RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 7 juin 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00423 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAFH
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 mai 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Madame [M], [W], [T] [G] épouse [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Kathrin ULLMANN, avocate au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S.U. CIBLE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Madame [M] [G] épouse [F] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SASU CIBLE, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Déclarer la demande de Madame [M] [F] recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2021 à la date du 17 décembre 2023 ;
- Ordonner l'expulsion de la société CIBLE et de toute personne introduite de son chef dans les locaux ;
- Condamner la société CIBLE au paiement par provision de la somme de 7.866,57 euros au titre des loyers dus jusqu'au 17 décembre 2023 ;
- Condamner la société CIBLE au paiement d'une indemnité d'occupation journalière égale du montant du double des loyers à compter de la date du 17 décembre 2023 jusqu'à la restitution des lieux et la libération des lieux par la société CIBLE ou toute personne de son chef ;
- Condamner la société CIBLE à payer à Madame [F] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société CIBLE aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [G] épouse [F] expose que le 23 décembre 2021, elle a donné à bail à la SASU CIBLE un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 9.164,04 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance. Elle précise que malgré l'envoi d'un courrier valant mise en demeure, sa locataire a cessé de payer ses loyers et charges de sorte que, le 17 novembre 2023, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 4.478,84 euros, lequel est demeuré infructueux. Elle indique qu'au 1er mars 2024 sa locataire reste lui devoir la somme de 7.866,57 euros.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 mai 2024 au cours de laquelle Madame [M] [G] épouse [F], représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.
Bien que régulièrement assignée, la SASU CIBLE n'a pas comparu ni constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la procédure
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Madame [M] [G] épouse [F] justifie, par la production du bail commercial du 23 décembre 2021, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2023 et du décompte arrêté au mois de mars 2024 inclus, que sa locataire la SASU CIBLE a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.
En l'espèce, le bail commercial liant les parties stipule en page 12 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Or, Madame [M] [G] épouse [F] a fait délivrer le 17 novembre 2023 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme en principal de 4.478,84 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2023 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 17 novembre 2023, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2023.
L'obligation de la SASU CIBLE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion, de considérer la SASU CIBLE occupante sans droit ni titre, et de dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, sans délai, à défaut Madame [M] [G] épouse [F] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
En l'absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Madame [M] [G] épouse [F] sollicite la condamnation de la SASU CIBLE à lui payer la somme provisionnelle de 7.866,57 euros au titre des loyers impayés arrêtés au mois de décembre 2023 inclus.
Il ressort de l'examen du décompte arrêté au 19 mars 2024 que sont réclamées en paiement les sommes dues au titre des loyers et charges pour la période du mois d'août 2023 au mois de mars 2024 inclus, le montant de la taxe foncière de l'année 2023 ainsi que des frais de relance à hauteur de 15 euros.
Or, la somme réclamée au titre des frais de relance s'analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, de sorte qu'elle ne présente pas de caractère incontestable. Il y a donc lieu de déduire cette somme du montant provisionnel réclamé.
Il convient en conséquence de condamner la SASU CIBLE à payer à Madame [M] [G] épouse [F] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.851,57 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au mois de mars 2024 inclus, déduction faite de la somme réclamée au titre des frais de relance.
Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Madame [M] [G] épouse [F] sollicite la condamnation de la SASU CIBLE à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du double des loyers à compter du 17 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SASU CIBLE causant un préjudice à Madame [M] [G] épouse [F], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 18 décembre 2023 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SASU CIBLE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2024 et de préciser que les sommes dues à ce titre pour la période du 18 décembre 2023 au 31 mars 2024 ont été prises en compte au titre de la provision.
Toute majoration s'analysant en clause pénale étant susceptible d'être modérée par le juge du fond et ne présentant pas, par conséquent, le caractère d'une obligation non contestable, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SASU CIBLE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
La SASU CIBLE est également condamnée à payer à Madame [M] [G] épouse [F] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 2]) à la date du 18 décembre 2023 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SASU CIBLE et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2]) ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SASU CIBLE à payer à Madame [M] [G] épouse [F] la somme provisionnelle de 7.851,57 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SASU CIBLE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Madame [M] [G] épouse [F] aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 18 décembre 2023 ;
CONDAMNE la SASU CIBLE à payer à Madame [M] [G] épouse [F], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SASU CIBLE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;
CONDAMNE la SASU CIBLE à payer à Madame [M] [G] épouse [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 7 juin 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier,Le Juge des Référés,