TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52179 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4FSR
N° : 14-CB
Assignation du :
15 mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [W] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Joëlle AKNIN, avocat au barreau de PARIS - #B0398
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. BAUTEM
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Daniela SABAU de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #R0046
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 février 2017, Madame [W] [B] a consenti à la société BAUTEM le renouvellement du contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 33.972 euros payable mensuellement d'avance.
La bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploit du 21 février 2020, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.098,83 euros.
Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, le 18 janvier 2024, un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant 7.744,19 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté à la date du 15 janvier 2024.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Madame [W] [B] a, par exploit délivré le 15 mars 2024, fait citer la société BAUTEM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 834 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :
- " condamner la SARL BAUTEM à payer à Madame [B] à titre de loyers et charges la somme de 10.428,94 €, sauf à parfaire,
- ordonner l'expulsion de la société BAUTEM des lieux situées [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- condamner la société BAUTEM à payer à Madame [B], à compter de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation à hauteur de 3500 € par mois jusqu'à la libération des lieux,
- condamner la SARL BAUTEM à payer à Madame [B] la somme de 3500 € au titre de l'article 700 du CPC ".
L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 avril 2024.
La demanderesse, représentée, dépose des conclusions qu'elle développe oralement, par lesquelles elle demande au juge des référés de :
- " juger que la SARL BAUTEM n'ayant pas réglé à Madame [B] à titre de loyers et charges la somme de 10.428,94 €, avant le 19 février 2024, la clause résolutoire du bail du 20 février est acquise à Madame [B], bailleur,
- ordonner l'expulsion de la société BAUTEM des lieux situés [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef,
- condamner la société BAUTEM à payer à madame [B], à compter de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation à hauteur de 3500 € par mois jusqu'à libération des lieux.
Vu l'article R211-4 du code de l'organisation judiciaire,
- se juger incompétent pour statuer sur la demande formée par la société BAUTEM au titre de l'indexation des loyers,
- se juger incompétent pour statuer sur la demande formée par la société BAUTEM au titre d'un remboursement de charges,
- juger la société BAUTEM mal fondée en ses contestations et demandes et l'en débouter,
- condamner la SARL BAUTEM à payer à Madame [B] la somme de 3840 € au titre de l'article 700 du CPC et des dépens ".
Elle indique oralement que la dette a été intégralement soldée par la défenderesse le 8 avril 2024, et qu'elle maintient sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en raison de la mauvaise foi de la locataire et de la récurrence des incidents de paiement.
Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la SARL BAUTEM demande au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce, 1103, 1104, 1184, 1220 et 1343-5 du code civil, de :
- " dire et juger recevable et bien fondée la société BAUTEM en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- dire et juger irrecevable et mal fondée Madame [W] [B] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'absence de toute demande non sérieusement contestable, en présence d'un décompte du bailleur erroné autant qu'injustifié,
- constater l'existence d'une contestation sérieuse,
- condamner Madame [B] à rembourser à la société BAUTEM la somme de 4.118,80 euros au titre du trop-perçu des provisions sur charges,
- condamner Madame [B] à rembourser à la société BAUTEM la somme de 2.040,06 euros au titre du trop-perçu de loyers sur l'année 2023-2024,
A titre subsidiaire :
-Dire et juger Madame [B] de mauvaise foi dans la délivrance du commandement du 18 juin 2024, et la société BAUTEM de bonne foi au regard de l'importance des paiements intervenus dans un contexte particulièrement difficile,
-Dire et juger privé d'effet le commandement du 18 janvier 2024,
En conséquence, débouter Madame [W] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire :
-Accorder rétroactivement jusqu'au 8 avril 2024 à la société BAUTEM pour régler les sommes exigibles,
-Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire du bail,
En toute hypothèse, condamner Madame [B] à payer à la société BAUTEM la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ".
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire prévoyant en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et des charges, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que :
le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;
*les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l'objet d'aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.
Le commandement du 18 janvier 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La défenderesse oppose à la validité de ce commandement à titre principal, l'absence de cohérence du décompte et à titre subsidiaire, la mauvaise foi de la bailleresse.
Elle soutient que le décompte ne permet pas de retracer la composition de la somme principale de 7.744,19 euros dont le paiement est réclamé dans le commandement.
Elle ajoute que le décompte mentionne la somme due au titre de la taxe foncière de l'année 2023 pour un montant de 1.632 euros, sans qu'aucun justificatif ne soit versé, et qu'il fait figurer une somme de 955,94 euros au titre des charges du 1er trimestre alors que la provision sur charges prévue au bail est de 750 euros par trimestre.
Elle fait ainsi valoir que la bailleresse procède dans ce décompte à une répartition des taxes et charges récupérables qui n'est pas justifiée, ni en sa substance ni en son montant.
Elle ajoute que le montant du loyer indexé tel que mentionné dans le commandement est erroné et rappelle les termes de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022, qui limite à 3,5% la variation annuelle de l'indice de révision des loyers applicables au petites et moyennes entreprises.
En réplique, la bailleresse fait valoir que l'avis de taxe foncière pour l'année 2023 a bien été adressé à la locataire, que les appels de charges sont justifiés, et que la contestation relative à l'indexation du loyer relève de seule compétence du juge des loyers commerciaux. Elle ajoute que seule une action en répétition de l’indu serait recevable dès lors que les sommes appelées au titre des provisions sur charges ont été réglées, et soutient que le décompte joint au commandement est explicite.
Elle en conclut que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses.
Il apparaît à la lecture du décompte joint au commandement que les sommes réclamées pour les loyers de décembre 2023 et janvier 2024 sont explicitement mentionnées, et le montant légèrement supérieur du loyer de janvier, expliqué par l'indication qu'il s'agit du loyer révisé.
Les sommes réclamées au titre de la taxe foncière et des charges du 1er trimestre 2024 sont également explicites.
La somme de 2.500 euros payée par la défenderesse le 2 janvier 2024 est bien portée à son crédit, et les mentions relatives au calcul de la réactualisation dépôt de garantie permettent de vérifier la somme de 1.023 euros réclamée à ce titre, par comparaison avec la réactualisation pratiquée l'année précédente.
L'article 10 du bail stipule que le preneur " remboursera au bailleur toutes les charges de copropriété, en fonction des tantièmes des lieux loués, à l'exception de celles correspondant aux gros travaux définis à l'article 606 du code civil, qui restent à la charge du bailleur " et fixe à la somme de 750 euros la provision trimestrielle sur charges.
L'article 7 énonce quant à lui que " l'impôt foncier relatif aux lieux loués sera à la charge du preneur ".
Dans ces conditions, il apparaît que les sommes réclamées dans le décompte sont à la fois explicites dans leur montant et expliquées dans leur principe par les clauses du bail, dont la défenderesse a nécessairement connaissance et qu'elle pouvait à tout le moins vérifier au moment de la délivrance du commandement de payer.
En conséquence, la contestation quant à l'absence d'intelligibilité du décompte n'est pas jugée sérieuse.
La défenderesse soutient ensuite que la délivrance du commandement aurait été faite de mauvaise foi par la bailleresse. Elle affirme que cette mauvaise foi est caractérisée par la volonté de Madame [B] de " récupérer le fonds de commerce sans bourse délier ", et qu'elle avait pris le soin d'informer sa bailleresse de ses difficultés financières résultant de la crise sanitaire.
Cependant, le fait pour la bailleresse d'avoir délivré un commandement le 18 janvier 2024, alors qu'elle avait reçu le 3 décembre 2023 un mail de la défenderesse faisant certes état de ses difficultés de trésorerie rencontrées à compter de 2020, mais sans les accompagner de justificatifs, est insuffisant à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement.
Cette contestation est également jugée non sérieuse.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittés dans le mois de sa délivrance, de sorte que les conditions d'acquisition de plein droit de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 février 2024.
Sur les demandes de provision et de délais de paiement rétroactifs
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il résulte des déclarations concordantes des parties à l'audience et de la quittance produite (pièce n°6 de la défenderesse), l'arriéré locatif d'un montant de 10.428,94 euros à la date de l'assignation, a été intégralement apuré le 8 avril 2024.
Dès lors, compte-tenu de la situation de la société BAUTEM, de ses efforts de paiement depuis la délivrance du commandement de payer, et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 8 avril 2024 et d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 18 février 2024, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes subséquentes de Madame [W] [B] relatives à l'expulsion, la séquestration des meubles et la fixation d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel.
Sur les demandes reconventionnelles
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ces dispositions, le juge des référés n'a pas le pouvoir de statuer sur une demande en condamnation au paiement d'une somme, dès lors que cette demande n'est pas effectuée à titre provisionnel.
En l'espèce, la société BAUTEM sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 4.118,80 euros au titre du trop-perçu des provisions sur charges versées, et celle de 2.040,06 euros au titre du trop-perçu de loyers sur l'année 2023-2024.
Cependant, elle ne formule pas cette demande à titre de provision et ne vise aucunement les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans ses conclusions.
Dès lors, le juge des référés ne pouvant accorder qu'une provision, il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes reconventionnelles en paiement.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la société BAUTEM sera condamnée au paiement des dépens.
Il n'est en outre pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civiles.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 18 février 2024,
Accordons à la société BAUTEM des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 8 avril 2024 pour s'acquitter de l'arriéré locatif de 10.428,94 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais accordés,
Constatons que les délais de paiement ont été respectés et l'arriéré locatif réglé et disons que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué,
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [W] [B] relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du preneur, au sort des meubles, et à la fixation d'une indemnité d'occupation,
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles en paiement,
Condamnons la société BAUTEM à payer à Madame [W] [B] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société BAUTEM aux dépens,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS