Tribunal judiciaire - 07 juin 2024 - 24/00488

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Recevabilité de la demande : La demande de résiliation et d'expulsion a été jugée recevable, car l'assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, notamment l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose une notification au représentant de l'État.

3. Acquisition de la clause résolutoire : Le tribunal a constaté que le commandement de payer signifié à Madame [C] [Z] était resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d'acquérir la clause résolutoire, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

4. Délai de paiement accordé : Le tribunal a également noté que, bien que la clause résolutoire ait été acquise, Madame [C] [Z] avait exprimé sa volonté de rester dans les lieux et que le bailleur avait accepté d'accorder des délais de paiement. Cela a été interprété comme une demande de délais suspensifs, permettant à Madame [C] [Z] de régler sa dette en 36 mensualités.

Interprétations et citations légales

2. Recevabilité de l'assignation : L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que "l'assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département". Le tribunal a vérifié que cette condition avait été respectée, rendant ainsi l'action recevable.

3. Clause résolutoire : Selon l'article 24 de la loi n° 89-462, "en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux". Le tribunal a constaté que cette condition était remplie, permettant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire.

4. Délai de paiement : L'article 1343-5 du Code civil permet au juge d'accorder des délais de paiement, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette. Le tribunal a interprété la volonté de Madame [C] [Z] de rester dans les lieux comme une demande de délais, ce qui a été accepté par le bailleur.

En conclusion, la décision du tribunal a été fondée sur une analyse rigoureuse des faits et des dispositions légales applicables, permettant d'équilibrer les droits du bailleur et les possibilités de paiement du locataire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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N° RG 24/00488 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4M6

Minute : 24/00348

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [K] [N] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [C] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Venant aux droits de l’OPH DE [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Monsieur [K] [N] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [C] [Z]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mai 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Monsieur Simon FULLEDA, désigné par ordonnance en date du 19 mars 2024 en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 29 juin 2007, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 juin 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 4.441 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 février 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [C] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [C] [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 4350,54 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mai 2024.

A cette date, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représentée par Monsieur [K] [N] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de la dette à hauteur de 5.707,53 euros et indique que le loyer courant a été intégralement réglé. Il indique accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [C] [Z] comparaît en personne. La décision sera contradictoire. Elle reconnaît le montant de la dette à l’exception d’un paiement de 692,63 euros effectué le 4 mars 2024, dont elle rapporte la preuve par la production d’un justificatif bancaire, et qui ne figure pas sur l’historique de compte produit par le demandeur. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire justifient la compétence du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.
Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 6 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 8 juin 2023, pour la somme en principal de 4.441 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 9 août 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La somme de 692,63 euros est sérieusement contestée, preuve de paiement à l’appui, et le juge des référés ne peut statuer sur le fond ; elle sera déduite de l’historique de compte, à charge pour le bailleur d’aller au fond s’il souhaite en obtenir remboursement.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 5.014,90 euros au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse (dernier versement au crédit : 692,63 euros et 50 euros le 2 avril 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme à titre de provision au bailleur, portant intérêts à compter du 8 juin 2023, date du commandement, sur la somme de 4.441 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 100 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [C] [Z], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [C] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 9 août 2023 du contrat de bail conclu le 29 juin 2007 entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Madame [C] [Z],

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 5.014,90 euros au titre de sa dette locative au 2 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, portant intérêts à compter du 8 juin 2023, date du commandement, sur la somme de 4.441 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS Madame [C] [Z] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISONS que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :
La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [C] [Z] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [C] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNONS Madame [C] [Z] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNONS Madame [C] [Z] aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.