant de l’appréciation de l’affaire par les juges du fond, relatifs à la validité du commandement de payer délivré le 7 septembre 2022 par la société Acropole, à l’exécution du protocole transactionnel du 11 février 2021 par chacune des parties et à l’exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance.
S’il n’incombe pas au juge de la mise en état de porter une appréciation sur la pertinence de chacun de ces moyens, il convient de relever que la société Kelebek qui allègue que l’obligation de délivrance du bailleur n’aurait pas été satisfaite, ne démontre pas son impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail conformément à la destination contractuelle.
Il est établi qu’à la date du bail le règlement de copropriété ne prévoyait pas un usage commercial pour le lot n° 8 qui était qualifié de “ resserre sur rue”, ni pour le lot n° 41. Pour autant, le règlement de copropriété a depuis été modifié par décision de l’Assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2019 versée aux débats, et la société Kelebek ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle n’exploite pas le local qui lui a été donné à bail ou qu’elle aurait été gênée dans son exploitation par le défaut de cohérence entre la description des locaux résultant du bail et celle résultant du règlement de copropriété. A l’inverse, la société Acropole verse aux débats des extrais de site internet démontrant l’activité développée par la société Kelebek dans le local qui lui a été donné à bail.
La contestation du preneur relative à l’empêchant d’exploiter normalement son local ne revêt donc pas de caractère sérieux.
Concernant le décompte produit par la bailleresse arrêté au 19 octobre 2023, il en ressort deux comptabilités, l’une en exécution du protocole du 11 février 2021 et l’autre hors protocole. Si l’appréciation de l’exécution dudit protocole relèvera des juges du fond, il n’en demeure pas moins que la société Kelebek est débitrice, à tout le moins, de la somme de 54.451,56 euros selon ces décomptes. La seule contestation précise sur ce décompte tient à la non prise en compte de trois virements réalisés les 28 novembre, 2 et 12 décembre 2022. Il ressort cependant du décompte produit par la société Acropole que ces virements apparaissent parmi les sommes payées par le preneur et prises en compte par le bailleur.
La société Kelebek ne peut donc contester sérieusement être débitrice de certaines sommes à l’égard de la bailleresse.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, quelle que soit l’issue du litige au fond, il est établi que la société Kelebek exploite son fonds de commerce, de sorte qu’elle ne peut s’exonérer du paiement de sommes en contre partie de cette exploitation, lesquelles prendront la qualification de loyers ou d’indemnité d’occupation selon l’issue du litige.
En conséquence, au vu de ces constatations et énonciations, l’obligation de paiement du preneur n’étant pas sérieusement contestable en son principe, il sera alloué à la société Acropole une somme provisionnelle limitée à 20.000 euros à valoir sur les sommes dues à la société Acropole.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,
Condamne la SAS Kelebek à payer à la SCI Acropole la somme provisionnelle de 20.000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges ou indemnité d’occupation arrêté au 19 octobre 2023,
Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 26 septembre 2024 à 11 h 30 pour clôture et fixation avec au préalable :
Conclusions récapitulatives SAS Kelebek avant le 20 juillet 2024,Conclusions récapitulatives SCI Acropole avant le 20 septembre 2024,
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
Réserve les dépens,
Faite et rendue à Paris le 06 Juin 2024.
Le Greffier Le Juge de la mise en état
Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES