TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
N° RG 24/00231 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYFY
Minute : 24/00311
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0007
C/
Monsieur [P] [H]
Madame [S] [D] [L] épouse [H]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Monsieur [P] [H]
[Adresse 11]
[Adresse 6]
[Localité 12]
comparant en personne
Madame [S] [D] [L] épouse [H]
[Adresse 11]
[Adresse 6]
[Localité 12]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 octobre 2021, la société d'HLM CDC Habitat social, a consenti à Monsieur [P] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 495,37 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 85,29 euros, sans le versement d'un dépôt de garantie.
Monsieur [P] [H] s'est marié avec Madame [S] [L] le 3 mars 2023.
Le 28 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 4967,77 € arrêtée à la date du 31 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 janvier 2024, la société d'HLM CDC Habitat social a fait citer Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H]au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 7 793,30€ au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, sauf à parfaite le jour de l'audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer et charges majorés de 10 %, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait l'occupation illicite de ce bien à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à parfaite libération des lieux,
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer, de l'assignation et sa notification à la Préfecture.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, la société d'HLM CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9 969,59€, hors frais, arrêtée à la date du 17 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a ajouté par ailleurs que Monsieur [H] est à l'origine de nombreuses plaintes s'agissant d'incivilités commises aux alentours des lieux loués. Elle a expliqué qu'elle n'est pas responsable de cet état de fait et a agi en temps voulu lorsque cela lui était possible.
Madame [S] [L] épouse [H], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Monsieur [P] [H], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a indiqué avoir rencontré des difficultés financières. Il a exposé qu'il travaille pour un autre bailleur social et est un ancien employé du requérant. Il a souligné qu'il existait de nombreux désordres dans le logement et dans les parties communes de l'immeuble. Il a précisé qu'aucune procédure de surendettement n'était en cours. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 300 euros en sus du paiement du loyer courant.
Il a été fait lecture du diagnostic social et financier dans lequel il est indiqué que les ressources de la famille ont été impactées par le remboursement d'un prêt étudiant et la nécessité de subvenir aux besoins de la famille de Madame [H] à l'étranger. Toutefois à compter de juin 2024, Monsieur [H], qui est le seul à travailler, pourra reprendre le paiement des loyers car le prêt étudiant sera soldé.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société d'HLM CDC Habitat social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 septembre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Le bail conclu le 22 octobre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023 pour la somme en principal de 4967,77 € arrêtée au 31 août 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2023.
La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date. Il résulte du décompte fourni que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant le jour de l'audience. En outre, le bailleur s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
L'expulsion de Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] causent jusqu'à leur départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.
Ils seront ainsi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 29 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l'exécution.
Il n'y a en effet pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges majorés de 10 %, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excederait celui subi par la perte des loyers et des charges.
Sur la condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré locatif
La société d'HLM CDC Habitat social produit un décompte actualisé au 17 avril 2024 indiquant que Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] restent lui devoir la somme de 10 025,93 €, terme du mois de mars 2024 inclus.
En l'espèce, il convient de déduire la somme de 356,34 € et 155,10 € de frais de contentieux éventuellement recouvrables au titre des dépens.
Par conséquent, Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] seront condamnés à verser à la société d'HLM CDC Habitat social la somme provisionnelle de 9 514,49 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 avril 2024 incluant le terme du mois de mars 2024.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société d'HLM CDC Habitat social, Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 22 octobre 2021, par la société d'HLM CDC Habitat social, à Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 6], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d'HLM CDC Habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 28 novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social à titre provisionnel la somme de 9 514,49 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 avril 2024 incluant le terme du mois de mars 2024;
Condamnons Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] à verser à la société d'HLM CDC Habitat social une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Monsieur [P] [H] et Madame [S] [L] épouse [H] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 7 juin 2024.
La greffière, La juge