TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [I] [G]
Madame [Y] [G]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00540 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YDX
N° MINUTE :
8/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE PARIS)
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [G]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [G]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00540 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YDX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 janvier 2022, PARIS HABITAT - OPH a consenti à Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] (3eme étage - logement 90) et le 11 février 2022 un bail pour un emplacement de stationnement sis [Adresse 2] à [Localité 5] (n°71).
Un commandement de payer la somme de 2.318,76 euros en principal et de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10 octobre 2023 à Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] pour le logement.
Un commandement de payer la somme de 277,26 euros visant la clause résolutoire a été délivré le même jour aux époux [G] pour le parking.
L'assurance a été fournie et le parking restitué.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'assistance de la force publique si besoin, dans les deux mois suivants le commandement d'avoir à quitter les lieux ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou local de son choix aux frais, risques et périls des cités ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 3.600,23 euros ;
- les condamner solidairement au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 50% et augmenté des charges jusqu'à leur départ effectif, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- les condamner au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l’audience du 21 mars 2024, PARIS HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 7.739,76 euros incluant un SLS et ne sollicite pas de délais.
Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G], régulièrement cités à étude, ne comparaissent pas, ni personne pour eux.
Le diagnostic social indique que la famille ne s'est pas rendue aux rendez-vous.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 4] le 19 décembre 2023, soit six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 12 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer vise néanmoins encore l'ancien délai de deux mois qui était plus favorable aux débiteurs.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 10 octobre 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois mentionné par le commissaire de justice comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2023.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l'absence de comparution des locataires et de demande du bailleur, il n'est pas possible d'accorder des délais suspensifs de la clause résolutoire.
Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] étant sans droit ni titre, il sera ordonné leur expulsion selon les modalités définies au dispositif.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due in solidum par Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] à compter de la résiliation du bail. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, la majoration étant contraire à la vocation sociale du bail.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré
Il résulte du décompte locatif produit par PARIS HABITAT - OPH qu'à la date du 5 mars 2024, Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] restaient lui devoir la somme de 7.739,76 euros (échéance de février 2024 incluse).
Cette dette est constituée de 5.614,32 euros de SLS (2.807,16 euros x 2 mois).
Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu'en l'absence de preuve d'envoi de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.
Or en l'espèce, il n'est justifié d'aucune mise en demeure. Il convient donc de retrancher du montant de la dette locative le montant facturé au titre des SLS.
Il convient également de retrancher la somme de 50 euros intitulée « charges parking » qui n'est pas justifiée.
En conséquence, Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] seront condamnés solidairement, conformément aux stipulations contractuelles, à payer la somme de 2.075,44 euros à PARIS HABITAT - OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 5 mars 2024.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, de condamner Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] à payer à PARIS HABITAT - OPH, qui a dû engager des frais dans la présente instance, une somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2023 du bail conclu entre les parties le 17 janvier 2022 portant sur le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (3eme étage - logement 90) ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] au paiement à PARIS HABITAT - OPH d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] au paiement à PARIS HABITAT - OPH de la somme provisionnelle de 2.075,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 5 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse) ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [G] et Madame [Y] [G] au paiement à PARIS HABITAT - OPH de la somme de 150 euros le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE