TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JUIN 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/08694 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XVYU
N° de MINUTE : 24/00884
DEMANDEUR
S.A.R.L. ENERGY AUTO ECOLE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, M. [P] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0151
C/
DEFENDEUR
[Adresse 5], prise en la personne de son Maire en exercice
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 04 Avril 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé intitulé « convention d’occupation précaire au profit de la sarl Energy » du 5 octobre 2009, la ville de [Localité 4] a mis à disposition de la société Energy Auto Ecole (la société Energy) une parcelle de terrain nu d’une surface de 588 m², cadastrée section A n°[Cadastre 1] [Adresse 7], à [Localité 4] (93), pour une durée de 5 ans et 3 mois à compter du 1er octobre 2009 et jusqu’au 31 décembre 2014, moyennant une contrepartie financière de 2.000 euros, afin d’y exploiter une piste d’enseignement pour motos. Les parties sont convenues que les travaux d’aménagement de la parcelle seraient à la charge de la société Energy en contrepartie d’une franchise de loyer ponctuelle. L’occupation a été reconduite par acte sous seing privé du 1er janvier 2015.
Par acte sous seing privé du 26 janvier 2020 intitulé « Convention de mise à disposition d’un terrain communal sis [Adresse 6] au profit de la sarl Energy », les parties ont reconduit l’occupation de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 1] pour une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024, moyennant un « loyer » pour l’année 2020 de 3.500 euros.
Courant 2021, la ville de [Localité 4] a informé la société Energy de son intention de mutualiser la piste de moto installée sur la parcelle mise à disposition de la société Energy et d’ouvrir l’accès de la piste à une autre auto-école de [Localité 4].
Les échanges intervenus courant 2022 entre la société Energy et la ville de [Localité 4] n’ont pas permis de mettre un terme au différend.
Par exploit du 13 septembre 2023, la société Energy a assigné la ville de [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny au visa des articles R. 2011-3-26 du code de l’organisation judiciaire, de l’article L. 2211-1 du code général de la propriété des personnes publiques et des articles L. 145-1 du code de commerce. Elle demande au tribunal de :
DÉCLARER la société ENERGY AUTO ÉCOLE bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Ce faisant,
1) REQUALIFIER en bail commercial le contrat du 21 janvier 2020 improprement qualifié de convention de mise à disposition précaire, avec toutes les conséquences de droit qui résultent de cette requalification ;
2) DÉBOUTER la Ville de [Localité 4] de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et de toutes demandes additionnelles qui pourraient être développées ultérieurement par tout contestant.
3) CONDAMNER la Ville de [Localité 4] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
4) CONDAMNER la Ville de [Localité 4] au paiement des entiers dépens, y compris le coût de délivrance de la présente assignation ;
5) ÉCARTER l’application de l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la société ENERGY AUTO ÉCOLE, celle-ci étant incompatible pour elle avec les conditions de l’article 514-1 du Code de procédure civile ;
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé à l’assignation précitée pour un exposé des moyens de la société Energy.
Bien que régulièrement assignée par la remise de l’acte à personne morale, à savoir à M. [V] [K], le 13 septembre 2023, la ville de [Localité 4] n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 19 janvier 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la requalification de la convention du 21 janvier 2020 en bail commercial
Selon l’article L. 2211-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens qui ne sont pas soumis aux règles de la domanialité publique relèvent du domaine privé des personnes publiques.
Selon l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:
1o Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe;
2o Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées — soit avant, soit après le bail — des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Dans ce cadre, il est loisible aux collectivités territoriales de déroger aux principes de la propriété commerciale d’ordre public des articles L. 145-1 du code de commerce en proposant une convention d’occupation précaire à ses locataires, s’il est établi que la bailleresse n’a pas cherché à contourner les contraintes liées au statut des baux commerciaux mais qu’elle dispose d’un réel motif de précarité de l’occupation autorisée.
En l’espèce, il ressort des états hypothécaires produits que la parcelle mise à disposition de la société Energy appartient effectivement à la ville de [Localité 4]. Aux termes de son courrier du 6 avril 2022, la ville de [Localité 4] n’a pas démenti que cette parcelle appartenait au domaine privé de la commune. En outre, aucun élément n’est produit établissant qu’elle ferait partie du domaine public de la commune. Il convient donc de considérer que la parcelle cadastrée Section A N° [Cadastre 1] appartient bien au domaine privé de la ville de [Localité 4].
La convention initiale souscrite en 2009 a été consentie pour une durée de 5 ans. La convention précise que le terrain est libre et non utilisé et que le bailleur se réserve le droit de la suspendre à tout moment soit pour non-respect de l’une des obligations de la bénéficiaire, soit pour motif d’intérêt général et en tout état de cause en cas de non-paiement. La convention de 2020 prévoit une faculté de résiliation unilatérale rédigée exactement dans les mêmes termes.
Il ressort de ces éléments que la ville de [Localité 4] n’a pas mentionné dans les actes qu’elle a passés de motifs de précarités justifiant que l’occupation par la société Energy ne soit que précaire. En outre, il ressort des éléments du dossier que la ville de [Localité 4] a entendu, en 2021, autoriser un concurrent de la société Energy à utiliser la piste de moto construite ce qui ne saurait correspondre à un motif d’intérêt général tel que visé à la convention pour justifier la faculté unilatérale de résiliation. Enfin, force est de constater que l’occupation de la parcelle a débuté en 2009 sans discontinuer, que la contrepartie financière a fait l’objet d’actualisations lors des renouvellements ainsi que de réévaluations annuelles en cours de bail aux conditions précisées aux contrats. Par conséquent, la convention du 26 janvier 2020 ne s’inscrit pas dans un contexte de précarité mais dans une occupation pérenne de la zone.
Il y a donc lieu de requalifier la convention d’occupation précaire du 26 janvier 2020 en bail commercial dont le statut est d’ordre public et de considérer que le bail commercial est entré en vigueur rétroactivement au 1er janvier 2020, pour une durée de 9 ans, aux conditions de la convention souscrite entre les parties en 2020, à l’exclusion des stipulations contractuelles contraires aux dispositions d’ordre public prévues par le code de commerce.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La ville de [Localité 4], qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, la ville de [Localité 4], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Energy Auto Ecole la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, la société Energy Auto Ecole ayant obtenu gain de cause aux termes du présent jugement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Requalifie la convention d’occupation précaire du 26 janvier 2020 en bail commercial entré en vigueur rétroactivement au 1er janvier 2020 pour une durée de 9 ans, aux conditions de la convention souscrite entre les parties, à l’exclusion des stipulations contractuelles contraires aux dispositions d’ordre public prévues par le code de commerce ;
Condamne la ville de [Localité 4] aux dépens ;
Condamne la ville de [Localité 4] à verser la somme de 1.500 euros à la société Energy Auto Ecole au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;
Fait au Palais de Justice, le 13 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER