TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 5]
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N° RG 24/00486 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4MZ
Minute : 24/00346
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [I] [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
C/
Madame [P] [E]
Madame [S] [E]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Monsieur [I] [B] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEURS :
Madame [P] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
Madame [S] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 03 Mai 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Monsieur Simon FULLEDA, désigné par ordonnance en date du 19 mars 2024 en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date 14 décembre 2017, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [P] [E] et Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 4.819,86 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 février 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [P] [E] et Madame [S] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Madame [P] [E] et Madame [S] [E] à lui verser la somme de 8.935,96 euros au titre des loyers et charges impayés,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mai 2024.
A cette date, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par Monsieur [I] [B] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de la dette à hauteur de 11.480,17 euros, indique que le loyer courant n’a pas été intégralement payé et s’oppose à tout octroi de délais.
Madame [P] [E], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
Madame [S] [E] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire justifient la compétence du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.
Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024.
En conséquence, l’action introduite par l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 21 septembre 2023, pour la somme en principal de 4.819,86 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 22 novembre 2023.
Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort des débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’expulsion des locataires sera donc ordonnée.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 11.480,17 euros au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, les derniers versements au crédit étant constitués de prélèvements revenus impayés.
Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme à titre de provision au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du mois de mai 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.
Sur les autres demandes
Madame [P] [E] et Madame [S] [E], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [P] [E] et Madame [S] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation à compter du 22 novembre 2023 du contrat de bail conclu le 14 décembre 2017 entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT d’une part, et Madame [P] [E] et Madame [S] [E] d’autre part,
ORDONNONS à Madame [P] [E] et Madame [S] [E] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [E] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNONS en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNONS solidairement Madame [P] [E] et Madame [S] [E] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 11.480,17 euros à titre de provision au titre de leur dette locative au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse,
CONDAMNONS in solidum Madame [P] [E] et Madame [S] [E] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNONS in solidum Madame [P] [E] et Madame [S] [E] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNONS in solidum Madame [P] [E] et Madame [S] [E] aux dépens,
RAPPELONS que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.