TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59057 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JPO
N° : 7
Assignation du :
01 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société LORANEL
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0301
DEFENDERESSE
La SAS SPINTES MONGE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #C1525
DÉBATS
A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 12 octobre 2007, la société LORANEL a consenti à la société SOMA un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2007 moyennant un loyer de 24.000 € par an HT et HC payable par mois et d’avance.
La destination contractuelle des lieux loués est: “BAR avec licence IV”.
Le fonds de commerce a été ultérieurement cédé à la société THE LOCAL [Localité 3].
Le 10 mai 2019, Mme [N], copropriétaire au sein de l’immeuble précité, faisant valoir que l’activité de bar exercée dans les lieux loués était la source d’importantes nuisances sonores, a fait assigner la société LORANEL, la société SOMA, la société THE LOCAL [Localité 3] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir ordonner la cessation de l’activité exploitée dans le lot de la société LORANEL jusqu’à réalisation de travaux d’isolation phonique par cette dernière et sa locataire.
Par ordonnance du 11 février 2022, le juge de la mise en état a désigné M. [Z] [M] en qualité d’expert judiciaire avec mission de, notamment, décrire les travaux réalisés dans les locaux par la société la société THE LOCAL [Localité 3] et de dire si lesdits travaux ont permis de supprimer ou réduire les nuisances sonores alléguées par Mme [N].
L’expertise est en actuellement en cours.
Par jugement du 3 janvier 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la société THE LOCAL [Localité 3].
Par acte du 17 mai 2023, le liquidateur judiciaire de la société THE LOCAL [Localité 3] a cédé le fonds de commerce de cette dernière à la société SPINTES MONGES en cours de constitution.
Le 6 septembre 2023, la société LORANEL a fait signifier à la société SPINTES MONGE, entre-temps immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris, un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 5.473,28 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Par ordonnance du 1er décembre 2023, le juge de la mise en état a rendu les opérations d’expertise communes à la société SPINTES MONGE.
Le même jour, la société LORANEL a fait assigner la société SPINTES MONGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de sa locataire. C’est la présente instance.
Lors de l’audience du 21 décembre 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société LORANEL demande au juge des référés, sur le fondement notamment de l’article 835 du code de procédure civile, de:
- débouter la société SPINTES MONGE de ses demandes;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société SPINTES MONGE;
- condamner la société SPINTES MONGE lui payer une provision de 24.629,73 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 avril 2024, outre la somme de 2.480,22 € au titre des intérêts moratoires;
- condamner la société SPINTES MONGE à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et accessoires;
- à titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement à la société SPINTES MONGE, dire que la clause résolutoire sera acquise en cas de non-respect de l’échéancier consenti et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % outre les charges et accessoires;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience, la société LORANEL actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 27.366,40 € selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société SPINTES MONGE demande au juge des référés de:
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société LORANEL et l’en débouter;
- condamner la société LORANEL à lui verser la somme provisionnelle de 80.000 € au titre des travaux d’isolation phonique;
- ordonner la compensation éventuelle avec entre sommes dues par les parties;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;
- lui octroyer un délai de 24 mois pour régler l’arriéré éventuellement dû;
- condamner la société LORANEL à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société SPINTES MONGE
A l’appui de ses demandes, la société LORANEL expose:
- que la société SPINTES MONGE a cessé de s’acquitter du loyer et des charges depuis le mois d’août 2023;
- que les contestions que lui oppose sa locataire sont infondées;
- qu’ainsi, l’anormalité des troubles de voisinage allégués par Mme [N] n’est pas démontrée de sorte que l’impossibilité d’exploiter les lieux loués par la société SPINTES MONGE n’est pas établie;
- qu’il résulte par ailleurs du bail et de l’acte de cession de fonds de commerce que les travaux d’isolation phonique doivent être pris en charge par la société SPINTES MONGE, laquelle s’est engagée à s’acquitter du loyer et des charges;
- que la société LORANEL ne manque pas à son obligation de délivrance dans la mesure où les lieux loués, que la société SPINTES MONGE a pris en l’état, sont destinés à l’activité de bar sans mention d’une quelconque activité musicale.
La société SPINTES MONGE réplique:
- que la société LORANEL lui a fait délivrer un commandement de payer le 6 septembre 2023 alors qu’elle était parfaitement informée, pour être partie à l’expertise judiciaire alors qu’elle-même ne l’était pas encore, que le local était inexploitable du fait de la nécessité de réaliser des travaux d’isolation phonique, qui lui incombent en sa qualité de bailleresse; que ce comportement caractérise la mauvaise foi de la société LORANEL et fait échec à la mise en oeuvre du commandement visant la clause résolutoire;
- qu’en outre, la société SPINTES MONGE ne peut mettre en oeuvre la clause résolutoire alors qu’elle manque elle-même à son obligation de délivrance en omettant de réaliser les travaux d’isolation phonique indispensables, selon l’expert judiciaire, à l’exploitation des lieux loués conformément à leur destination contractuelle de bar avec licence IV; qu’elle n’avait pas connaissance de l’importance et du coût de ces travaux lorsqu’elle a acquis le fonds de commerce.
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Présente un caractère sérieux la contestation qui n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 12 octobre 2007, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail du 12 octobre 2007 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié le 6 septembre 2023 à la société SPINTES MONGE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 5.473,28 € selon décompte annexé à l’acte.
La défenderesse s’oppose à la mise en oeuvre de la clause résolutoire visée par cet acte en se prévalant notamment de l’exception d’inexécution.
Le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, il ne peut être fait application à l’espèce des dispositions de l’article 1219 du code civil tel que modifié par ladite ordonnance. Toutefois, le droit pour le débiteur d’opposer une exception d’inexécution à son créancier n’a pas été instauré par cet article, qui a simplement codifié une pratique que la jurisprudence antérieure admettait déjà de longue date sous certaines conditions. Ainsi, il appartient à celui qui invoque l’exception d’inexécution, au motif que son cocontractant n’a pas, ou a partiellement, rempli son obligation, de démontrer cette inexécution, conformément au principe posé par l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, l’acte de cession du fonds de commerce du 17 mai 2023, auquel la société LORANEL est intervenue en sa qualité de bailleresse, stipule en son article 4 intitulé “Isolation phonique et procédures en cours sur nuisances sonores” que “Le Cessionnaire [c’est-à-dire la société SPINTES MONGE] s’engage à ne pas exploiter le Fonds de commerce tant que les travaux d’isolation préconisés par l’expert ne seront pas réalisés”.
Il n’est pas contesté que la société SPINTES MONGE, conformément à l’engagement précité, n’a jamais débuté l’exploitation du fonds qu’elle a acquis.
Aux termes de son courriel du 13 décembre 2023 adressé aux conseils des parties à l’expertise, l’expert judiciaire indique confirmer “que selon [sa] note aux parties n°2 du 19 décembre 2022, suite aux mesurages réalisés par l’expert, les bruits inhérents à l’activité du bar “THE LOCAL” sont actuellement de nature à constituer un trouble anormal de voisinage pour Mme [X][Y] [N]. En l’état, le local est donc inexploitable et par conséquent impropre à sa destination. Selon les recommandations signifiées dans cette même note, les travaux présentés par l’expert permettront de mettre fin aux désordres”.
Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter la clause de destination du bail pour déterminer si celle-ci autorise, ou non, la diffusion de musique par le preneur. En tout état de cause, il ressort de la note aux parties n°2 de l’expert judiciaire que les nuisances sonores litigieuses ne résultent pas de la seule diffusion de musique dans les lieux loués mais également, et entre autres, de l’usage des WC de l’établissement ainsi que des bruits de choc résultant notamment des déplacements de chaises.
Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces versées aux débats, avec l’évidence requise en référé, que le coût des travaux d’isolation phonique éventuellement nécessaires à l’exploitation des lieux loués doit être mis à la charge du preneur à bail.
Au vu de ces éléments, la contestation, par la société SPINTES MONGE, de son obligation de s’acquitter des causes du commandement de payer en raison du manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil présente un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond d’apprécier.
Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société LORANEL de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société SPINTES MONGE et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les demandes de provisions
La société LORANEL expose que sa locataire est redevable d’un arriéré locatif de 27.366,40 € selon décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus et de la somme de 2.480,22 € au titre des intérêts moratoires calculés au taux contractuel.
La société SPINTES MONGE s’oppose aux demandes de la bailleresse en faisant valoir que celle-ci manque elle-même à son obligation de délivrance pour les motifs exposés ci-dessus.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, la contestation, par la société SPINTES MONGE, de son obligation de s’acquitter du loyer et de charges en raison du manquement allégué de la bailleresse à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil présente un caractère sérieux.
Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement provisionnel de la société LORANEL.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société LORANEL à payer la somme provisionnelle de 80.000 € au titre des travaux d’isolation phonique
Fondant sa demande sur l’article 834 du code de procédure civile, la société SPINTES MONGE sollicite la condamnation de la société LORANEL à lui payer la somme de 80.000 € à titre de provision à valoir sur les travaux d’isolation phonique de son local nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce.
La société LORANEL réplique que cette demande est sérieusement contestable pour les mêmes motifs que ceux précités qu’elle invoque à l’appui de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de sa locataire. Elle ajoute que le devis produit par la société SPINTES MONGE est non pertinent et souligne que l’expert n’a pas encore déposé son rapport de sorte que le quantum des travaux est toujours débattu.
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Présente un caractère sérieux la contestation qui n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond.
En l’espèce, l’obligation de la société LORANEL de s’acquitter de la somme de 80.000 € apparaît sérieusement contestable au vu des arguments qu’elle oppose à sa locataire.
Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SPINTES MONGE.
Sur les demandes accessoires
La société LORANEL sera condamnée aux dépens de l’instance.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société LORANEL,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SPINTES MONGE de condamnation de la société LORANEL à lui verser la somme de 80.000 € à valoir sur le coût des travaux d’isolation phonique,
Renvoyons les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société LORANEL aux dépens de l’instance.
Fait à Paris le 06 juin 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON