TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/03830 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YTKG
Minute : 24/186
S.D.C. DU [Adresse 4] A [Localité 6] (93)
Représentant : Maître Thierry BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
Monsieur [J] [X] [G]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. DU [Adresse 4] A [Localité 6] (93),
agissant poursuites et diligences de son syndic la société COPRO 2A, SARL
[Adresse 2]
représenté par Maître BAQUET de la SCPA DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [X] [G],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [J] [X] [G] est propriétaire des lots 4 et 14 au sein d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 9 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [J] [X] [G] une demande de payer la somme de 5194,97 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [J] [X] [G] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
6501,35 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées du 2 octobre 2021 au 27 novembre 2023, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2023,610,48 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.
À l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.
Il expose que Monsieur [J] [X] [G], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [J] [X] [G], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 et 30 juin 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il est tenu compte des condamnations prononcées par jugement du 2 décembre 2021. Le décompte au 27 novembre 2023 reprend les appels de charges postérieurs au 1er octobre 2021 et les règlements intervenus après imputation sur la précédente condamnation.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6501,35 euros, au titre des charges de copropriété dues au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023, date de l'assignation à défaut d’interpellation suffisante par la lettre du 9 mai 2023, qui constitue un dernier rappel et non une mise en demeure.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 610,48 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il n’est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure, la lettre du 9 mai 2023 constituant un « dernier avis avant poursuites ».
Aucune pièce n’est communiquée au titre d’une mise en demeure le 21 novembre 2023.
Les frais de suivi de dossier du 30 juin 2022 de 212,48 euros concernent l’exécution du précédent jugement. Les frais de constitution de dossier et transmission à l’avocat à hauteur de 350 euros, facturés me 27 novembre 2023 bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [J] [X] [G] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 2 décembre 2021 paye irrégulièrement les charges de copropriété. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [J] [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [X] [G] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [J] [X] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [J] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 6501,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété à partir du 2 octobre 2021, 1er trimestre 2022, arrêté au 27 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 date de l’assignation,
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [J] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [J] [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [J] [X] [G] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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