TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57388 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C23UX
N° : 5-CB
Assignation du :
02 octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEURS
Madame [Y] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Madame [B] [N] née [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Madame [S] [E] née [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentés par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS - #C0355
DEFENDERESSE
La S.A.S. KOF HOLDING
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Jean-bernard SEGHIER, avocat au barreau de PARIS - #C1070
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 1er décembre 2022, Madame [Y] [W], Monsieur [H] [W], Madame [B] [N] née [W] et Madame [S] [E] née [W], agissant en qualité de propriétaires indivis, ont consenti à la société KOF HOLDING un bail professionnel portant sur des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de six ans, moyennant un loyer annuel de 66.000 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance par termes de 5.500 euros.
Le bail précise en page 2 qu'il est soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relève pour le surplus des dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.
Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur, par exploit du 2 juin 2023, une sommation de payer les loyer et charges du mois de mai 2023 pour un montant de 5.730 euros.
Ils lui ont également fait délivrer, par exploit du 7 juillet 2023, un commandement de payer la somme en principal de 11.460 euros au titre des loyers et charges dus pour les termes des mois de juin et juillet 2023, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les bailleurs ont, par exploit délivré le 2 octobre 2023, fait citer la société KOF HOLDING devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 1224 et suivants du code civil :
A titre principal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail professionnel pour défaut de paiement de loyers et des charges un mois après la signification du commandement ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner la société KOF HOLDING au paiement de la somme de 11.460 euros au titre des loyers et charges dus au 5 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 2 juin 2023 ;
- condamner la société KOF HOLDING au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges majoré de 10%, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux loués ;
- condamner la société KOF HOLDING au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société KOF HOLDING aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et du commandement.
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 2 novembre 2023, a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.
La société KOF HOLDING a formulé à l'audience du 8 février 2024 une demande d'écarter les conclusions en réponse des demandeurs. Elle a renoncé à cette demande lors de l'audience du 25 avril 2024.
A l'audience du 25 avril 2024 les demandeurs, représentés, déposent des conclusions qu'ils soutiennent oralement, aux termes desquelles ils actualisent leur demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus au 5 février 2024 à la somme de 17.190 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 2 juin 2023, portent leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.000 euros, sollicitent le rejet de l'ensemble des prétentions adverses, et sollicitent pour le surplus le bénéfice de leur assignation.
Ils indiquent oralement que la dette locative, à la date de l'audience, est de 20.920 euros, termes de mars et avril 2024 inclus.
Aux termes de ses conclusions déposées et oralement soutenues, la société KOF HOLDING demande au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile, de :
-Enjoindre l'indivision [W] de justifier de sa qualité à agir et de produire à cette fin une attestation de propriété des lieux situés [Adresse 1], objets du bail litigieux,
-A défaut, juger que les demandeurs ne justifient pas de leur qualité à agir et que leur demande est irrecevable,
Subsidiairement :
-Juger qu'il n'y a lieu à référé,
-Constater l'existence d'une contestation sérieuse, la créance des bailleurs étant contestable et le contrat de bail souscrit le 1er décembre 2022 vicié,
-Renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir,
Plus subsidiairement :
-Rejeter les demandes de l'indivision [W],
-Suspendre les effets de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail,
-Prendre acte de la proposition de la SAS KOF HOLDING d'apurement du loyer et des charges impayés à concurrence de 2.500 euros par mois, à partir du 20 novembre 2023, jusqu'à apurement du solde de la dette réclamée, en sus du paiement du loyer en cours,
-Juger qu'en cas de défaillance de la SAS KOF HOLDING dans le paiement d'une des échéances du montant du loyer ainsi augmenté, la clause résolutoire du bail aura son plein effet,
-Rejeter les demandes plus amples des demandeurs à l'instance.
Elle indique oralement ne pas contester le montant de la dette locative oralement indiqué par les requérants, et précise que sa demande de délais de paiement est faite à hauteur de six mois.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
Sur la qualité à agir des demandeurs
Les demandeurs justifient de leur qualité de propriétaires du local situé [Adresse 1] par la production de l'attestation établie le2 novembre 2023 par Maître [V] [O], notaire à [Localité 6].
Ils ont donc qualité à agir, au titre du bail professionnel consenti sur ces locaux, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes, et de condamnation provisionnelle aux sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.
