TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00493 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4NP
Minute : 24/00351
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Monsieur [S] [T]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 03 Mai 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Monsieur Simon FULLEDA, désigné par ordonnance en date du 19 mars 2024 en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date 12 août 2011, la SA LOGIREP a donné à bail à Monsieur [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, la SA LOGIREP a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.580,05 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 15 février 2024, la SA LOGIREP a fait assigner Monsieur [S] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [S] [T] à lui verser la somme provisionnelle de 4.690,20 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mai 2024.
A cette date, la SA LOGIREP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette locative à hauteur de 5.907,46 euros, terme de mars 2024 inclus. Elle s’oppose à tout octroi de délai de paiement et indique que le paiement intégral du loyer courant n’a pas repris avant la date de l’audience.
Monsieur [S] [T] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative. A la demande du tribunal, il indique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Il sollicite des délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, et indique qu’il devrait retrouver un emploi au mois d’août, après une longue période d’arrêt maladie.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire justifient la compétence du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.
Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024.
En conséquence, l’action introduite par la SA LOGIREP est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 6 novembre 2023, pour la somme en principal de 3.580,05 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 7 janvier 2024.
Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 5.907,46 euros au 26 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse (dernier versement au crédit : 2.000 euros le 31 mai 2023, outre une régularisation de charges portant la somme de 85,10 euros au crédit de son compte le 12 février 2024).
Le locataire sera condamné à verser cette somme à titre de provision au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du mois d’avril 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.
Sur les autres demandes
Monsieur [S] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
La SA LOGIREP a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [S] [T] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation à compter du 7 janvier 2024 du contrat de bail conclu le 12 août 2011 entre la SA LOGIREP et Monsieur [S] [T],
ORDONNONS à Monsieur [S] [T] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
ORDONNONS en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,
RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA LOGIREP la somme de 5.907,46 euros à titre de provision au titre de sa dette locative au 26 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse,
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] à verser à la SA LOGIREP la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNONS Monsieur [S] [T] aux dépens,
RAPPELONS que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.