TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Christina DIRAKIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Mikaël LOREK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MBQ
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [L] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christina DIRAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1872
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1707
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09105 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MBQ
EXPOSE DES FAITS
Par acte sous seing privé en date du 5 août 2020, [E] [V] a consenti un bail d’habitation meublé à [L] [N] portant sur un studio de 29,52 mètres carré, avec balcon de 9 mètres carré, au 7ème étage, porte droite d’un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros, outre des charges forfaitaires mensuelles de 70 euros, payable d’avance le premier jour du mois.
La somme de 2.500 euros a été versée à titre de dépôt de garantie.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 19 juin 2023, [L] [N] a saisi le bailleur d’un litige relatif au montant du loyer, compte-tenu de la contrariété de celui-ci avec le dispositif d’encadrement des loyers et a saisi la Ville de [Localité 3] de cette situation le 28 juillet 2023.
Par exploit de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, [L] [N] a fait délivrer une assignation à [E] [V] aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection.
L’affaire a été renvoyée pour permettre la mise en état.
Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 4 août 2023, [L] [N] a donné congé et un état des lieux de sortie a été établi le 4 septembre 2023.
Le 5 septembre 2023, l’agent mandaté par [E] [V] pour dresser l’état des lieux de sortie a adressé aux parties un courriel listant les dégradations constatées.
La Ville de [Localité 3] a indiqué par courriel du 15 février 2024 que le loyer de base du bail du 5 août 2020 ne respectait pas le loyer de référence majoré, a mis en demeure [E] [V] de mettre le bail en conformité et de restituer le trop-perçu de loyer.
A l’audience du 3 avril 2024, [L] [N] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déclare recevables et bien fondées ses demandes,
- rejette l’ensemble des demandes reconventionnelles d’[E] [V],
subsidiairement:
- condamne [L] [N] au paiement de la somme de 20 euros, hors taxes, pour les frais de rebouchage des petits trous,
en tout état de cause,
- juge que le loyer mensuel de [L] [N] était surévalué,
- fixe le loyer mensuel hors charges dû par [L] [N] en application du dispositif d’encadrement des loyers à la somme de :
856,08 euros à compter d’août 2020,
859,68 euros à compter d’août 2021,
890,62 euros à compter d’août 2022,
921,76 euros à compter d’août 2023,
par conséquent,
- condamne [E] [V] à lui payer la somme de 14.044,63 euros au titre du trop-versé des loyers et 787,84 euros au titre du dépôt de garantie,
- condamne [E] [V] à lui payer la somme de 3.375 euros au titre du dépôt de garantie majoré, déduction faite de la somme de 787,84 euros,
subsidiairement,
- condamne [E] [V] à lui payer la somme de 3.145,23 euros au titre du dépôt de garantie majoré, déduction faite de la somme de 787,84 euros,
en tout état de cause,
- condamne [E] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dommages-intérêts,
- condamne [E] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- assortisse ces sommes du taux d’intérêt légal de droit à compter du 5 août 2020,
- ordonne l’exécution provisoire,
- condamne [E] [V] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, [L] [N] expose que le loyer stipulé au bail du 5 août 2020 ne respecte pas le dispositif d’encadrement des loyers, applicable à un logement de 2 pièces, le balcon n’étant pas incorporé à la surface habitable et le bail ne prévoyant pas de complément de loyer pour cet élément, ce qui fonde sa demande de restitution des loyers et d’une partie du dépôt de garantie, trop-versés. En réponse aux demandes reconventionnelles du bailleur, [L] [N] expose que la salle de bain souffre d’un manque d’étanchéité structurel, en raison des travaux de rénovation du bailleur qui ont modifié les lieux. Elle souligne avoir correctement entretenu les lieux loués, que les plaques de cuisson sont en état de fonctionnement et que les traces constatées correspondent à une vétusté normale, que le parquet est en bon état, que le système de fermeture de la porte fenêtre relève d’une malfaçon à la charge du bailleur, que la dégradation du carrelage extérieur, d’un meuble à chaussures et du canapé ne sont pas établies, que la simple fixation du robinet mitigeur dans l’évier de la cuisine est suffisante et que l’état des lieux ne justifie pas de mettre à sa charge l’intégralité des peintures de l’appartement. [L] [N] indique que non seulement le dépôt de garantie versé est trop élevé, mais qu’il ne lui a pas été restitué deux mois après son départ des lieux, de sorte qu’elle est fondée à solliciter la majoration. Soulignant la contrariété et l’angoisse générées par ce contentieux avec [E] [V], elle sollicite des dommages intérêts.
A l’audience du 3 avril 2024, [E] [V] a sollicité du juge qu’il:
- rejette les demandes de [L] [N],
- juge que le trop-perçu de loyer s’élève à la somme de 3.859,56 euros ou, subsidiairement, à la somme de 9.301,32 euros,
en tout état de cause,
- condamne [L] [N] à lui payer la somme de 4.889,50 euros au titre des réparations de la salle d’eau,
- condamne [L] [N] à lui payer la somme de 8.093,99 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement à la suite de l’état des lieux de sortie,
- dise et juge que le dépôt de garantie de 2.500 euros lui restera acquis et viendra en déduction des sommes dues par [L] [N],
- condamne [L] [N] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne [L] [N] aux entiers dépens,
- dise que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire et l’ordonne en conséquence.
Au soutien de ses prétentions, [E] [V] expose, à titre principal, que le calcul effectué par la demanderesse ne tient pas compte du balcon dont est doté l’appartement, qu’elle n’a pas contesté le montant du complément de loyer dans les trois mois du début du bail, de sorte que le prix stipulé au bail est correct, à titre subsidiaire, que le bail porte sur un studio avec coin nuit et un balcon et non pas un appartement de 2 pièces. Il souligne avoir tenté de rechercher une issue amiable au litige en se rapprochant des parents de la demanderesse. Reconventionnellement, il demande des sommes au titre de dégradations locatives, en suite de divers désordres et de désordres consécutifs à un premier dégât des eaux qu’il impute à un défaut d’entretien des lieux, notamment des joints, par la locataire et non pas en suite d’un deuxième dégât des eaux déclaré à son assureur, car probablement lié à une mauvaise exécution des travaux par l’entreprise mandatée pour remédier au premier dégât des eaux.
La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la conformité du loyer du 5 août 2020 au dispositif d’encadremement des loyers
L’article 1er du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 fixant le périmètre du territoire de la ville de [Localité 3] sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique prévoit que le dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée est mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 3].
En l’espèce, [E] [V] produit l’acte authentique d’acquisition du bien loué, en date du 17 août 2018, et le certificat de surface privative en date du 13 mai 2018 qui mentionnent que le lot acquis est un studio.
Pourtant, le bail du 5 août 2020 indique que les lieux loués au 7ème étage porte droite, [Adresse 1] sont un appartement de deux pièces, de 29,52 mètres carré, avec un balcon de 9 mètres carré, dans un immeuble construit entre 1946 et 1970.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif à la décence d’un logement destiné à l’habitation est sans incidence pour la détermination du montant du loyer conformément au dispositif relatif à l’encadrement des loyers.
L’acte sous seing privé portant bail meublé, postérieur à l’acte d’achat, permet de considérer que les lieux loués sont un appartement de deux pièces. Le balcon n’étant pas visé au bail comme un complément de loyer, il ne sera pas valorisé dans le prix du loyer, hors charges.
En outre, la Ville de [Localité 3] a constaté que le montant du loyer stipulé au bail ne respectait pas l’encadrement des loyers, s’agissant d’un loyer relatif à un appartement de deux pièces, meublé, d’une superficie de 29,52 mètres carré, dans le [Adresse 4], tenant compte de l’année de construction de l’immeuble, auquel il convenait d’appliquer un loyer majoré de 29 euros par mètres carré. Dès lors, le loyer appliqué aux termes du bail, s’élevant à la somme de 1.250 euros, soit la somme de 42,34 euros le mètre carré, apparaît surévalué.
La configuration des lieux et leur localisation imposent de fixer les loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué meublé à [L] [N] aux termes du bail du 5 août 2020, aux sommes suivantes :
856,08 euros à compter d’août 2020,
859,68 euros à compter d’août 2021,
890,62 euros à compter d’août 2022,
921,76 euros à compter d’août 2023.
C’est à bon droit que [L] [N] sollicite le remboursement des sommes suivantes par [E] [V] :
du 5 août 2020 à juillet 2021 : 4.676,22 euros,
d’août 2021 à juillet 2022 : 4.683,84 euros
d’août 2022 à juillet 2023 : 4.312,56 euros
d’août 2023 au 4 septembre 2023 : 372,01 euros
soit un total de 14.044,63 euros au titre du trop-versé de loyers du 5 août 2020 au 4 septembre 2023.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de signification de l’assignation, valant mise en demeure.
Sur les réparations locatives
L’article 3-2 de la loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’état des lieux d’entrée en date du 5 août 2020 a été établi contradictoirement et mentionne que l’appartement a été “refait à neuf en décembre 2018", qu’il ne comporte “pas de défaut significatif (mur, sol, cuisine, lit, douche, ...)” et que “le locataire confirmera par [courriel] d’ici le 8 août 2020 tout défaut pour incorporation dans l’état des lieux d’entrée”.
L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 4 septembre 2023 comporte les mentions suivantes :
- entrée : murs et porte en état moyen, placards déplacés non remis en place ou trous à reboucher, les sols, plafonds, placard et rangement étant en bon état,
- séjour : les murs, fenêtres et électricité sont en état moyen, comportent des traces d’usage, craquent, traces au sol, la fenêtre ne se ferme pas et présente un risque d’enfermement, le plafonnier se décroche un peu, les sols, plafonds, portes étant en bon état,
- chambre : les murs, portes, fenêtres, électricité et chauffage sont en bon état, en état d’origine/ d’usage, le plafond est en état moyen et les sols sont en mauvais état, gondolent, le parquet et le carrelage craquent, le sol gondole (dégât des eaux), mur côté cabine de douche à réparer,
- cuisine : les sols sont entre le bon état et l’état moyen, en présence de petites fissures entre le parquet et le carrelage, le siphon et les plaques de cuisson sont en état moyen avec des traces d’usage et la poignée de l’évier est à réparer,
- la salle de bain présente des murs, porte, placard, électricité et lavabo en bon état, un plafond en état moyen, des sols, chauffage et une douche en mauvais état, devant être repris, un dégât des eaux étant intervenu, la salle d’eau devant être refaite, nécessitant des protections pour être utilisée,
- toilettes : les murs, sols et plafonds étant en bon état, les portes, électricité, cuvette, mécanisme de chasse d’eau et joints étant en état moyen, la poignée de la porte présentant du jeu,
- dressing : traces sur les murs, à cause des cintres,
- terrasse : son état est “OK”, avec des traces de saleté au sol, coup de Karcher à passer.
En premier lieu, il convient de remarquer que le courriel complémentaire du 5 septembre 2023, de même que l’observation sur l’état du canapé, non contradictoire, ne peuvent pas être pris en considération dans l’appréciation des éventuelles dégradations locatives.
En second lieu, il convient d’observer que l’état des lieux d’entrée mentionne qu’il n’y a pas de défaut significatif, mais ne précise pas les défauts “non significatifs”.
L’état des lieux de sortie mentionne certes des désordres, comme des traces sur les murs, sur la plaque de cuisson, des éléments à fixer (poignée, robinet, fermeture de fenêtre), mais il s’agit de désordres liés à l’utilisation normale des lieux et à la vétusté courante des lieux, après 3 années complètes d’occupation.
En ce qui concerne l’état du sol de la chambre et de la salle de bain, Monsieur [V] expose qu’un défaut d’entretien de la douche par la locataire est à l’origine du désordre, sans apporter aucun élément objectif au soutien de cette affirmation, pas même un rapport de son assureur ou de celui de la locataire sortante.
Il résulte de l’analyse de ces éléments qu’aucune dégradation locative ne peut être mise à la charge de la locataire sortante, les désordres constatés relevant de la vétusté courante des lieux, [E] [V] ne pouvant prétendre faire supporter par [L] [N] la remise à neuf de son bien.
En considération de la reconnaissance de trous non rebouchés par [L] [N], elle sera condamnée à payer la somme de 20 euros hors taxes, soit 22 euros toutes taxes comprises à [E] [V], au titre des réparations locatives.
[E] [V] sera débouté du surplus de ses demandes au titre des travaux de remise en état de l’appartement à la suite de l’état des lieux de sortie, ainsi que de sa demande de condamnation de [L] [N] au paiement de la somme de 4.889,50 euros au titre des réparations de la salle d’eau.
Sur la restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».
[L] [N] justifie avoir versé la somme de 2.500 euros à titre de dépôt de garantie alors qu’elle devait verser la somme de 1.712,16 euros. [E] [V] sera donc condamné à lui restituer la somme de 787,84 euros au titre du trop versé de dépôt de garantie.
[E] [V] ne justifiant pas de la retenue opérée sur le dépôt de garantie, il aurait dû restituer à [L] [N] les sommes suivantes :
2.500 euros + 10% de 921,76 euros correspondant au loyer conforme au dispositif d’encadrement des loyers x 7 mois d’octobre 2023 à avril 2024 - 787,84 euros, soit la somme de 2.357,79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré des pénalités légales.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de signification de l’assignation, valant mise en demeure.
Sur les dommages intérêts
[L] [N] ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue et dont elle demande réparation pour les démarches entreprises auprès d’[E] [V]. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
[E] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1.000 euros à [L] [N] à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
- CONSTATE que le loyer appliqué aux termes du bail du 5 août 2020 entre [E] [V] et [L] [N] pour les lieux meublés situés 7ème étage, porte droite d’un immeuble situé [Adresse 1], s’élevant initialement à la somme de 1.250 euros, était surévalué,
- FIXE les loyers, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué meublé à [L] [N] aux termes du bail du 5 août 2020 aux sommes suivantes:
856,08 euros à compter d’août 2020,
859,68 euros à compter d’août 2021,
890,62 euros à compter d’août 2022,
921,76 euros à compter d’août 2023.
- CONDAMNE [E] [V] à payer à [L] [N] la somme de 14.044,63 euros au titre du trop-versé de loyers du 5 août 2020 au 4 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023,
- CONDAMNE [E] [V] à payer à [L] [N] la somme de 2.357,79 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré des pénalités légales prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, déduction faite de la somme trop-versée initialement au titre du dépôt de garantie, pour non restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois après départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023,
- CONDAMNE [L] [N] à payer à [E] [V] la somme de 20 euros hors taxes, soit 22 euros toutes taxes comprises, au titre des réparations locatives,
- DÉBOUTE [L] [N] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de condamnation d’[E] [V] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts,
-DÉBOUTE [E] [V] du surplus de ses demandes, notamment au titre des frais de réparations de la salle d’eau, des autres travaux de remise en état de l’appartement à la suite de l’état des lieux de sortie,
- CONDAMNE [E] [V] aux dépens,
- CONDAMNE [E] [V] à payer à [L] [N] la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président