Ils seront par conséquent déclarés recevables en leurs demandes.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement de deux mois de loyer consécutifs ou non à leur échéance ou des charges, comme en cas d'inexécution d'une des clauses et conditions du bail, et un mois après une sommation de payer ou d'exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du bail de se prévaloir de ladite clause, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 7 juillet 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La défenderesse oppose plusieurs contestations dont elle fait valoir le caractère sérieux afin de s'opposer aux demandes. Elle expose ainsi :
-Qu'elle est de bonne foi et que ses retards de paiement ponctuels sont dus aux défaillances de ses sous-locataires dans le paiement de leur loyer,
-Que ses bailleurs n'ont pas respecté la commune intention des parties, dès lors qu'elle leur avait notifié avant la signature du bail sa volonté de ne louer qu'une partie des locaux, mais qu'ils ne lui ont indiqué qu'après la signature, ne souhaiter avoir qu'un unique locataire, à charge pour elle de sous-louer les locaux,
-Que le montant du loyer est manifestement surévalué,
-Que la faculté de sous-louer a été la cause déterminante du contrat de bail, mais que la configuration des locaux ne permet que peu ou pas de les sous-louer.
En réplique, les demandeurs font valoir, en substance, que la bonne foi du locataire défaillant est indifférente au jeu de la clause résolutoire ; que les difficultés rencontrées par sa locataire avec les sous-locataires ne lui sont pas opposables et qu'en tout état de cause, le preneur est responsable, aux termes du bail, des manquements du sous-locataire vis-à-vis du bailleur, l'action directe du bailleur contre le sous-locataire prévue au bail, n'étant qu'une option ; que le contrat a toujours prévu qu'il n'y aurait qu'un seul locataire, de sorte que la commune intention des parties n'a aucunement été dénaturée ; que les allégations de surévaluation du loyer ne sont pas fondées ; qu'enfin la possibilité de sous-louer les locaux n'a jamais constitué la cause déterminante du contrat, les locaux ayant été pris à bail en toute connaissance de cause par la défenderesse.
La défenderesse ne produit aucune pièce péri contractuelle de nature à établir que la commune intention des parties ne serait pas reflétée dans la clause du bail relative à la sous-location. De la même façon, elle n'établit par aucun justificatif que la possibilité de sous-louer les locaux- qui au demeurant n'est aucunement prohibée par le contrat de bail- a été la cause déterminante de son engagement.
Les deux attestations qu'elle produit quant à la valeur locative estimée des locaux à ce stade, sont en outre insuffisamment probantes pour établir, avec l'évidence requise devant le juge des référés, que le loyer serait manifestement surévalué.
Enfin, comme le relèvent à juste titre les demandeurs, si le bail prévoit une possibilité d'action directe du bailleur contre le sous-locataire en paiement du loyer principal, rien ne permet d'établir qu'user de cette action directe serait une obligation pour les requérants.
Les contestations soulevées ne sont donc pas jugées sérieuses.
La lecture du décompte produit permet de constater que, malgré le paiement de la somme de 5.730 euros intervenue le 12 juillet 2023, la défenderesse n'a pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 août 2023.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est te u de deux obligations principales :
1° (…)
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte dont dispose la présente juridiction et les déclarations concordantes sur ce point des parties à l'audience, l'obligation de paiement de la société KOF HOLDING au titre des loyers, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20.920 euros, terme d'avril 2024, selon décompte arrêté au 25 avril 2024. La défenderesse sera condamnée par provision au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, à hauteur du montant de ce dernier soit 11.460 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".
La défenderesse sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de six mois, en faisant valoir qu'elle est de bonne foi et a été confrontée aux défauts de paiement de ses sous-locataires.
Compte tenu des efforts de paiement constatés dès la semaine suivant la délivrance du commandement de payer, ainsi que sur la période d'octobre 2023 à janvier 2024, il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités à hauteur de six mois, dans les conditions précisées ci-après exposés dans le dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi accordés.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel.
Les bailleurs sollicitent que cette indemnité d'occupation soit fixée au montant du dernier loyer majoré de 10%, charges et taxes en sus. Cette somme excède le revenu locatif dont ils se trouveraient privés du fait de la résiliation du bail en cas de déchéance du terme, et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle sera équivalent au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 5.730 euros TTC, et ce jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Déclarons Madame [Y] [W], Monsieur [H] [W], Madame [B] [N] née [W] et Madame [S] [E] née [W] recevables en leurs demandes ;
Constatons que les conditions d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies à la date du 7 août 2023 ;
Condamnons la société KOF HOLDING à payer à Madame [Y] [W], Monsieur [H] [W], Madame [B] [N] née [W] et Madame [S] [E] née [W] la somme de 20.920 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 25 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, date du commandement de payer, à hauteur de 11.460 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
L'autorisons à se libérer de cette somme en six mensualités égales à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL KOF HOLDING portant sur des locaux situés[Adresse 1] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL KOF HOLDING et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas la SARL KOF HOLDING à payer à Madame [Y] [W], Monsieur [H] [W], Madame [B] [N] née [W] et Madame [S] [E] née [W] une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer majoré des charges et taxes, soit à ce stade la somme mensuelle de 5.730 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons la SARL KOF HOLDING à verser à Madame [Y] [W], Monsieur [H] [W], Madame [B] [N] née [W] et Madame [S] [E] née [W] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la SARL KOF HOLDING au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2023 (73,48 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 06 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS