TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/52367 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4FRN
N° : 15-CB
Assignation du :
28 mars 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.R.L. ARIANE PROPERTY SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jonathan THISSIER LEVY, avocat au barreau de PARIS - #C1723
DEFENDERESSE
La société ROAST AND ROASTERS
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 janvier 2022, la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES a consenti à la SAS ROAST AND ROASTERS un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28.800 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d'avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 11 août 2023, un commandement de payer la somme en principal de 32.280,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023, le commandement visant la clause résolutoire.
Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur par exploit du 6 octobre 2023 pour un montant en principal de 45.454,43 euros.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 28 mars 2024, fait citer la SAS ROAST AND ROASTERS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 11 août 2023 à effet au 11 septembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;
- condamner la SAS ROAST AND ROASTERS à payer à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES une indemnité d'occupation à compter du 11 septembre 2023, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
A titre subsidiaire :
- constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 6 octobre 2023, à effet au 6 novembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- assortir cette mesure d'expulsion d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;
- condamner la SAS ROAST AND ROASTERS à payer à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES une indemnité d'occupation à compter du 6 novembre 2023, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;
En tout état de cause :
- Condamner la SAS ROAST AND ROASTERS à payer par provision à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES la somme en principal de 68.918,26 euros à titre d'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges arrêtés au 1er décembre 2023, outre les intérêts et frais du commandement ;
- Condamner la SAS ROAST AND ROASTERS à payer par provision à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES une pénalité de 10% soit 6.891,83 euros ;
-Condamner la SAS ROAST AND ROASTERS à payer à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et les frais de l'assignation.
A l'audience du 25 avril 2024 la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.
La SAS ROAST AND ROASTERS, régulièrement citée dans les locaux loués en application de la clause d'élection de domicile prévue au bail, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Sur le commandement de payer délivré le 11 août 2023
Le commandement du 11 août 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, qui, cependant, mentionne un " solde antérieur " de 22.576,40 euros au titre des arriérés, non datés, dont le détail n'est pas explicité. Seule est précisément décomposée la somme réclamée au titre du deuxième trimestre de l'année 2023.
En conséquence, la locataire n'a pas été mise en mesure de connaître précisément la nature et les causes de ce solde antérieur de 22.576,40 euros, qui constitue la majeure partie de la somme réclamée sous peine de voir acquise la clause résolutoire.
Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu'il soit fait droit aux demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à ses demandes subséquentes, sur la base de ce premier commandement de payer.
Sur le commandement de payer délivré le 6 octobre 2023
Ce commandement mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, ainsi que le détail de chacune des échéances réclamées comme étant restées impayées, la première correspondant à celle du 1er trimestre 2022 et mentionnant un solde antérieur nul, ce qui a mis la locataire en mesure de connaître précisément le détail des sommes réclamées et de critiquer éventuellement les causes du commandement.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 novembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Le concours de la force publique étant accordé et suffisamment comminatoire pour s'assurer de l'exécution de l'obligation de quitter les lieux, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 6 novembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges, qui sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 2.570,94 euros TTC (7.712,82/3) calculée sur la base du dernier décompte produit.
La société justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation, déduction faite des frais de mise en demeure et de procédure et la clause pénale pour un total de 5.853,33 euros (150 + 250 + 5.453,33), une somme de 63.064,93 euros, arrêtée au 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
La défenderesse sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme non sérieusement contestable.
Sur les pénalités contractuelles
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
La clause résolutoire du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telles d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 octobre 2023, celui du précédent délivré le 11 août 2023 restant à la charge de la bailleresse.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SAS ROAST AND ROASTERS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes, fondées sur le commandement de payer délivré le 11 août 2023 ;
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 6 novembre 2023 ;
Disons que la SAS ROAST AND ROASTERS devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SAS ROAST AND ROASTERS à payer à la SARL ARIANE PROPERTY SERVICES :
la somme de 63.064,93 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés arrêtée au 31 mars 2024, 1er trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 2.570,94 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SAS ROAST AND ROASTERS au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023 (292,32 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS