TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 06 Juin 2024
N° RG 23/01412 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KHH5
Jugement du 06 Juin 2024
[Z] [U] [F]
C/
[E] [H]
[I] [N]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à Maitre BOICHARD
CERTIFIE CONFORME DELIVRE
LE 06 juin 2024
à Maitre FOUQUAUT
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;
Audience des débats : 04 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
M. [Z] [U] [F]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Arnaud FOUQUAUT, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009956 du 23/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)
ET :
DEFENDEURS :
Mme [E] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Rémi BOICHARD, avocat au barreau de RENNES
M. [I] [N]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
EXPOSE DU LITIGE
Par actes d’huissier en date des 8 et 9 février 2023 auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et demandes en application de l’article 455 du code de procédure civile, [Z] [U] [F] assignait [E] [H] en présence de [I] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de RENNES aux fins de, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et notamment ses articles 22, 25-3 et 25-6, les articles 1231-6, 1343-2, 1302-1 et 1731 du code civil, le contrat de bail meublé entre les parties conclu le 31 juillet 2021 :
ENJOINDRE Madame [E] [H] à justifier de sa qualité de propriétaire du logement donné à bail au [Adresse 2] à [Localité 8] à Messieurs [Z] [U] [F] et [I] [N] ;À DÉFAUT, constater que Madame [E] [H] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du logement donné à bail ;Par conséquent,CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 2460,00 €, au titre de la restitution de l'indu de loyers;
En tout état de cause,
CONSTATER Madame [E] [H] n'a donné aucune suite aux multiples démarches amiables de Monsieur [Z] [U] [F] et qu'elle n'a pas restitué le dépôt de garantie versé à l'entrée des lieux ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 600,00 €, outre les intérêts légaux à compter du 24 février 2022, date de réception de la première mise en demeure et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 41,00 € par mois à compter du mois d'avril 2021 et ce jusqu'à restitution intégrale du dépôt de garantie et des intérêts et RAPPELER étant précisé que chaque mois commencé est intégralement dû ;CONDAMNER que Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 1200,00 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 600,00 € au titre de la résistance abusive ;CONDAMNER Madame [E] [H] à la somme de 19,05 € au titre des frais postaux ainsi qu'à la somme de 2500,00 € au titre des frais de procédure, conformément au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'à l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et à défaut l'ORDONNER.
Dans ses ultimes écrits reçus le 21 septembre 2023 envers lesquelles il est fait application de l’article 455 du code de procédure civile, [Z] [U] [F] demande à la présente juridiction de, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, et notamment ses articles 22, 25-3 et 23-6, les articles 1231-6, 1343-2, 1302-1 et 1731 du code civil, e contrat de bail meublé entre les parties conclu le 31 juillet 2021 :
CONSTATER que M. [U] [F] a payé à Madame [E] [H] un montant de 410,00 € mensuel six mois durant ;CONSTATER que M. [U] [F] a versé à Madame [E] [H] un dépôt de garantie d'un montant de 600,00 € ;CONSTATER que Madame [H] a également perçu de M. [N] une somme équivalente;CONSTATER que Madame [H] a perçu la somme totale de :- 820 € par mois au titre des loyers résultant du bail en date du 31 juillet 2021, au lieu de 410 € ;
- 1200,00 € au titre du dépôt de garantie, au lieu de 820,00 € ;
CONSTATER Madame [E] [H] n'a donné aucune suite aux multiples démarches amiables de Monsieur [Z] [U] [F] et que cette première n'a pas restitué le dépôt de garantie versé par ce dernier lors de son entrée dans les lieux ;CONSTATER qu'il n'existe aucun état des lieux d'entrée, ni état des lieux de sortie signé par les parties, et que les documents versés aux débats par Madame [H] sont soit inopposables au concluant, soit sans valeur probante ;
Par conséquent,DIRE que le logement a été pris et rendu en bon état ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 2460,00 €, au titre de la restitution de l'indu de loyers;DIRE que M. [U] [F] devra restituer à M. [N] la moitié des sommes remboursées au titre des loyers par Madame [H] ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 600,00 €, correspondant au dépôt de garantie versé par M. [Z] [U] [F] lors de son entrée dans les lieux, outre les intérêts légaux à compter du 24 février 2022, date de réception de la première mise en demeure et ORDONNER la capitalisation des intérêts ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 41,00 € par mois à compter du mois d'avril 2022 et ce jusqu'à restitution intégrale du dépôt de garantie et des intérêts et RAPPELER étant précisé que chaque mois commencé est intégralement dû ;CONDAMNER que Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 1200,00 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral ;CONDAMNER Madame [E] [H] à payer à Monsieur [Z] [U] [F] la somme de 600,00 € au titre de la résistance abusive ;DÉBOUTER Madame [E] [H] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER Madame [E] [H] à la somme de 19,05 € au titre des frais postaux ainsi qu'à la somme de 2500,00 € au titre des frais de procédure, conformément au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu'à l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et à défaut l'ORDONNER.
En défense, au sein de ses dernières conclusions reçues le 4 avril 2024 auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, [E] [H] sollicite de la juridiction de, au visa de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
DEBOUTER Monsieur [Z] [U] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,REJETER la demande d'injonction purement vexatoire présentée d'avoir à justifier de son titre de propriété,REJETER la demande de restitution de loyers allégués comme indus alors même que la jouissance paisible du logement le temps de la location n'est pas contestée et que le loyer de 410 euros par locataire a toujours été convenu et exécuté ainsi,REJETER la demande de restitution du dépôt de garantie qui est déjà intervenue par chèque du 23 février 2022,REJETER la demande d'indemnisation au titre d'un préjudice morale et d'une supposée résistance abusive,REJETER la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles,
A titre subsidiaire,
- REDUIRE toute condamnation à l'encontre de Madame [E] [H] à hauteur du montant du chèque de restitution du dépôt de garantie du 23 février 2022 soit 488, 71 euros, à l'exclusion de toute majoration et de tout intérêt,
En toute hypothèse,
CONDAMNER Monsieur [Z] [U] [F] à verser à Madame [E] [H] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.ECARTER l'application de l'exécution provisoire.
A l’audience du 4 avril 2024, Monsieur [Z] [U] [F] et Madame [E] [H], représentées, s’en remettent à leurs ultimes écrits respectifs en les explicitant fort minutieusement.
Monsieur [I] [N], bien que régulièrement cité en étude, et, objet d’une information de la date de renvoi par plis recommandé revenu à la juridiction, est absent et non représenté.
Suite aux débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
I-SUR LES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES
Vu les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil ;
Vu l’article 1188 dudit code indiquant que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Vu l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 retenant que :
— La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.(…)
V. — Les charges locatives accessoires au loyer principal d'un contrat de bail d'une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Vu l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 affirmant notamment les obligations à la charge du locataire :
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.
Vu l’article 22 de ladite loi indiquant que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.
Vu l’article 9 du code de procédure civile énonçant qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il appert des données de la cause et des débats de l'audience que le contrat de bail rédigé sur formulaire en date du 31 juillet 2021 signé par Mme [H] en tant que « bailleur », d’une part, [I] [N] et [Z] [U] [F] d’autre part en tant que « locataire (s) » stipule un montant de loyer de 410 euros et un dépôt de garantie de 600 euros.
Il est mis en exergue que ce logement meublé est constitué de deux chambres, un séjour, une salle de bain et une kitchenette, et se situe au [Adresse 2] soit en plein cœur du centre-ville historique de la capitale bretonne.
De plus, d’une part, il est produit la portion du dépôt de garantie remise à [I] [N] par chèque de [E] [H] de 488 euros.
D’autre part, il demeure constant et nullement querellé que chaque locataire a versé la somme de 410 euros mensuels durant l’étendue du bail.
Il s’ensuit que les pures allégations péremptoires et autres dires tendant a minima au travestissement de la commune volonté des parties par le demandeur, s’avèrent des plus inopérants à retenir, en toute raison, que le coût mensuel du bail litigieux portant sur un appartement de 58m2 selon l’annonce Facebook du demandeur, sis au sein d’un hôtel particulier de 1225m2 en plein centre-ville de [Localité 8] tel que décrit par l’acte de propriété réclamé par [Z] [U] [F] lui-même, est de 410 euros au total et non pour chaque colocataire.
Il en est de même pour ce qui concerne le dépôt de garantie versé à hauteur total de 1200 euros objectivant une restitution après déduction de frais de ménage et d’entretien de chaudière pour un total justifié de 222.58 euros, de 488.71 euros querellés à [Z] [U] [F], et, 488 euros établi à [I] [N] selon chèque du 23 février 2022 intégré au sein d’écrits confirmatifs de cette personne ajoutant « PS / [Z] touchera la même somme que moi ».
En outre, selon écrit du 31 janvier 2022 signé par la bailleresse et [I] [N], ces derniers mentionnent que « dans la chambre d’[Z], « l’abat-jour est cassé. Poussière sur la table de nuit. Le ménage n’est pas bien fait. Dans la chambre de [N] c’est OK. Dans la salle de séjour, la moquette quelques tâches à nettoyer. Dans la cuisine [N] malgré sa bonne volonté n’a pas pu faire le ménage tout seul, le frigidaire, le four, les plinthes, etc sont à nettoyées. (..) entretien pour la chaudière d’un montant de 142€59 ».
Il doit être précisé que l’état des lieux d’entrée du 31 juillet 2021 signé par les trois co-contractants ne retient aucune présence de saleté au sein du logement.
A l’opposé, [Z] [U] [F] n’apporte aucun élément venant obérer la force probante de ces descriptifs rédigés antérieurement à toute instance judiciaire ou ses prémices.
C’est ainsi que la retenue opérée par la bailleresse au titre du ménage et de l’entretien de la chaudière demeure parfaitement fondée par la production de la facture d’entretien de PROXISERVE du 10 août 2021 portant quantum de 142.59 euros, et, du coût mis en compte pour un nettoyage effectué personnellement avec une aide familiale pour 79.99 euros en comparaison du coût pratiqué en chambre CROUS à raison de 40 euros l’heure.
Par ailleurs, [E] [H] verse aux débats une missive manuscrite du 18 février 2022 comportant une explicitation des éléments venant dégréver le quantum du dépôt de garantie restitué par formule de chèque dûment complétée et signée le 23 février 2022 pour 488.71 euros.
A ce stade, il est ajouté, premièrement, que par écrits du 11 mai [2022] [I] [N] relate que « Mme [H] me montre la lettre ainsi que le dépôt de garantie qu’elle lui a envoyé, et elle me dit qu’il ne l’a pas touché à ce jour (chèque LCL 4396889MH). ».
Secondement, la querelle du demandeur portant datée du 22 janvier 2022 n’a été reçue par la défenderesse que le 24 février 2022, et, fait état d’un départ du 31 janvier 2022 tout en alléguant notamment « aucun état des lieux d’entrée ni de sortie n’a été établi ni signé en ma présence (…) Par cette lettre je vous informe que je n’ai toujours pas reçu mon dépôt de garantie (…)», aboutissant lui conférer une force probante des plus minime voire raisonnablement nulle.
Il en échet que le demandeur ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude consistant à ne pas encaisser un chèque dont il a été destinataire pour en tirer conséquences et battre monnaie aux dépens de son ancienne propriétaire.
De surcroît, il est mis en exergue l’absence de conséquences probatoires des attestations produites de part et d’autre, en raison de leur caractère antinomique et portant nullement sur les faits précis litigieux de la présente cause.
Par conséquent les demandes fondées sur la restitution du dépôt de garantie sont rejetées.
Il suit de là que les prétentions en préjudice moral et autre résistance abusive dont les quanta sollicités ne reposent au demeurant sur nulle preuve, s’avèrent totalement non fondées faute de comportement illicite de la défenderesse rapportée et, doivent donc être rejetées.
Dés lors, il convient de débouter [Z] [U] [F] de l’ensemble de ses demandes.
II-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’équité et la solution du litige commandent de condamner [Z] [U] [F] à payer à [E] [H] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [U] [F], partie perdante à l’instance, est condamné aux entiers dépens.
L’exécution provisoire de droit est maintenue en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’ensemble des demandes formulé par [Z] [U] [F] ;
CONDAMNE [Z] [U] [F] à payer à [E] [H] la somme de 2500 euros (deux mil cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE toute demande supplémentaire ou complémentaire ;
CONDAMNE [Z] [U] [F] aux entiers dépens ;
MAINTIENT l’exécution provisoire en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La GreffièreLe Vice-Président