TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Myriam MAYEL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00426 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XQE
N° MINUTE :
7/2024
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
LA FONDATION [I] ET [Z] [T]
dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE & ASSOCIES en la personne de Maître Myriam MAYEL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P298
DÉFENDERESSE
Madame [P] [D]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00426 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XQE
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 1996, la fondation [I] et [Z] [T] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6124,74 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [D] le 15 novembre 2022.
Par assignation du 27 octobre 2023, la fondation [I] et [Z] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 1919,28 euros révisable, outre les charges et accessoires, à compter du 14 novembre 2022 et jusqu’à libération des lieux,8128,44 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 8 février 2024, la fondation [I] et [Z] [T] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 10128,15 euros.
Mme [P] [D] comparant en personne, indique avoir eu des difficultés financières, elle ajoute avoir payé la somme de 3036,38 euros au mois de janvier 2024 et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 400 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Par note en délibéré, la fondation [I] et [Z] [T] a adressé un décompte actualisé conformément à la demande qui lui avait été faite à l’audience. Ce décompte actualisé à la date du 29 février 2024 s’élève à la somme de 7091,77 euros et comprend un paiement de 1852,18 euros du 29 janvier 2024 et un paiement de 1184,20 euros du 1er février 2024 (soit une somme totale de 3036,38 euros).
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La fondation [I] et [Z] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 14 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6124,74 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la fondation [I] et [Z] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 février 2024, Mme [P] [D] lui devait la somme de 7091,77 euros.
Mme [P] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [P] [D] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 400 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [P] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 15 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la fondation [I] et [Z] [T] ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [P] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 1996 entre la fondation [I] et [Z] [T], d’une part, et Mme [P] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 15 janvier 2023,
CONDAMNE Mme [P] [D] à payer à la fondation [I] et [Z] [T] la somme de 7091,77 euros (sept mille quatre-vingt-onze euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023,
AUTORISE Mme [P] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros (quatre cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [D],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 janvier 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [P] [D] sera condamnée à verser à la fondation [I] et [Z] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 639,79 euros, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la fondation [I] et [Z] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [P] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2022 et celui de l'assignation du 27 octobre 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge