TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 20/05712 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CSJHC
N° MINUTE : 4
Assignation du :
23 Juin 2020
Expert:
[F] [T][1]
[1]
[Adresse 4] - [Localité 14]
[XXXXXXXX03]
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [X]
[Adresse 8]
[Localité 15]
Monsieur [J] [X]
[Adresse 21]
[Localité 18]
Monsieur [W] [X]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 24] (SRI LANKA)
Monsieur [K] [X]
[Adresse 6]
[Localité 19]
Tous représentés par Maître Vivien BLUM de la SELARL JURIS, demeurant [Adresse 11] - [Localité 20], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #570
DEFENDEURS
S.A. DE GRALIE
[Adresse 16]
[Localité 23]
représenté par Me Julie BEAUJARD, demeurant [Adresse 9] - [Localité 12], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0211
Monsieur [C] [G] [X]
[Adresse 10]
[Localité 17]
représenté par Me Julie BEAUJARD, demeurant [Adresse 9] - [Localité 12], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0211
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 05 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2000, M. et Mme [S] [X] ont donné à bail commercial à la société DE GRALIE, représentée par son président, leur fils M. [C] [X], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 23], [Adresse 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2000, l'exercice de l'activité de «fabrication et vente de bijouterie, joaillerie » et un loyer annuel de 48.000 euros francs hors charges et hors taxes, soit 7.317,55 euros.
M. [S] [X] est décédé le 10 juillet 2010 puis Mme [M] [O] épouse [X] le 17 juin 2015, laissant pour leur succéder leur cinq fils, M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X], M. [K] [X] et M. [C] [X], lesquels sont venus aux droits de leurs parents en leur qualité de bailleur de la société DE GRALIE pour les locaux susvisés.
A ce jour, la succession des époux [X] n'a pas été liquidée et partagée en raison de différends opposants M. [C] [X] et ses quatre frères.
Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2018, M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X] et M. [K] [X] ont donné à la société FIDUCIAIRE WAYENBERG mandat d'administrer les locaux susvisés.
Par acte d'huissier de justice signifié le 26 avril 2019, la société DE GRALIE a sollicité de M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X], M. [K] [X] et M. [C] [X] le renouvellement du bail aux charges et conditions initiales.
Selon lettre en date du 04 février 2020, la société FIDUCIAIRE WAYENBERG , administrateur des locaux, a demandé la fixation du loyer à la somme de 55.200 euros.
Par un mémoire du 10 février 2020, M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X] et M. [K] [X] ont sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la somme de 55.200 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte d'huissier de justice signifié le 23 juin 2020, M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X] et M. [K] [X] (ci-après les consorts [X]) ont assigné la société DE GRALIE et M. [C] [X] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Au terme d'une procédure parallèle et par un jugement en date du 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :
- dit M. [C] [X] recevable en son intervention volontaire ;
- débouté la société DE GRALIE de l'ensemble de ses demandes ;
- débouté M. [C] [X] de l'ensemble de ses demandes ;
- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 10 mars 2000 portant sur des locaux situés [Adresse 16], à [Localité 23], avec effet au 21 janvier 2019 ;
- en conséquence, ordonné à la société DE GRALIE de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire, la société DE GRALIE pourra être expulsée à la requête de M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X] agissant pour le compte de l'indivision successorale de M. [S] [X] et de Mme [M] [X], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société DE GRALIE à payer à M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X] agissant pour le compte de l'indivision successorale de M. [S] [X] et de Mme [M] [X], à compter du 21 janvier 2019 et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;
- condamne la société DE GRALIE à payer à M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X] agissant pour le compte de l'indivision successorale de M. [S] [X] et de Mme [M] [X], les sommes suivantes à titre d'arriéré locatif :
• 10.769,76 euros à titre d'arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2018 ;
• 6.391,04 € à titre d'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, pour la période courant du 1er trimestre 2019 au 2ème trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2020 ;
- condamne in solidum la société DE GRALIE et M. [C] [X] à payer à M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X] agissant pour le compte de l'indivision successorale de M. [S] [X] et de Mme [M] [X] la somme totale de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X] agissant pour le compte de l'indivision successorale de M. [S] [X] et de Mme [M] [X] du surplus de leurs demandes ;
- condamné in solidum la société DE GRALIE et M. [C] [X] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'état d'endettement et le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 décembre 2018 ;
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, hormis en ses dispositions susvisées ordonnant l'expulsion de la société DE GRALIE et des occupants de son chef.
Il a été interjeté appel de ce jugement.
Selon jugement en date du 20 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a sursis à statuer sur les demandes dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel.
Par un arrêt du 21 décembre 2023, la cour d'appel de Paris :
- a confirmé le jugement rendu le 25 mars 2021 en ce qu'il a :
• reçu M. [C] [X] en son intervention volontaire ;
• débouté M. [C] [X] et la société DE GRALIE de leurs demandes au titre de la nullité du contrat de mandat ;
• débouté M. [C] [X] et la société DE GRALIE de leurs demandes au titre de l'inopposabilité du contrat de mandat ;
• débouté M. [C] [X] de sa demande de versement direct entre ses mains d'un cinquième du montant de loyer versé par la société DE GRALIE ;
• débouté M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X], agissant au nom de l'indivision successorale de M. [S] [X] et Mme [M] [X], de leur demande relative à l'appréhension des sommes consignées par M. [C] [X] ;
- a infirmé le jugement pour le surplus et,
statuant de nouveau, a :
•dit que les demandes relatives à la contestation du montant du loyer dont la révision est sollicitée relèvent de la compétence exclusive du président du tribunal judiciaire ou de son délégataire statuant en ce domaine ;
• constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
• condamné la société DE GRALIE à payer à M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X], agissant au nom de l'indivision successorale de M. [S] [X] et Mme [M] [X], la somme de 24 147,72 euros à valoir sur les loyers impayés au 31 décembre 2018 ;
• suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle ;
• constaté que la société DE GRALIE s'est acquitté du montant de la dette au 8 novembre 2019 ;
• condamné la société DE GRALIE à payer à M. [J] [X], M. [K] [X], M. [N] [X] et M. [W] [X], agissant au nom de l'indivision successorale de M. [S] [X] et Mme [M] [X], la somme de 2 012,20 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2020 ;
y ajoutant, a :
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que chaque partie conservera la charges de ses dépens de première instance et d'appel.
L'affaire a été rappelée et retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 5 avril 2024 à laquelle les consorts [X] ainsi que la société DE GRALIE étaient représentés par leur avocat.
Aux termes de leur dernier mémoire, les consorts [X] demandent au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- rejeter les moyens de nullité et d'irrevabilité de la société DE GRALIE ;
- fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 55.200 euros en principal et par an, pour un bail renouvelé aux clauses et conditions du précédent, à compter du 1er juillet 2019 ;
- dire que les compléments de loyer portent intérêts, sur chaque échéance, au taux légal, à compter du présent mémoire et avec capitalisation ;
- très subsidiairement, fixer à la somme de 8 143,71 euros le loyer annuel principal en renouvellement ;
- condamner la société DE GRALIE au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision ;
- condamner la société DE GRALIE en tous les dépens ;
A titre subsidiaire, si le tribunal s’estimait insuffisamment informé,
- ordonner une mesure d’instruction aux fins de fournir au tribunal les éléments d’appréciation pour la fixation du loyer ;
- fixer un loyer provisionnel à la somme de 20.000 euros annuels en principal hors charges.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société DE GRALIE demande au juge des loyers commerciaux de :
In limine litis,
- déclarer que la question relative aux renouvellements intervenus entre le bailleur et la société DE GRALIE au terme des baux, a nécessairement une incidence sur la fixation du loyer mais ne ressort pas de la compétence du juge des loyers ;
- déclarer que le juge des loyers ne peut statuer sur le loyer renouvelé avant que la question des renouvellements successifs du bail n’ait été tranchée par le tribunal judiciaire qui est seul compétent pour y procéder ;
- se déclarer incompétent et se dessaisir de l’affaire au profit du tribunal judiciaire de Paris ;
A titre plus subsidiaire,
- déclarer que les demandeurs à l’instance, Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X], n’ont pas de droit ni d’intérêt à agir en demande de fixation du prix du loyer renouvelé au motif d’une durée du bail supérieure à 12 ans ;
En conséquence,
- déclarer leur action et l’ensemble de leurs demandes irrecevables ;
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;
A titre infiniment subsidiaire,
- déclarer que les demandeurs à l’instance, Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X], n’ont pas de droit ni de qualité à agir en demande de fixation du prix du loyer renouvelé faute d’accord à l’unanimité des co-indivisaires ;
En conséquence,
- déclarer leur action et l’ensemble de leurs demandes irrecevables ;
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;
Sur le fond,
A titre principal,
- déclarer nulle la procédure de fixation du loyer déplafonné par mémoires des 10 février 2020, et suivants et par assignation délivrée par acte du 23 juin 2020, au motif qu’ils sont atteints d’un vice de fond dès lors qu’ils ont été délivrés par des co-indivisaires représentant seulement 2/3 des droits indivis au lieu de l’unanimité requise en application de l’article 815-3 alinéa 4 du code civil ;
En conséquence,
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de
l’intégralité de leurs demandes ;
A titre subsidiaire,
- déclarer nulle la notification de la demande de fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer notifiée faute d’en-tête et d’identité de l’expéditeur ;
- déclarer nulle la notification de la demande de fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer notifiée faute de pouvoir du notifiant ;
- déclare nulle la notification de la demande de fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer notifiée compte tenu du renouvellement du bail ;
En conséquence,
- déclarer nulle la procédure en fixation du prix du loyer du bail renouvelé pour irrégularité des mémoires non accompagnés de la demande en fixation du prix en violation de l’article R145-25 du Code de commerce ;
- déclarer l’action et l’ensemble des demandes de Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] irrecevables, à tout le moins infondées ;
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes ;
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le juge des loyers jugeait valable la demande de fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer notifiée,
- déclarer infondée la demande de fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer ;
- déclarer n’y avoir lieu à fixation du prix du loyer renouvelé avec déplafonnement de loyer ;
En conséquence,
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes infondées ;
A titre encore infiniment plus subsidiaire, si par extraordinaire, le juge des loyers jugeait fondée la demande de fixation du prix du loyer renouvelé notifiée :
- fixer la valeur locative à 111 euros/m²/an ;
- déclarer n’y avoir lieu à compléments de loyers ;
- déclarer n’y avoir lieu à intérêts ;
- déclare n’y avoir lieu à la fixation et au versement d’un loyer provisionnel ;
- déclarer n’y avoir lieu à une mesure d’expertise ;
En conséquence,
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes infondées ;
A titre infiniment plus subsidiaire,
- prendre acte que Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] proposent à titre subsidiaire un loyer plafonné à la somme de 111 euros hors taxe et hors charges du m² par an en principal ;
A titre infiniment plus subsidiaire encore, si par extraordinaire, le juge des loyers jugeait fondée la demande de fixation du prix du loyer renouvelé notifiée en application des indices stipulés au bail :
- fixer la valeur locative conformément aux indices stipulés au bail ;
- ordonner le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné en application de l’article L. 145-34 al. 4 du Code de commerce qui ne pourra excéder 731 euros pour la première année du bail renouvelé, puis pour les années suivantes, 10% par an du dernier loyer annuel ;
- déclarer n’y avoir lieu à compléments de loyers,
- déclarer n’y avoir lieu à intérêts ;
- déclarer n’y avoir lieu à la fixation et au versement d’un loyer provisionnel ;
- déclarer n’y avoir lieu à une mesure d’expertise ;
En conséquence,
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de l’intégralité de leurs demandes infondées ;
A titre infiniment plus subsidiaire encore, si par extraordinaire le juge des loyers jugeait y avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise,
- ordonner que la mesure d’expertise sera à la charge exclusive de Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] solidairement, exclusion faite de l’indivision, de la société DE GRALIE, ou de son Président, Monsieur [C] [X], également co-indivisaire ;
- désigner tel Expert qu’il lui plaira en lui attribuant la mission qu'ils indiquent ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] à payer à la société DE GRALIE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec un droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] aux entiers dépens et frais de la présente instance en ce compris les frais d’expertise éventuels ;
- débouter Messieurs [J] [X], [K] [X], [N] [X] et [W] [X] de leur demande de condamnation de la société DE GRALIE au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.
Bien qu'ayant constitué avocat, M. [C] [X] n'a déposé aucun mémoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « déclarer» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
1- Sur l'exception d'incompétence du juge des loyers commerciaux
Les consorts [X] indiquent ne pas maintenir leur moyen de déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail supérieure à douze ans et en concluent que les autres moyens qu'ils invoquent relèvent bien de la compétence du juge des loyers commerciaux.
La société DE GRALIE soutient que le bail a été renouvelé une première fois le 30 mars 2009 puis le 26 avril 2019 par sa demande de renouvellement contrairement à ce que soutiennent les consorts [X] qui en déduisent que le bail aurait une durée de plus de de douze ans. Elle indique qu'il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux mais au tribunal judiciaire de statuer sur la question du renouvellement du 30 mars 2009.
Sur ce,
Les consorts [X] ayant renoncé à leur moyen de déplafonnement du loyer tiré du défaut de renouvellement du bail et de sa durée supérieure à douze ans, l'exception d'incompétence du juge des loyers commerciaux soulevée par la société DE GRALIE sera rejetée.
2- Sur les fins de non-recevoir
a) Sur l'irrecevabilité subsidiaire des demandes pour absence de droit et d'intérêt à agir des consorts [X] en fixation du loyer déplafonné du bail au motif d'une durée du bail supérieure à douze ans
En réponse à la société DE GRALIE qui soutient que leur demande de fixation du loyer déplafonné est irrecevable dans la mesure où ils ne peuvent se prévaloir d'une durée du bail supérieure à douze ans, les consorts [X] soutiennent que la présente procédure constitue une procédure en fixation du loyer renouvelé et que le déplafonnement n'est qu'une modalité de la fixation du loyer. Ils ajoutent avoir intérêt à faire fixer le montant du loyer en expliquant que si le loyer ne peut être déplafonné en raison de la durée du bail supérieure à douze ans, il existe d'autres moyens de déplafonnement.
Sur le fondement des articles L. 145-34 et L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce, la société DE GRALIE prétend que la durée du bail n'étant pas supérieure à douze ans, les consorts [X] sont irrecevables à agir en déplafonnement du loyer pour ce motif.
Sur ce,
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, en leur qualité de propriétaires indivis des locaux donnés à bail à la société DE GRALIE et en l'absence d'accord des parties à ce sujet, les consorts [X] ont intérêt à obtenir judiciairement la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019.
Le déplafonnement du loyer au motif que le bail expiré a une durée supérieure à douze ans constitue un moyen de fond visant à obtenir la fixation du loyer à la valeur locative au lieu de sa fixation au montant résultant de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux en application des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce.
Par conséquent, une durée du bail inférieure à douze ans ne peut constituer un défaut de droit d'agir.
Dans ces conditions, la fin de non-recevoir soulevée par la société DE GRALIE sera rejetée.
b) Sur l'irrecevabilité subsidiaire des demandes pour absence de droit et de qualité à agir des consorts [X]
En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la société DE GRALIE, les consorts [X] soutiennent que la procédure a été introduite par eux-mêmes et non par leur mandataire. Ils précisent que la réponse à la demande de renouvellement qui a été adressée par leur mandataire à la société DE GRALIE s'analyse en un acte de gestion normal et non en une introduction de procédure judiciaire. Ils ajoutent que la demande en fixation du bail renouvelé, quand bien même le montant du loyer serait déplafonné, est un acte d'administration qui ne nécessite pas l'accord de tous les indivisaires selon l'article 815-3 du code civil.
La société DE GRALIE soutient que les demandes des consorts [X] sont irrecevables car le mandat de gestion n'autorise pas leur mandataire à agir en demande de fixation du loyer du bail renouvelé. En vertu de l'article 815-3 alinéa 5 du code civil, ils ajoutent que les co-indivisaires et leur mandataire ne pouvaient agir en demande de renouvellement du bail sans disposer d'un mandat spécial. Ils prétendent qu'une demande de déplafonnement du loyer ne constitue pas un acte d'administration car elle a pour objet de valoriser un actif dans le cadre de l'indivision successorale et que l'article 815-3 du code civil n'autorise pas les consorts [X] à agir en justice aux frais de l'indivision successorale sans mandat spécial.
Sur ce,
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 815-3 du code civil dispose que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Il ressort de ces dispositions que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis.
En outre, il ressort de ces mêmes dispositions que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal et il s'en déduit que le ou les indivisaires peuvent, à l'unanimité, conclure et renouveler des baux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
En l'espèce, les locaux loués étant affectés à « l'exploitation d'un fonds de commerce de fabrication et vente de bijouterie, joaillerie » selon le contrat de bail, soit à un usage commercial, les indivisaires doivent conclure et renouveler les baux à l'unanimité et non à la majorité d'au moins deux tiers.
Il s'avère toutefois que le bail s'est renouvelé tacitement à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la société DE GRALIE aux consorts [X] le 26 avril 2019 et à défaut de réponse de ces derniers dans les trois mois de cette demande.
La société DE GRALIE ne peut donc invoquer que le mandataire des consorts [X], la société FIDUCIAIRE WAYENBERG, n'avait pas obtenu mandat spécial de la totalité des indivisaires pour renouveler le bail, étant observé que dans sa lettre du 4 février 2020 celle-ci fait part à la société DE GRALIE de la demande de l'indivision de voir fixer un nouveau loyer et qu'elle ne revient pas sur le renouvellement acquis du bail.
En outre, si la conclusion et le renouvellement d'un bail commercial requiert le consentement de tous les indivisaires, il n'en est pas de même de la fixation du prix du bail renouvelé qui constitue un acte d'administration soumis à la majorité d'au moins deux tiers des droits indivis.
Il est rappelé que le déplafonnement du loyer constitue un moyen de fond visant à obtenir la fixation du loyer à la valeur locative au lieu de sa fixation au montant résultant de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux en application des articles L. 145-34 et L. 145-33 du code de commerce, et non un acte particulier qui se distinguerait d'un acte d'administration.
M. [C] [X], qui est partie à l'instance et qui a en outre constitué avocat, est parfaitement informé de la demande conformément à l'article 815-3 du code civil.
Ainsi, les consorts [X], dont il n'est pas contesté par la société DE GRALIE, qu'ils représentent au moins deux tiers des droits indivis, ont qualité à agir.
Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la société DE GRALIE sera rejetée.
3- Sur la demande en fixation du loyer du bail renouvelé
a) Sur la nullité de la procédure
- Sur la nullité de la procédure en raison de la nullité des mémoires et de l'assignation des consorts [X]
Les consorts [X] renvoient aux moyens qu'ils ont soutenus en réponse aux fins de non-recevoir précédemment soulevées.
La société DE GRALIE invoque que les mémoires des consorts [X] et l'assignation sont nuls pour vice de fond dans la mesure où ils ont été délivrés par des indivisaires représentant seulement les 2/3 des droits indivis et non la totalité des droits indivis ainsi que l'exige l'article 815-3 du code civil.
Sur ce,
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
- le défaut de capacité d'ester en justice ;
- le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
- le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
La société DE GRALIE ne motive pas sa demande de nullité au regard des dispositions légales applicables.
En outre, ainsi que cela a été jugé dans les développements précédents, si la conclusion et le renouvellement d'un bail commercial requiert le consentement de tous les indivisaires, il n'en est pas de même de la fixation du prix du bail renouvelé, laquelle constitue un acte d'administration soumis à la majorité d'au moins deux tiers des droits indivis.
Dès lors, la société DE GRALIE ne peut soutenir que les mémoires et l'assignation notifiés et délivrée par des indivisaires représentant 2/3 des droits indivis, et non la totalité des droits indivis, sont nuls.
Par conséquent, les consorts [X] ne peuvent être déboutés de leurs demandes pour ce motif.
- Sur la nullité de la procédure en raison de la nullité de la demande de fixation du prix du loyer
Les consorts [X] soutiennent que la société DE GRALIE ne produit pas l'original de la notification du prix du loyer alors que cela permettrait de vérifier si elle comporte un en-tête. Elle déclare que la notification a cependant bien été réalisée par la société FIDUCIAIRE WAYENBERG. Elle expose de plus qu'il a notamment été donné pour mandat à la société FIDUCIAIRE WAYENBERG d'accomplir tous actes d'administration et que la notification du prix d'un loyer constitue un acte d'administration qui rentrait dans ses pouvoirs. Elle considère enfin que la durée du bail échu constitue une question de fond relative au déplafonnement du loyer et ne peut entraîner la nullité d'un acte de procédure.
En vertu de l'article R.145-25 du code de commerce, la société DE GRALIE prétend que la notification de nouveau loyer ne comportant aucun en-tête, il n'est pas possible de savoir de qui elle émane. Elle ajoute qu'en considérant que la notification a été réalisée par la société FIDUCIAIRE WAYENBERG, celle-ci ne pouvait y procéder faute de pouvoir ou de mandat spécial. Elle considère enfin que les consorts [X] ne peuvent se prévaloir d'une demande de déplafonnement au motif que le bail expiré a eu une durée supérieure à douze ans dans la mesure où il a fait l'objet d'un renouvellement le 30 mars 2009.
Sur ce,
Selon l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
- le défaut de capacité d'ester en justice ;
- le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
- le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Selon l'article R.145-25 du code de commerce, les mémoires contiennent :
1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l'article L. 145-11 ou en application de l'article R. 145-20 ;
2° L'indication des autres prétentions ;
3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l'autre partie.
Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l'exécution d'une mesure d'instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.
En l'espèce, la société DE GRALIE n'explique pas en quoi les irrégularités de la notification de loyer du 4 février 2020 qu'elle invoque entraînerait sa nullité et celle de la procédure.
En outre, cette lettre du 4 février 2024 ne peut être considérée comme irrégulière dès lors que la société DE GRALIE ne rapporte pas la preuve qu'elle a reçu une lettre qui ne mentionnait pas les nom et coordonnées de l'expéditeur ainsi qu'elle le soutient. Elle ne peut se baser sur les seules pièces n°5 et 8 produites par les consorts [X] , en soutenant avoir reçu la pièce n°5, alors qu'il lui appartient de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions en application de l'article 9 du code de procédure civile.
La société DE GRALIE ne peut davantage soutenir que la société FIDUCIAIRE WAYENBERG, ne disposait d'aucun pouvoir ou mandat spécial alors que la fixation du loyer du bail renouvelé constitue un acte d'administration et que le mandat accordé à celle-ci l'autorise, en son article 5, à accomplir tous actes d'administration.
Enfin, la durée du bail expiré et le déplafonnement du loyer qui peut en résulter constitue un moyen de fond visant à obtenir la fixation du loyer à la valeur locative. Dès lors, la notification du prix du loyer mentionnant le montant d'un loyer qui serait déplafonné alors que la durée du bail ne serait pas supérieure à douze ans, ne peut rendre irrégulière cette notification, étant observé de plus que les consorts [X] ont indiqué avoir abandonné ce moyen et que la durée du bail n'est pas le seul moyen d'obtenir le déplafonnement du loyer.
Dans ces conditions, la notification du 4 février 2024 ne peut être déclarée nulle et les consorts [X] ne peuvent être déboutés de leurs demandes pour ce motif.
b) Sur la fixation du montant du loyer
Les consorts [X] sollicitent la fixation du loyer à la valeur locative sur le fondement des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Ils soutiennent que le loyer avait été fixé à un prix anormalement bas compte tenu de la volonté déclarée de M. [S] [X] de favoriser son fils, M. [C] [X], dirigeant de la société DE GRALIE, pour lui permettre de poursuivre son activité. Ils poursuivent en expliquant que cette entente familiale qui n'existe plus constitue une modification des obligations respectives des parties, ce qui entraîne le déplafonnement du loyer. Ils évaluent le prix unitaire à 600 euros/m2, soit pour 92m2, un loyer total de 55 200 euros.
La société DE GRALIE conteste la possibilité de déplafonner le loyer en raison d'un prix initialement minoré ainsi que la fixation du loyer d'origine à un prix anormalement bas. Elle souligne que l'expert désigné dans le cadre de la procédure en fixation de l' indemnité d'éviction concernant le second local, a indiqué qu'il n'existait aucun motif de déplafonnement du loyer. Elle considère qu'au regard des caractéristiques du local et des prix pratiqués dans le voisinage, la valeur locative doit être fixée à 111 euros/m2 ainsi que l'a retenu l'expert judiciaire pour le second local.
Sur ce,
- Sur le principe du renouvellement du bail
Aux termes de l'article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er juillet 2019 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société DE GRALIE le 26 avril 2019.
Cela sera constaté.
- Sur le montant du loyer
L'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
L'article R.145-8 énonce que du point de vue des obligations respectives des parties, il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
Sur le fondement de ces dispositions, il est acquis qu'une modification des quatre premiers éléments de la valeur locative peut constituer un motif de déplafonnement d'un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.
Il est également admis que lorsque le loyer a été fixé selon des modalités spécifiques ou minoré en raison de circonstances exceptionnelles particulières qui ont disparu lors du renouvellement, le bailleur est fondé à revendiquer le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.
Pour prétendre au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, les consorts [X] allèguent qu'il existe une modification notable dans les obligations respectives des parties en ce que le loyer d'origine avait été fixé à un prix anormalement bas compte tenu de la volonté de M. [S] [X] de favoriser son fils, M. [C] [X], pour lui permettre de poursuivre l'activité de la société et que ces circonstances d'entente familiale n'existent plus à la date du renouvellement.
La société DE GRALIE confirme que la volonté de M. [S] [X] a été de « favoriser la poursuite de l'activité historique de la famille dans ces locaux en lui assurant un loyer en corrélation avec l'activité exploitée car il souhaitait assurer à son fils [C] le contrôle de cet actif. » ainsi qu'elle l'écrit dans son mémoire. La société DE GRALIE fait également référence à ses pièces n°2, 3 et 4 à la lecture desquelles il apparaît que M. [S] [X] qui souhaitait vendre le local à son fils [C] [X] avait été mis en garde par le notaire chargé de la vente sur le risque de requalification de la vente en donation déguisée compte tenu du prix envisagé, ce qui montre que ce prix était inférieur à celui du marché. La lettre du 28 avril 2007 dans laquelle M. [S] [X] écrit au notaire « faut-il augmenter le prix ? mais pas trop, car [C] ne pourrait pas suivre d'autant que les affaires ne sont plus ce qu'elles ont été. » confirme la volonté de M. [S] [X] de soutenir l'activité de la société DE GRALIE.
Les consorts [X] produisent en outre une offre de location en date du 16 juillet 2009 aux termes de laquelle le candidat à la location offre un loyer mensuel de 2.500 euros, soit un loyer annuel de 30.000 euros, qui s'avère nettement supérieur au loyer en vigueur de 7.315,55 euros.
Ces éléments tendent à confirmer que le loyer d'origine avait été minoré.
Si le lien familial entre les parties existe toujours et si M. [C] [X] a émis le souhait de conserver les locaux loués à l'issue du partage de la succession de ses parents ainsi que l'indique la société DE GRALIE, il demeure néanmoins que les circonstances particulières tenant au lien familial qui unissait bailleur et locataire et surtout à la volonté du premier de favoriser l'activité du second ont disparu en raison du décès de M. et Mme [S] [X]. La présente procédure suffit à confirmer le désaccord qui existe entre les héritiers quant au montant du loyer.
En outre, si dans sa note de synthèse déposée dans le cadre de la procédure en cours de fixation de l'indemnité d'éviction concernant le second local, l'expert indique qu'il n'y a pas eu de modification des obligations respectives des parties, il s'avère, d'une part, qu'elle n'a pas encore répondu au dire du bailleur et, d'autre part, que le tribunal qui sera amené à statuer sur ce point ne sera pas lié par les conclusions de l'expert.
Enfin, le fait que l'administration fiscale n'ait pas remis en cause le montant du loyer n'a pas d'incidence.
S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. En effet, dans sa note de synthèse du 23 janvier 2024, Mme [F] [T], expert désigné par le tribunal dans le cadre de la procédure en indemnité d'éviction concernant le second local adjacent, étudie la valeur locative de marché et non celle du code de commerce. En outre les parties évaluent la valeur locative au vu de la surface réelle des locaux alors qu'il y a lieu de pondérer la surface afin de tenir compte de ses caractéristiques et de pouvoir effectuer une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.
Il convient donc d'ordonner une expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. Il sera donné pour mission à l'expert de donner son avis sur la modification des obligations respectives des parties eu égard au prix du loyer du bail expiré ainsi que sur la valeur locative des locaux au 1er avril 2000, date d'effet du bail d'origine, au 1er avril 2009, date d'effet du second renouvellement et au 1er juillet 2019, date d'effet du second renouvellement.
L'expertise aura lieu aux frais avancés des consorts [X] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui ont seuls intérêt à la réalisation de cette mesure.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au présent dispositif.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société DE GRALIE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Rejette l'exception d'incompétence soulevée par la société DE GRALIE ;
Rejette les fins de non-recevoir soulevée par la société DE GRALIE ;
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X], M. [K] [X] et M. [C] [X] et, d'autre part, la société DE GRALIE et portant sur les locaux sis à [Localité 23], [Adresse 16], à compter du 1er juillet 2019 ;
avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [F] [T]
[Adresse 4] [Localité 14]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 22]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 23], [Adresse 16], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- donner son avis sur la modification des obligations respectives des parties au regard d'un loyer d'origine qui aurait été minoré en raison de circonstances exceptionnelles particulières qui ont disparu lors du renouvellement et des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-8 du code de commerce,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2000, date d'effet du bail d'origine, à la date du 1er avril 2009, date d'effet du second renouvellement et à la date du 1er juillet 2019, date d'effet du second renouvellement, au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2019 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 septembre 2025 ;
Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [N] [X], M. [J] [X], M. [W] [X], M. [K] [X] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 6 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision;
Dit que l’affaire sera rappelée le 18 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
M. [A] [B]
[Adresse 7] [Localité 13]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 25] ;
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER