TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51703 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4FN5
N° : 12-CB
Assignation du :
29 février 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société GENERALI COMMERCE II
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #J0088
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. SATI
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 11 juin 2014, la SCI GENERALI COMMERCE II a consenti à la SARL SATI le renouvellement du contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2] /[Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 2 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 14.568,66 euros au titre des loyers et charges échus au 26 octobre 2023, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 29 février 2024, fait citer la SARL SATI devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 2 décembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ;
- condamner la SARL SATI au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre principal à la somme de 4.655,84 euros HT HC, correspondant au montant du loyer prévu contractuellement et exigible au jour de la décision à intervenir majoré de 50%, outre les taxes, charges et accessoires exigibles selon le bail, ou subsidiairement fixée à la somme de 3.103,89 euros HT HC, correspondant au montant du loyer prévu contractuellement et exigible au jour de la décision à intervenir outre les taxes, charges et accessoires exigibles selon le bail, à compter du 3 décembre 2023 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamner par provision la SARL SATI à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 20.471,26 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 novembre 2023, ou subsidiairement à compter de l'assignation ;
- débouter la SARL SATI de toute éventuelle demande d'octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- condamner la SARL SATI au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SARL SATI aux entiers dépens de l'instance incluant les frais de commandement, d'assignation, ainsi que tous les frais de signification et d'exécution à venir.
A l'audience du 25 avril 2024, la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation.
La SARLSATI, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 06 juin 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail renvoie pour la majorité de ses stipulations au contrat de bail du 2 mai 2004, qui stipule une clause résolutoire prévoyant notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 2 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 2 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.492,87 euros TTC (4.478,62/3) calculée sur la base de la facture produite pour le dernier trimestre 2023.
La société justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation, une somme de 20.471,26 euros, arrêtée au 9 avril 2024, 1er trimestre 2024 inclus.
La défenderesse sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme non sérieusement contestable.
Cette somme portera intérêts au taux légal à hauteur de 14.568,66 euros à compter du 2 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter du 29 février 2029, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (188,52 euros).
Il n'y a pas lieu de la condamner dès à présent aux frais d'exécution forcée de la présente ordonnance, dont il n'est pas certain à ce stade qu'ils seront exposés.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL SATI au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 2 décembre 2023 ;
Disons que la SARL SATI devra libérer les locaux situés [Adresse 2] /[Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SARL SATI à payer à la SCI GENERALI COMMERCES II :
la somme de 20.471,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 9 avril 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de14.568,66 euros à compter du 2 novembre 2023, et à compter du 29 février 2024 pour le surplus ;
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 1.492,87 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons la SARL SATI au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (188,52 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS