TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Halal EL JAAOUANI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/07197 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XXR
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH(anciennement OPAC DE [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07197 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XXR
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 15 septembre 2017, avec effet le même jour, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [V] [R] un appartement à usage d’habitation, situé escalier 3, 1er étage, porte 1D, [Adresse 1].
Le bailleur a été informé qu’ [V] [R] n’habitait plus les lieux.
L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait réaliser une sommation interpellative et un procès-verbal de constat par exploits en date du 30 mai 2023.
Par exploits en date du 9 août 2023, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection en résiliation judiciaire du bail.
L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2024.
A l’audience du 3 avril 2024, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- prononce la résiliation du bail accordé à [V] [R] aux torts exclusifs de ce dernier pour inoccupation personnelle et cession des lieux;
- ordonne en conséquence l’expulsion d’[V] [R] et de tous occupants de son chef, des lieux loués [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut, de la signification du jugement à intervenir,
- dise et juge que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera de nouveau fait droit et réserve la compétence du juge des contentieux de la protection pour liquider l’astreinte,
- dise et juge que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,
- supprime le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamne [V] [R] à compter de la date de prononcé du jugement, à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu’à libération effective des lieux,
- ordonne la capitalisation des intérêts,
- déboute [V] [R] de ses demandes,
- condamne [V] [R] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat, et à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH soutient qu’[V] [R] n’habite plus les lieux puisqu’il réside à [Adresse 4]. Il expose que les demandes reconventionnelles du défendeur sont irrecevables pour cause de prescription. Il indique que la preuve de désordres n’est pas établie, que le défendeur n’est pas fondé à demander le remboursement de travaux d’embellissements, ni de dommages intérêts pour troubles de jouissance, à défaut d’occupation personnelle des lieux.
[V] [R] a comparu, représenté. Il a sollicité le rejet des prétentions de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH. Subsidiairement, il a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2.269,20 euros au titre des travaux réalisés dans le logement loué aux lieu et place du bailleur, la somme de 647,90 euros au titre du préjudice subi en raison du défaut de jouissance du bien loué malgré plusieurs relances, la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral subi en raison de la procédure infondée, la somme de 200 euros au titre de la facture de plomberie réglée en raison de l’inaction du bailleur, la somme de 5.000 euros au titre de la compensation relative aux 2 dégâts des eaux subis ainsi qu’au changement de la tuyauterie défaillante et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. En tout état de cause, il sollicite le rejet des demandes du bailleur, sa condamnation à payer à Maître [Z] la somme de 2.800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve qu’il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat, condamne le bailleur aux entiers dépens, dise que les dépens seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle et rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit.
Au soutien de ses prétentions, [V] [R] expose que la démonstration de l’inoccupation des lieux n’est pas établie par la société bailleresse. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, il indique avoir subi des troubles de jouissance depuis son entrée dans les lieux.
La décision, réputée contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du présent titre sont d'ordre public, qu’il s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
L’article 8 de la loi interdit la cession ou la sous-location des lieux.
Ces dispositions d’ordre public prévoient que le logement à usage d’habitation principale doit certes être occupé au moins huit mois par an, mais permet également une dérogation à cette obligation pour les obligations professionnelles du titulaire du bail.
En l’espèce, le bailleur produit une sommation interpellative en date du 30 mai 2023 mentionnant que le nom de [R] figure sur la liste des occupants et sur la boîte aux lettres, qu’il ressort de [ses] enquêtes que le locataire en titre est bien parti depuis septembre 2021 et prêterait son appartement à son frère, qui aurait le même nom, d’où la conservation de celui-ci sur la boîte, qu’il n’a plus jamais été aperçu depuis septembre 2021, alors qu’il est connu et identifiable, que M. [R] s’oppose à toute intervention technique de maintenance du bailleur dans son appartement depuis son départ, et que sur le site Linkedin, il a été trouvé une adresse à l’étranger.
Le bailleur produit également un procès-verbal de constat en date du 30 mai 2023 relevant que le profil Linkedin de [V] [R] le désigne comme Investment and corporate banking, à [Localité 3], Comté de Dublin, Irlande.
D’une part, la sommation interpellative produite aux débats n’établit pas que le locataire en titre a quitté les lieux, ou n’y vit pas au moins 8 mois par an. En effet, les mentions qui y figurent sont au conditionnel, les éléments d’investigations indiqués ne sont pas explicités.
D’autre part, si le profil LINKEDIN d’[V] [R] mentionne un emploi dans une structure à [Localité 3], en Irlande, il ne précise les modalités de cet emploi et notamment s’il est exercé à distance. La communication des billets d’avion entre [Localité 5] et [Localité 3], quel que soit le sens de circulation, n’établit pas la résidence dans l’une ou l’autre ville.
Enfin, la réticence du locataire à faire entrer la gardienne chez lui n’établit pas qu’il ne réside pas suffisamment dans les lieux.
Il ressort de ces éléments que l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH n’établit pas qu’[V] [R] ne réside pas dans les lieux donnés à bail au moins 8 mois par an.
En conséquence, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur le remboursement des travaux réalisés à l’entrée dans les lieux et l’indemnisation du trouble de jouissance subi de l’entrée dans les lieux, en septembre 2017, à décembre 2017
L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”
L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH soulève l’irrecevabilité des demandes d’[V] [R] en raison de la prescription, s’agissant de demandes fondées sur des faits concomittants à l’entrée dans les lieux, en septembre 2017.
En l’espèce, le bail du 15 septembre 2017 prévoit que la date d’effet du bail est fixée au même jour.
Les faits à l’origine de la demande datent de septembre 2017. Dès lors, les demandes de remboursement des travaux réalisés à l’entrée dans les lieux et d’indemnisation du trouble de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux sont irrecevables pour cause de prescription.
Sur le préjudice moral
En premier lieu, l’action de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, certes mal fondée, ne saurait être considérée comme fautive ou abusive.
En second lieu, [V] [R] ne justifie d’aucun préjudice moral.
En conséquence, sa demande d’indemnisation du préjudice moral sera rejetée.
Sur le remboursement de la facture de plomberie du 28 janvier 2024 et l’indemnisation des dégâts des eaux
En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués et de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l’espèce, [V] [R] produit aux débats la facture de ARTISAN [T] DEPANNAGE en date du 28 janvier 2024 mentionnant le débouchage des toilettes et la nécessité de prévoir le débouchage de la colonne d’eau. La rédaction de cette facture permet de considérer que l’intervention du plombier a porté sur le débouchage des toilettes, ce qui relève des réparations locatives à la charge du preneur. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’[V] [R] de remboursement de cette facture par le bailleur.
En outre, [V] [R] sollicite l’indemnisation de deux dégâts des eaux subis les 15 avril 2020 et 3 février 2024. Or, d’une part, il justifie d’une indemnisation par son assurance pour le dégât des eaux de 2020, mais pas de sa déclaration de sinistre à l’assureur pour celui de 2024. D’autre part, sans démonstration d’une faute du bailleur, il ne saurait valablement prétendre à une indemnisation forfaitaire valant compensation de ces sinistres. Il sera donc débouté de ces demandes.
Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire
L’EPIC PARIS HABITAT OPH, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation interpellative, du procès-verbal de constat et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’aide juridictionnelle.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge d’[V] [R] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH sera condamné à payer la somme de 500 euros à [V] [R] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve qu’il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et sera débouté de sa propre demande sur ce fondement.
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
- DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à [V] [R] le 15 septembre 2017 et de ses autres demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation;
- DÉCLARE irrecevables les demandes de remboursement des travaux réalisés à l’entrée dans les lieux et d’indemnisation du trouble de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux pour cause de prescription;
- DÉBOUTE [V] [R] de ses demandes reconventionnelles;
- DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- CONDAMNE l’EPIC PARIS HABITAT OPH aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation interpellative, du procès-verbal de constat et de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’aide juridictionnelle ;
- CONDAMNE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à payer à [V] [R] la somme de 500 euros à [V] [R] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve qu’il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat ;
- DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
Fait et jugé à [Localité 5] le 23 mai 2024
le greffierle Président