TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/00082
N° Portalis 352J-W-B7H-C3VWW
N° MINUTE : 1
Assignation du :
11 Décembre 2023
Jugement avant dire droit
Jugement avandddddddd
Expert : [V] [R][1]
[1]
[Adresse 2]
[Localité 7]
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EURO PE - SCI SECOVALDE
[Adresse 5]
[Localité 8] FRANCE
représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423
DEFENDERESSE
S.A.S. SOCIETE PROVENCALE D’ACHAT ET DE GESTION
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Maître Charles LECURIEUX-CLERVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2098
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 04 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 22 mai 2012, la SCI POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE, a donné à bail à la SAS PROVENCALE D'ACHAT ET DE GESTION un local commercial n°W147, niveau 1, zone Ouest, sis [Adresse 4] à [Localité 10] pour une durée de dix ans à compter du 22 mai 2012 pour se terminer le 21 mai 2022 et moyennant un loyer variable d'un montant minimum garanti égal à la valeur locative des locaux donnés à bail.
Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2021, la bailleresse a signifié un congé avec offre de renouvellement du bail, pour dix ans à compter du 1er juillet 2022, moyennant la fixation du loyer minimum garanti à la somme annuelle de 200.000 €, hors taxes et hors charges.
Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 juillet 2022, la SCI POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE a notifié à la locataire un mémoire préalable demandant notamment la fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 200.000 €, hors taxes et hors charges et, subsidiairement, de désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local conformément aux éléments visés dans la clause du bail visés à l'article 35 intitulé " RENOUVELLEMENT ".
Par assignation du 11 décembre 2023, la SCI POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE a assigné la SAS PROVENCALE D'ACHAT ET DE GESTION devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, lui demandant de :
- juger que le bail s'est renouvelé pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail échu,
- fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 200.000 €, hors taxes et hors charges,
- juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa d'effet,
- juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la locataire au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- subsidairement, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local à la date considérée et telle qu'elle résulte de la clause stipulée à l'article 35 du bail,
- fixer, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel pour la durée de l'instant au montant de loyer minimum garanti en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,
- juger que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties,
- réserver les dépens dans ce cas.
La SAS PROVENCALE D'ACHAT ET DE GESTION ayant adressé des conclusions par RPVA le 03 avril 2024, le juge des loyers, relevant leur irrégularité au regard des dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce, l'a autorisée, lors de l'audience du 04 avril 2024, à régulariser ses écritures en notifiant un mémoire par lettre recommandée avec avis de réception dans les quinze jours.
Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 08 avril 2024, la SAS PROVENCALE D'ACHAT ET DE GESTION demande :
- le rejet des prétentions et moyens de la partie adverse,
- de surseoir à statuer sur la demande de fixation du montant du loyer minimum garanti à la date du 1er juillet 2022,
- de désigner un expert judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux afin de fixation du loyer minimum garanti,
- de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer actuel,
- de juger que les frais d'expertise seront à la charge de la société SECOVALDE,
- de réserver les dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.
Il résulte toutefois de l'ancien article 1134 du code civil, devenu l'article 1103, que les parties peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé par une clause spécifique dans le contrat de bail les liant.
En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé.
En outre, elles ont convenu des modalités de fixation du prix du bail renouvelé dans le contrat de bail, en sa clause intitulée " ARTICLE 35 - RENOUVELLEMENT " :
" (...)
35.2 Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l'article 22 du présent bail, c'est-à-dire un loyer variable fixé aux taux convenu aux conditions particulières du présent bail, qui ne pourra en tout état de cause être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative des locaux à la date d'effet du renouvellement du bail.
35.3 Les parties conviennent que le montant du loyer minimum garanti du bail ainsi renouvelé sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d'un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux et les locaux de référence.
35.4 À défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable. "
Il convient, en application de cette clause, de chiffrer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé en déterminant la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022 selon les modalités contractuellement fixées..
La bailleresse demande qu'il soit fixé à la somme de 200.000 €/an en considération du prix de deux baux récemment consentis dans le centre commercial [Adresse 11], sur la base d'un prix unitaire de 2.100 €/m²/an.
Toutefois, ces seuls éléments, au demeurant non produits aux débats, ne sont pas suffisants pour que le juge des loyers statue sur la valeur locative des lieux loués.
En revanche, il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour ce faire.
En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.
La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.
L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.
Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.
Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.
Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,
En premier ressort,
Constate le principe du renouvellement du bail concernant le local commercial n°W147, niveau 1, zone Ouest, situé [Adresse 4] à [Localité 10] à compter du 1er juillet 2022 ;
Avant dire droit sur toutes les autres demandes,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
[V] [R]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 9]
avec mission de :
convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter le local commercial n°W147, niveau 1, zone Ouest, situé [Adresse 4] à [Localité 10] et le décrire,
entendre les parties en leurs dires et explications,
procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2022 des lieux loués en application de la clause du bail intitulée " ARTICLE 35 - RENOUVELLEMENT " précitée,
rendre compte du tout et donner son avis motivé,
dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, et notamment ceux des baux consentis dans le même centre commercial que ledit expert estimera utiles,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 juin 2025,
Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 11] - SCI SECOVALDE à la régie du tribunal judiciaire de PARIS (escalier D 2ème étage) au plus tard le 29 août 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
Dit que l'affaire sera rappelée le 03 octobre 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à PARIS, le 06 juin 2024
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. FONTANELLA