TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 3] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Frédérique ROUSSEL- STHAL
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096
DÉFENDERESSE
Madame [I] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1414
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 7 mars 1997, PARIS HABITAT – OPH a donné à bail à Madame [I] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 519).
Le bail ayant été résilié par décision du tribunal d'instance du 20eme arrondissement de Paris du 2 août 2004, les parties ont signé un nouveau bail le 25 avril 2006.
Ce bail a été résilié par décision du tribunal d'instance du 20eme arrondissement de Paris le 26 juin 2014 avec octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.
[Localité 3] HABITAT – OPH a proposé à Madame [I] [F] de signer un nouveau bail le 24 août 2017 à la suite de la signature de deux protocoles d'accord « loi de cohésion sociale » les 1er mars 2016 et 9 décembre 2016, ce que cette dernière a refusé.
Parallèlement, un litige s'est élevé entre les parties au sujet de troubles de jouissance.
Par jugement du 27 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné PARIS HABITAT – OPH à payer à Madame [I] [F] la somme de 2.613,07 euros au titre du trouble de jouissance (établi pour la période de septembre 2015 à janvier 2018 inclus) et Madame [I] [F] à payer à PARIS HABITAT – OPH la somme de 7.466,08 euros au titre de l'arriéré locatif (terme d'octobre 2020 inclus), et a ordonné la compensation des créances réciproques. Madame [I] [F] a interjeté appel de la décision.
Un commandement de payer la somme de 7.764,31 euros en principal rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 7 mars 1997 a été délivré à Madame [I] [F] le 26 mai 2021.
Par acte du 16 décembre 2021, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner Madame [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail,subsidiairement prononcer la résiliation des contrats de location aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus,ordonner l’expulsion de Madame [I] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner Madame [I] [F] au paiement de la somme de 11.175,06 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
condamner Madame [I] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel actuel outre les charges jusqu'à complète libération des lieux,condamner Madame [I] [F] au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Appelée à l'audience du 8 mars 2022, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 mai 2022 en raison du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle par la défenderesse puis à l'audience du 28 juin 2022 à la demande de la défenderesse puis à l'audience du 7 septembre 2022 à la demande conjointe des parties.
A l'audience du 7 septembre 2022, PARIS HABITAT - OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisé sa créance à la somme de 14.251,22 euros et précisé s'opposer à tout délai de paiement. Il ajoute que s'il n'y a plus de bail écrit, il y a un bail verbal, que Madame [I] [F] refuse de donner son accord au FSL qui lui a été proposé le 2 septembre 2021 à hauteur de 9.279,69 euros et qu'elle se livre à une forme de chantage pour être relogée. Il expose que les exceptions de litispendance, connexité et sursis à statuer ne sont pas justifiées, la cour d'appel n'étant pas saisie de la question de la résiliation du bail mais du quantum des dommages et intérêts reçus en première instance.
Madame [I] [F], représentée par son conseil, sollicite :
- à titre principal :
- se déclarer incompétent pour connaître des demandes, fins et conclusions au profit de la cour d'appel de Paris,
- à défaut surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Paris,
- à titre subsidiaire :
- débouter PARIS HABITAT- OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner PARIS HABITAT – OPH à verser à son conseil la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'alinéa 2 de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'auxdépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle,
- à titre infiniment subsidiaire :
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative à hauteur de 35 mensualités de 30 euros et le solde au 36eme mois,
- dire et juger qu'il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle subit des troubles de jouissance depuis son entrée dans les lieux, qu'elle refuse donc de régulariser un nouveau bail. Sur sa demande principale, elle fait valoir que la cour d'appel devra trancher la question de l'existence d'une dette locative et que l'éventuelle dette locative est susceptible d'être couverte par les dommages et intérêts qui lui seront accordés. Elle ajoute que la dette locative est uniquement constituée des APL suspendues et de régularisations d'eau, la CAF devant verser la somme de 11.941,59 euros le 26 septembre 2022 et que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. Subsidiairement elle sollicite des délais de paiement sur le solde de la dette qui s'élève à 1.132,86 euros.
