Minute n° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
06 JUIN 2024
N° RG 24/00301 - N° Portalis DB22-W-B7I-R2WK
Code NAC : 72I
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de L’ORÉE DU LAC sis [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic, la SARL TRACOGEST ADMINISTRATION DE BIENS, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro
451 300 024 dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
Non comparant représenté par Maître Edith COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEURS :
1/ Madame [H] [T] [E]
née le 07 Mars 1980 à [Localité 5] (76),
demeurant [Adresse 7],
[Adresse 2] - [Localité 6],
Non comparante, ni représentée.
2/ Monsieur [P] [E]
né le 24 Mai 1979 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 7],
[Adresse 2] - [Localité 6],
comparant.
DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 22 AVRIL 2024
Nous, Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
22 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [E] et Madame [H] [M], son épouse, sont propriétaires des lots n° 57 et 73 dépendant de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6] (78).
Le syndic de la copropriété est la société Tracogest ADB.
Faisant grief à Monsieur [P] [E] et Madame [H] [M], son épouse, de ne pas s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété depuis l’année 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Tracogest ADB, les a fait assigner, par exploit introductif d’instance délivré le 7 février 2024 à personnes physiques, devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des sommes dues et indemnisation du préjudice subi.
Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (78), représenté par son syndic en exercice, la société Tracogest ADB, demande au tribunal de :
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [E] à lui payer les sommes suivantes :
1.122,87 € en principal au titre des charges de copropriété afférentes aux lots 57 et 73 selon décompte arrêté au 16 avril 2024,
2.079,66 € en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant aux appels de fonds prévisionnels des 2ème (exclusion faite du mois d’avril), 3ème et 4ème trimestres 2024,
180 € au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
2.500 € à titre de dommages et intérêts,
3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens, dont 14 € pour la levée de la fiche immeuble,
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des pièces versées aux débats, que sa créance est certaine, liquide et exigible et que les dispositions de l’article
19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées. Il reconnaît que des apurements partiels de la dette ont eu lieu avant la délivrance de l’assignation mais relève que ces derniers n’étaient pas suffisants. Il insiste sur la fragilité de la copropriété qui a été administrée judiciairement en 2016 et sur la persistance des impayés depuis l’année 2021. Il précise que Monsieur et Madame [E] doivent, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du contrat de syndic, supporter les frais de recouvrement de leur dette.
Il considère que le non paiement par Monsieur et Madame [E] de leur quote-part de charges de copropriété génère des difficultés de trésorerie à la copropriété, laquelle est tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il affirme que le préjudice causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement.
Monsieur [P] [E], présent à l’audience, demande au tribunal
de :
- Rejeter les demandes en paiement relatives aux frais annexes (frais irrépétibles, mises en demeure, etc.) et dommages et intérêts.
Monsieur [P] [E] confirme être propriétaire des lots susvisés, lesquels constituent, pour son épouse et lui, leur logement familial. Il explique avoir procédé à un apurement partiel de sa dette de 1.800 € au mois de décembre 2023 et s’être rapproché, en vain, du syndic pour bénéficier d’un échelonnement de sa dette. Il explique que d’importantes régularisations de charges d’eau ont eu lieu et que sa dette a été considérablement majorée par la facturation de frais de procédure. Il indique être en mesure de régler sa dette dans l’immédiat mais refuse de s’acquitter des frais annexes, ce d’autant qu’il a commencé à rembourser les sommes dues avant la délivrance de l’assignation.
Madame [H] [M], épouse [E], bien que régulièrement assignée à la présente procédure par acte remis à personne physique, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience. Le jugement sera donc qualifié de réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.
A l’audience, le tribunal a demandé, en application de l’article 446-3 du code de procédure civile, la production par voie de note en délibéré notifiée sous 15 jours d’une fiche immeuble susceptible d’établir la qualité de propriétaire de Monsieur et Madame [E], ce qui a été fait le 17 mai 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la réouverture des débats
Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.
Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1.
En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le
1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.
Si tel est le cas, il est alors fondé, en application des dispositions susvisées, à réclamer le paiement de l’arriéré de charges, de la provision ayant fait l’objet de la mise en demeure et des provisions non encore échues de l’exercice en cours.
Corrélativement, le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à permettre le recouvrement des appels de fonds postérieurs à la mise en demeure prévue par le texte, celle-ci figeant l’objet du litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- une sommation en date du 9 décembre 2022 d’avoir à payer la somme de 2.166,66 € en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 novembre 2022,
- une mise en demeure reçue le 11 décembre 2023 d’avoir à payer la somme de 4.835,27 € en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 novembre 2023,
- une mise en demeure (dont l’AR n’est pas produit) d’avoir à payer la somme de 4.008,49 € en principal au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 janvier 2024,
étant précisé que chacune de ces missives vise l’article 19-2 de la loi du
10 juillet 1965.
La régularité de la mise en demeure adressée étant susceptible d’avoir une incidence directe sur la compétence du tribunal pour statuer, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, sur les demandes présentées, il est essentiel que les parties puissent s’expliquer, de manière contradictoire, sur ce point.
Il apparaît tout aussi opportun qu’elles s’expliquent sur la compétence du tribunal pour statuer, en matière de procédure accélérée au fond, sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais dits nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience du lundi 10 juin 2024 à 14h en présence des parties pour évoquer les irrecevabilités soulevées et déterminer une date de renvoi.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire non susceptible de recours, rendue en application de l’article 444 du code de procédure civile,
ORDONNE la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur :
la configuration du syndicat des copropriétaires et son incidence sur la version de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au présent litige (se reporter aux conditions et dates d’entrée en vigueur prévues au VI de l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021),
la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
la compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour octroyer des dommages et intérêts ou mettre à la charge du débiteur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
RENVOIE la cause et les parties à l’audience de procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Versailles du 10 juin 2024 à 14h pour évoquer, en présence des parties, les difficultés soulevées.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 JUIN 2024 par Angéline GARDE, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
Carla LOPES DOS SANTOS Angéline GARDE