TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00293 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZYF
Minute : 24/00313
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT
Représentant : M. [B] [J] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [N] [X]
Représentant : Mme [V] [X] (Fille) munie d’un pouvoir spécial
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Monsieur [B] [J] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [N] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Madame [V] [X] (Fille), munie d’un pouvoir spécial
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Par contrat établi sous seing privé le 28 janvier 2013, [Localité 7] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Madame [N] [X] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 348,74 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie.
Le 18 octobre 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 4307,21€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023, et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location .
PROCEDURE
Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Madame [N] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024 aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance et par voie de conséquence la résiliation du bail,
-ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin,
-dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner la défenderesse au paiement :
-de la somme provisionnelle de 5174,02 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
-d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
-de la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'un commandement de payer l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance-habitation lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas justifié être assurée au titre des risques locatifs dans le délai imparti d'un mois, ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, la partie demanderesse, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6038,28 € arrêtée au terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement de l'intégralité du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est désistée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut de justification d'assurance couvrant les risques locatifs. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la débitrice suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [N] [X], représentée par Madame [P] [X], sa fille, a indiqué avoir procédé à un règlement de 4000 euros le 26 avril 2024, ainsi qu'au règlement du loyer en cours. Elle a expliqué être à la retraite, percevoir une pension à hauteur de 380 euros, avoir le soutien de sa famille et avoir instruit une demande d'allocation de solidarité aux personnes agées. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 100 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
Par note en délibéré expressement autorisée, Est Ensemble Habitat a adressé à la juridiction un décompte réactualisé de sa créance faisant effectivement apparaitre deux réglements en date du 26 avril 2024, la dette s'élevant en conséquence au jour de l'audience à la somme de 1721,59 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024 soit plus de deux mois avant l'audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi le 17 octobre 2023 la Caisse d'Allocations Familiales, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
Il convient de constater le désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le bail conclu le 28 janvier 2013 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023 pour la somme en principal de 4 307,21 € arrêtée au 12 octobre 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Madame [N] [X] reste lui devoir la somme de 1721,59 € arrêtée au 26 avril 2024, incluant l'échéance du mois de mars 2024, solde en adéquation avec les réglements annoncés à l'audience par la locataire.
Par conséquent, Madame [N] [X] sera condamnée à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 1 721,59 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu du soutien familial et des demandes d'aides sociales en cours, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;
CONSTATONS le désistement d'Est Ensemble Habitat de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2013 entre [Localité 7] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, et Madame [N] [X] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4]) sont réunies à la date du 29 janvier 2024 ;
CONDAMNONS Madame [N] [X] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 1 721,59 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse;
AUTORISONS Madame [N] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 € chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [N] [X] portant sur le logement situé [Adresse 4]);
AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Madame [N] [X] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;
RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés eventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNONS EN CE CAS Madame [N] [X], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
REJETONS la demande d'Est Ensemble Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 7 juin 2024.
La greffière, Le juge