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
Par jugement du 17 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné un sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Paris sur appel du jugement du 27 novembre 2020 au motif que le montant de la dette locative, qui doit être fixé par la cour par le jeu des compensations réciproques, est déterminant pour permettre au juge d'apprécier le principe et la gravité des manquements de la locataire allégués par PARIS HABITAT - OPH.
Par arrêt du 30 janvier 2024, la cour d'appel de Paris a condamné PARIS HABITAT – OPH à indemniser Madame [I] [F] à hauteur de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et ordonné la déduction des frais contentieux du décompte locatif à hauteur de 366,75 euros.
L'affaire a été réinscrite à l'audience du 21 mars 2024.
A l'audience du 21 mars 2024, PARIS HABITAT – OPH, représenté par son conseil, sollicite de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire:
constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du bail,subsidiairement prononcer la résiliation des contrats de location aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus,ordonner l’expulsion de Madame [I] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,condamner Madame [I] [F] au paiement de la somme de 5.587,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,condamner Madame [I] [F] à compter de la résiliation du bail au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel actuel outre les charges jusqu'à complète libération des lieux,condamner Madame [I] [F] au paiement d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il fait valoir que la clause résolutoire est acquise, subsidiairement que le non paiement des loyers et charges justifie la résiliation du bail. Il indique que la dette de 5.587,19 euros est arrêtée au 8 février 2024, la somme de 2.613,07 euros, déjà réglée par ses soins, devant s'ajouter à la dette locative suite à la décision de la cour d'appel, et que les dépens d'appel feront l'objet d'une facturation séparée. Elle précise que le paiement du loyer courant n'a pas repris.
Madame [I] [F], représentée par son conseil, conclut au débouté de PARIS HABITAT – OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et sollicite subsidiairement de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette locative à hauteur de 35 mensualités de 30 euros et le solde au 36eme mois, et de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la dette locative est constituée des APL suspendues du fait du bailleur et de régularisations de charges d'eau, la consommation excessive étant consécutive à la vétusté du réseau imputable à PARIS HABITAT – OPH, que le commandement de payer a donc été délivré de mauvaise foi. Elle indique avoir repris le paiement du loyer.
Madame [I] [F] a en outre envoyé divers documents par courrier directement au tribunal dont il n'est pas établi qu'ils aient été communiqués à PARIS HABITAT – OPH et qui ne sont donc pas recevables.
Il a été sollicité la transmission d'un décompte actualisé en délibéré.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2023.
Le décompte est parvenu dans le délai imparti, indiquant un solde débiteur de 5.477,12 euros au 4 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 3] le 17 décembre 2021.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 28 mai 2021.
L’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le commandement de payer du 26 mai 2021 vise le contrat de bail du 7 mars 1997 et les conditions générales du 24 mai 2006.
Concernant le bail, il est produit :
- un bail du 7 mars 1997,
- un bail du 25 avril 2006 indiquant que le bail du 7 mars 1997 a été résilié par décision du tribunal d'instance du 2 août 2004, et des conditions générales du 4 mai 2006,
- deux protocoles de cohésion sociale du 1er mars 2016 et 9 décembre 2016,
- un bail du 24 août 2017 indiquant que le précédent bail a été résilié par décision du tribunal d'instance du 26 juin 2014 non signé par la locataire.
Il ressort de ces éléments que le bail du 25 avril 2006 a été résilié et que Madame [I] [F] a refusé de signer le nouveau bail proposé dans le cadre des protocoles de cohésion sociale. Partant, faute de bail écrit, il ne peut être prononcé l'acquisition de la clause résolutoire. Il convient par conséquent de débouter PARIS HABITAT – OPH de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'examiner sa demande subsidiaire en résiliation du bail.
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
Il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, que si le principe est le bail écrit, le bail verbal est cependant valable dès lors qu'il a reçu exécution. Sa preuve est admise par tous moyens.
En l'espèce, les parties s'accordent sur l'existence d'un bail, PARIS HABITAT – OPH sollicitant sa résiliation et Madame [I] [F] sollicitant des délais suspensifs et ayant sollicité dans la précédente instance l'indemnisation d'un préjudice de jouissance.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Au termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1224, 1227, 1229 et 1741 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.
En l'espèce, il ressort du commandement de payer du 26 mai 2021 que Madame [F] était débitrice de la somme de 7.764,31 euros, de l'assignation du 16 décembre 2021 qu'elle était débitrice de la somme de 11.175,06 euros, du jugement du 27 novembre 2020 qu'elle était débitrice de la somme de 4.853,01 euros (après compensation des dettes réciproques de loyers et de préjudice de jouissance), de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 janvier 2024 qu'elle était débitrice de la somme de 5.059,96 euros (3.813,64 euros + 1.613,07 euros – 189,16 – 177,59), du décompte au 8 février 2024 qu'elle était débitrice de la somme de 5.787,19 euros avant prise en compte de l'arrêt (7.033,51 euros après prise en compte de l'arrêt) et du décompte au 4 mars 2024 qu'elle était débitrice de la somme de 5.477,12 euros (6.723,44 euros après prise en compte de l'arrêt). Madame [I] [F] ne règle pas le loyer courant depuis plusieurs années, les seules sommes figurant au crédit depuis un an étant des virement CAS et deux virements effectués en février et mars 2024.
Si elle invoque une nouvelle fois une surfacturation d'eau, il convient de rappeler que la cour d'appel a indiqué dans son arrêt que Madame [I] [F] « ne démontre pas que le bailleur aurait facturé une consommation d'eau supérieure à celle relevée par le compteur individuel, qu'en revanche celui-ci justifie avoir fait vérifier le fonctionnement de cet appareil en raison de l'importance de la consommation d'eau » et qu'elle ne verse aucun élément nouveau dans le cadre de la présente instance relatif à la surfacturation alléguée.
Il apparaît en outre que Madame [I] [F] est une débitrice chronique depuis une quinzaine d'années, les baux du 7 mars 1997 puis 25 avril 2006 ayant été résiliés pour des impayés de loyers, et que malgré ces deux avertissements judiciaires, elle persiste à ne pas payer régulièrement les loyers et charges dus.
Dans ces conditions, au vu des manquements graves et répétés de Madame [I] [F] à ses obligations, il convient de résilier le bail et d'ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Au vu de la mauvaise foi de Madame [I] [F] et en l'absence de documents récents relatifs à sa situation financière, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais suspensifs de la résiliation.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [F] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer tel qu'il résulterait du bail résilié et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux.
Cette indemnité sera due à compter de la présente décision par Madame [I] [F].
Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges
Il ressort du décompte arrêté au 4 mars 2024 que Madame [I] [F] est débitrice de la somme de 5.110,37 euros au titre des loyers et charges impayés (frais contentieux entrant dans les dépens déduits – arrêt du 30 janvier 2024 non pris en compte). Madame [I] [F] sera par conséquent condamnée à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur les mesures accessoires
Il y a lieu de condamner Madame [I] [F], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications, et en équité au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, PARIS HABITAT – OPH ayant dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE PARIS HABITAT – OPH de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation du bail verbal liant PARIS HABITAT – OPH et Madame [I] [F] portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] (logement 519) et dit que Madame [I] [F] est occupante sans droit ni titre de ce logement à compter du présent jugement ;
ORDONNE en conséquence à Madame [I] [F] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut pour Madame [I] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours précité, PARIS HABITAT - OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [I] [F] à payer à PARIS HABITAT – OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la présente décision et jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Madame [I] [F] à payer à PARIS HABITAT – OPH la somme de 5.110,37 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 4 mars 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
CONDAMNE Madame [I] [F] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [I] [F] à payer à PARIS HABITAT - OPH la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 22/01083 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWLVK
REJETTE pour le surplus ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LE GREFFIER LE JUGE