TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/50035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3OKD
N° : 5
Assignation du :
14 Décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE
La Société GRANGE PARMENTIERE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS - #E0793
DEFENDERESSE
La S.A.S. ARGOT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Audrey BERTRAND, avocat au barreau de PARIS - #A0190
DÉBATS
A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 2 septembre 2022, la société GRANGE PARMENTIERE a consenti à la société ARGOT un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 5 septembre 2022 moyennant un loyer indexé de 48.000 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance. Aux termes de l’acte, les parties sont convenues d’une franchise totale de loyer pour la période courant du 5 septembre 2022 au 4 novembre 2023.
Le 10 octobre 2023, la société GRANGE PARMENTIERE a fait signifier à la société ARGOT un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 24.718,90 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.
Le 14 décembre 2023, la société GRANGE PARMENTIERE a fait assigner la société ARGOT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, elle demande au juge de:
- débouter la société ARGOT de l’ensemble de ses demandes;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties;
- ordonner l’expulsion de la société ARGOT;
- condamner la société ARGOT à lui payer une provision de 34.549,96 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 22 février 2024;
- condamner la société ARGOT à lui payer une provision de 3.454,96 € au titre de la pénalité contractuelle;
- condamner la société ARGOT à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer en vigueur, charges et taxes en sus, soit 25.562,50 € par trimestre;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience, la société GRANGE PARMENTIERE actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 51.651,44 € selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus.
Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société ARGOT demande au juge de:
- à titre principal, débouter la société GRANGE PARMENTIERE de ses demandes en raison de la nullité de l’assignation délivrée et du commandement de payer;
- à titre subsidiaire, débouter la société GRANGE PARMENTIERE de ses demandes en raison de l’incompétence du juge des référés;
- condamner la société GRANGE PARMENTIERE à lui payer la somme de 3.330,26 € au titre du remboursement des charges et taxes indues;
- à titre infiniment subsidiaire, débouter la société GRANGE PARMENTIERE de ses demandes en raison de du caractère erroné et indu des sommes réclamées;
- condamner la société GRANGE PARMENTIERE à lui payer la somme de 3.330,26 € au titre du remboursement des charges et taxes indues;
- à titre très infiniment subsidiaire, annuler le montant des pénalités;
- lui accorder un délai d’au moins six mois pour régler sa dette et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire;
- en tout état de cause, condamner la société GRANGE PARMENTIERE à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de relever que la société ARGOT, au vu des motifs figurant dans ses conclusions, ne conteste pas la compétence du juge des référés par voie d’exception mais se prévaut en fait de son absence de pouvoir pour connaître des demandes de la bailleresse compte tenu des contestations qu’elle leur oppose et qui présentent selon elle un caractère sérieux.
Sur la demande d’annulation de l’assignation
La société ARGOT soutient que l’assignation qui lui a été délivrée le 14 décembre 2023 est affectée de plusieurs vices de forme; qu’ainsi, le commissaire de justice, qui n’a rencontré personne à l’adresse des lieux loués correspondant au domicile élu mentionné dans le bail, aurait dû tenter de délivrer l’acte à son siège social conformément aux articles 654 et 690 du code de procédure civile; qu’en outre, l’adresse de ce dernier aurait dû être mentionnée sur l’acte en application de l’article 648 du code de procédure civile; que par ailleurs, l’avis par lettre simple lui a été adressé à son domicile élu le 18 décembre 2023, soit tardivement au regard des dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.
La société GRANGE PARMENTIERE conteste les irrégularités alléguées et souligne que la défenderesse ne rapporte la preuve d’aucun grief en résultant.
Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a été signifiée à la société ARGOT le 14 décembre 2023, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, à l’adresse des lieux loués correspondant au domicile élu par le preneur selon l’article 14 du bail. Il est constant que la défenderesse a eu connaissance de cet acte puisqu’elle a constitué avocat et a sollicité un renvoi dès la première audience à laquelle cette affaire a été appelée, le 1er février 2024. A cette occasion, un renvoi à l’audience du 7 mars 2023 lui a été accordé par le juge, suivi d’un second renvoi, également à sa demande, à l’audience du 2 mai 2024. Au vu de ces éléments, la société ARGOT, qui a pu utilement préparer sa défense, ne rapporte la preuve d’aucun grief résultant des irrégularités alléguées, seraient-elles fondées. Sa demande d’annulation de l’assignation sera donc rejetée.
Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société ARGOT
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail du 2 septembre 2022 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires. Le commandement de payer signifié le 10 octobre 2023 à la société ARGOT vise cette clause.
Le commandement porte sur un arriéré locatif de 24.718,90 €. Contrairement à ce qu’affirme la société ARGOT, l’acte renvoie expressément à cet égard à un relevé de compte qui figure en annexe du commandement.
La société ARGOT soutient que le commandement est nul au motif qu’il a été délivré pendant la période de franchise de loyer, qui s’achevait le 4 novembre 2023. Toutefois, conformément à l’article 4 du bail aux termes duquel le loyer est payable par trimestre et d’avance, la quote-part du loyer correspondant à la période courant du 5 novembre au 31 décembre 2023 était bien exigible à la date de délivrance du commandement litigieux, le 10 octobre 2023. En tout état de cause, l’arriéré locatif visé dans l’acte est également constitué de provisions sur charges, lesquelles sont demeurées exigibles pendant la période de franchise de loyer. Il s’ensuit que la société GRANGE PARMENTIERE était fondée à faire délivrer un commandement de payer à sa locataire avant le terme de ladite franchise.
Pour le surplus, la société ARGOT fait valoir que plusieurs des sommes visées dans le relevé de compte annexé au commandement sont indues ou erronées. Toutefois, un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le montant des sommes contestées par la société ARGOT, pour des motifs dont le bien-fondé sera examiné ci-après, ne constitue qu’une fraction de la dette locative objet du commandement de payer du 10 octobre 2023, qui est majoritairement constituée de loyer et de charges dont l’exigibilité n’est pas contestée ou pas sérieusement contestée. Il s’ensuit que les contestations soulevées par la défenderesse sont inopérantes à priver d’effet le commandement litigieux.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société ARGOT n’a effectué aucun versement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2023 à 24h00 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société ARGOT selon les termes du dispositif ci-après.
La stipulation du bail selon laquelle l’indemnité d’occupation, en cas de résiliation du contrat, sera fixée forfaitairement au double du montant du loyer contractuel, indépendamment de la valeur locative des lieux loués et du préjudice effectivement subi par la bailleresse, s’analyse en une clause pénale. Cette pénalité étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. L’indemnité d’occupation due par la société ARGOT à compter du 11 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.
Sur les demandes de provisions
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, le relevé de compte actualisé de la société ARGOT versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de locatif d’un montant de 51.651,14 € à la date du 1er avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse.
La société ARGOT fait tout d’abord valoir que la société GRANGE PARMENTIERE réclame indument le paiement de provisions sur charges au titre des années 2022 et 2023 alors qu’elle a omis de procéder à la régularisation annuelle desdites charges.
En ce qui concerne l’année 2022, la société GRANGE PARMENTIERE verse aux débats le relevé individuel de charges de copropriété que le syndic de l’immeuble a établi le 20 juillet 2023 ainsi qu’un décompte de régularisation effectué par la bailleresse, dont il ressort que la société ARGOT est créancière d’un trop-perçu de 167,36 €. La régularisation des charges locatives a donc bien été effectuée et n’est pas contestée dans son quantum par la défenderesse.
S’agissant de l’année 2023, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. En l’espèce, la société GRANGE PARMENTIERE expose que les charges de l’année 2023 n’ont pas encore été régularisées par le syndic de l’immeuble. Il ne peut donc lui être fait grief de ne pas encore avoir procédé à la régularisation des charges locatives de cet exercice dans ses relations avec sa locataire.
La société ARGOT fait également valoir que la société GRANGE PARMENTIERE lui a indument réclamé le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères alors que le bail prévoit que celles-ci sont comprises dans la provision trimestrielle sur charges.
La société GRANGE PARMENTIERE, qui ne conteste pas le bien-fondé de la contestation qui lui est opposée à ce titre, justifie qu’elle a émis à l’attention de sa locataire un avoir daté du 2 janvier 2024 d’un montant de 7.661,23 €, en ce inclus la régularisation sur charge précitée de l’exercice 2022 d’un montant de 167,36 €. Cette somme, non contestée dans son quantum par la défenderesse, a bien été porté au crédit du compte de la société ARGOT le 2 janvier 2024.
En outre, contrairement à ce que soutient la société ARGOT, la société GRANGE PARMENTIERE était fondée, pendant la période de franchise de loyer, à lui facturer la TVA au titre des charges locatives demeurées exigibles.
Par ailleurs, la société ARGOT fait valoir que le montant du loyer réclamé au titre du 4ème trimestre est erroné car il aurait dû s’élever à 7.918,82 € au lieu de 7.780,47 € mentionné dans le relevé de compte du la bailleresse. Toutefois, l’erreur alléguée, serait-elle établie, aurait été commise à son avantage. De même, la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’une erreur commise à son préjudice dans le calcul de la TVA afférente à cette échéance.
La locataire ajoute que le relevé de compte mentionne, à la date du 1er octobre 2023, une somme de 220,79 € HT au titre d’un “rappel de loyer” injustifié. Force est en effet de constater que la société GRANGE PARMENTIERE n’apporte aucune explication à ce sujet. Il convient donc de dire sérieusement contestable l’obligation de la société ARGOT de s’acquitter de la somme de 264,95 € TTC (220,79 € +44,16 € de TVA).
A titre reconventionnel, la société ARGOT demande la condamnation de la société GRANGE PARMENTIERE à lui rembourser les sommes de 536,66 € et 2.793,60 € qu’elle affirme avoir versées les 5 septembre et 4 octobre 2022 en paiement de charges et taxes injustifiées. Toutefois, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, la bailleresse a procédé à la régularisation des charges de l’exercice 2022 et a émis un avoir pour le montant des taxes indûment réclamées. Dans ces conditions, l’obligation dont se prévaut la société ARGOT apparaît sérieusement contestable.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que l’obligation de la société ARGOT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 51.386,19 € TTC (51.651,14 € - 264,95 €). La défenderesse sera donc condamnée à titre provisionnel à payer cette somme à la société GRANGE PARMENTIERE, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date du commandement précité, sur la somme de 17.057,67 € correspondant aux causes de l’acte après déduction de l’avoir de 7.661,23 € émis par la bailleresse le 2 janvier 2024, puis sur la somme de 26.888,73 € (34.549,96 € - 7.661,23 €) à compter de l’assignation, puis sur la somme de 51.386,19 € à compter du 2 mai 2024, date de l’audience lors de laquelle la société GRANGE PARMENTIERE a actualisé ses prétentions.
La clause pénale dont se prévaut la société GRANGE PARMENTIERE à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 3.456,96 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspensions des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il résulte du relevé de compte versé aux débats par la société ARGOT n’a effectué quasiment aucun versement en faveur de la société GRANGE PARMENTIERE depuis sa prise de possession des lieux loués, y compris au titre des charges locatives demeurées exigibles pendant la période de franchise de loyer. Par ailleurs, la défenderesse ne verse aux débats aucune pièce comptable permettant au juge d’apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes d’un éventuel échéancier de règlement de l’arriéré locatif, d’un montant substantiel, tout en s’acquittant de surcroît du loyer et des charges aux échéances prévues par le bail. Dans ces conditions, sa demande de délais ne pourra qu’être rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société ARGOT sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023.
L’équité commande de condamner la société ARGOT à payer à la société GRANGE PARMENTIERE la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Déboutons la société ARGOT de sa demande d’annulation de l’assignation délivrée le 14 décembre 2023,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 2 septembre 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], avec effet à la date du 10 novembre 2023 à 24h00,
Déboutons la société ARGOT de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail,
Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société ARGOT pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,
Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société ARGOT à payer à la société GRANGE PARMENTIERE une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 11 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,
Condamnons la société ARGOT à payer à la société GRANGE PARMENTIERE la somme provisionnelle de 51.386,19 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 1er avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023 sur la somme de 17.057,67 €, puis sur la somme de 26.888,73 € à compter du 14 décembre 2023, puis sur la somme de 51.386,19 € à compter du 2 mai 2024,
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société GRANGE PARMENTIERE,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société ARGOT de condamnation de la société GRANGE PARMENTIERE à lui payer la somme de 3.330,26 € à titre provisionnel,
Condamnons la société ARGOT à payer à la société GRANGE PARMENTIERE la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société ARGOT au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023.
Fait à Paris le 06 juin 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC François VARICHON