TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Sandra HERRY
Maître Averèle KOUDOYOR
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08819 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGT
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. AMMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635
DÉFENDEURS
Madame [I] [Z], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921
Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921
Monsieur [T] [Z], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée
Madame [W] [D], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08819 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JGT
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 26 avril 2016, à effet le 5 juin 2016, la société civile immobilière AMMY a donné à bail à [I] [Z] et [E] [D] un appartement à usage d’habitation, lot n°1322, une cave n°261, lot n°2149, et un emplacement de stationnement n°503, lot n°2791, situés au [Adresse 4], moyennant un loyer de 1.260 euros et une provision mensuelle sur charges de 120 euros.
Un dépôt de garantie de 1.260 euros a été versé.
Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2016, [W] [D] et [T] [Z] se sont portés cautions solidaires des engagements des locataires.
Un dégât des eaux a eu lieu en octobre 2021.
Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.
[I] [Z] et [E] [D] ont quitté les lieux le 15 mars 2022. Un état des lieux de sortie a été dressé.
La société civile immobilière AMMY a saisi la commission départementale de conciliation afin de réglement des différends avec les locataires sortants.
Par exploit en date du 20, 21, 23 et 25 juillet 2023, la société bailleresse a fait assigner [I] [Z], [E] [D], [W] [D] et [T] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Paris.
A l’audience du 3 avril 2024, la société civile immobilière AMMY a sollicité le rejet des demandes de [I] [Z] et [E] [D], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 1.677,09 euros au titre de l’arriéré de charges locatives pour les années 2020, 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 4.105,55 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, l’autorisation de conserver le dépôt de garantie, la somme de 2.876,90 euros en réparation de leur préjudice financier corrrespondant à deux mois de loyers, la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice pour résistance abusive, les dépens, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière AMMY indique justifier des charges locatives récupérables des années 2020, 2021 et 2022 dont elle demande le paiement dans le cadre de la présente instance. Elle expose que les lieux ont été loués en bon état, après avoir été refaits à neuf et qu’ils ont été restitués dégradés, par leur occupation. La société bailleresse indique avoir dû faire réaliser des travaux de remise en état du bien qui ont empêché sa relocation, et qui fondent la demande de réparation du préjudice financier.
[I] [Z] et [E] [D] sollicitent du juge qu’il déboute la société civile immobilière AMMY de ses demandes, la condamne à leur restituer le dépôt de garantie, aux dépens et à leur verser la somme de 2.500 euros au titre du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les charges n’ont pas été régulièrement régularisées et ont contesté les sommes réclamées au titre des charges. Ils ajoutent que les sommes demandées au titre des réparations locatives sont fondées sur l’état des lieux de sortie, non contradictoire, illisible et donc inexploitable. Ils soulignent que les factures produites correspondent à la remise en état totale des lieux et non à la simple reprise des désordres reprochés aux locataires. Ils contestent les montants réclamés, les justificatifs produits, compte-tenu de leurs dates respectives, et soulignent que l’absence de relocation des lieux pendant 2 mois n’est pas établie.
[W] [D] et [T] [Z] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.
Sur interrogation du juge des contentieux de la protection, la société civile immobilière AMMY a sollicité la compensation du dépôt de garantie avec les sommes auxquelles les défendeurs seront condamnés.
La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
L’affaire, appelée à l’audience du 3 avril 2024, a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les régularisations de charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, le bailleur produit les relevés de charges adressés par le syndic relatifs aux lots 2791, 1322 et 2149, correspondant aux lots objets du bail, pour les années 2019, 2020 et 2021, ainsi que les avis d’imposition de taxes sur les ordures ménagères.
Ces relevés mentionnent les charges générales, les tantièmes appliqués aux lots et la part locative sur ces charges. A cet égard, les décomptes relatifs aux frais de départ en retraite des gardiens et aux travaux de contrôle d’accès des portails par badge ne sauraient être mis à la charge des locataires sortants. Or, le bailleur n’indique pas précisément les montants reçus au titre des provisions sur charges et ne met ainsi pas le juge des contentieux de la protection en capacité de procéder à la vérification des sommes dues au titre des régalurisations de charges.
En conséquence, la société civile immobilière AMMY sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de [I] [Z], [E] [D], [W] [D] et [T] [Z] à lui payer la somme de 1.677,09 euros au titre de l’arriéré de charges locatives pour les années 2020, 2021, 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les réparations locatives
L’article 3-2 de la loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne que les lieux loués sont refaits à neuf ou en bon état.
L’état des lieux de sortie en date du 15 mars 2022 n’est pas signé par [I] [Z], ni [E] [D] et n’est donc pas contradictoire.
La société bailleresse produit néanmoins aux débats des photographies des lieux loués sur lesquelles apparaissent la date de l’état des lieux de sortie, la mention “sincère et conforme à la réalité” et les signatures du bailleur et du locataire.
La photographie relative au plan de travail de la cuisine présentant des traces de brûlures et de couteaux n’est pas signée par le locataire sortant et n’apparaît donc pas contradictoire. Les autres photographies, non signées par le locataire et par conséquent non contradictoires, ne justifient pas d’imputer des désordres aux locataires sortants.
L’usure du sol du balcon sera imputée à la vétusté de l’immeuble.
Le rebouchage des trous sur la porte extérieure des toilettes dans l’entrée, certes non peints, respecte les obligations du décret du 26 août 1987.
Seules les traces de colle sur la balustrade du balcon sont imputables à l’occupation des locataires.
Les désordres affectant le sol et la salle de bain seront attribués au dégât des eaux conformément au constat amiable produit aux débats.
La société bailleresse produit aux débats une facture de [P] [M] du 22 juillet 2022 relative aux travaux dans l’appartement et sur le balcon.
Seuls le grattage et la remise en état des garde-corps et le nettoyage à l’acide et au Starwax peut être mise à la charge des locataires sortants.
En conséquence, [I] [Z] et [E] [D] doivent prendre en charge le coût de ces réparations pour la somme de 300 euros, toutes taxes comprises.
En application de l’engagement de caution, [W] [Z] et [E] [D] seront solidairement condamnés avec [I] [Z] et [E] [D] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de signification à personne de tout acte valant mise en demeure.
Les sommes demandées au titre de l’achat des fournitures correspondent à des achats faits en juillet et septembre 2022 et ne permettent pas d’isoler les matériaux utilisés précisément pour les réparations locatives retenues et imputées aux locataires sortants.
La société bailleresse sera donc déboutée de la demande tendant à condamner solidairement les locataires sortants et les cautions à lui payer la somme de 1.058 euros au titre des matériaux nécessaires à la reprise des réparations locatives.
Sur les demandes de dommages intérêts au titre des préjudices financier et moral
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La société civile immobilière AMMY sollicite des dommages intérêts pour le préjudice lié à l’impossibilité de louer les lieux pendant deux mois du fait des désordres.
En l’absence de démonstration de l’imputabilité de cette impossibilité aux seuls locataires sortants, elle sera déboutée de la demande de condamnation au paiement de la somme de 2.876,90 euros en réparation de son préjudice financier corrrespondant à deux mois de loyers.
Déboutée de la plupart de ses demandes, la société bailleresse n’établit pas la résistance absuive des défendeurs et sera donc déboutée de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive.
Sur la restitution du dépôt de garantie et la compensation
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».
La société civile immobilière AMMY n'a pas valablement retenu la somme de 1.260 euros, déposée à titre de garantie par [I] [Z] et [E] [D], ceux-ci ayant restitué les lieux dans un état lié à un dégât des eaux, à l'usage ou en l'absence de justification précise des sommes demandées pour procéder à la reprise des réparations.
La société civile immobilière AMMY sera donc condamnée à restituer la somme de 1.260 euros, versée au titre du dépôt de garantie, à [I] [Z] et [E] [D].
En l’espèce, les parties sont respectivement débitrice et créancière l’une de l’autre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la compensation entre leurs créances réciproques.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
La société civile immobilière AMMY, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme totale de 500 euros à [I] [Z] et [E] [D] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa propre demande sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
- CONDAMNE solidairement [I] [Z], [E] [D], [W] [Z] et [T] [D] à payer à la société civile immobilière AMMY la somme de 300 euros, toutes taxes comprises, correspondant à la remise en état de la balustrade du balcon ;
- CONDAMNE la société civile immobilière AMMY à payer à [I] [Z] et [E] [D] la somme de 1.260 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail du 26 avril 2016 ;
- ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- DÉBOUTE la société civile immobilière AMMY du surplus de ses demandes;
- CONDAMNE la société civile immobilière AMMY aux dépens de l’instance ;
- CONDAMNE la société civile immobilière AMMY à payer à [I] [Z] et [E] [D] la somme totale de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
- DÉBOUTE la société civile immobilière AMMY de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président