TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble [9] - Hall A
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4ème étage
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N° RG 24/00495 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4NW
Minute : 24/00353
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Madame [J] [W]
Monsieur [B] [M]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEURS :
Madame [J] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparante en personne
Monsieur [B] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique du 03 Mai 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Monsieur Simon FULLEDA, désigné par ordonnance en date du 19 mars 2024 en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date 23 novembre 2016, la SA LOGIREP a donné à bail à Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2023, la SA LOGIREP a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 1.905,52 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SA LOGIREP a fait assigner Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] à lui verser la somme provisionnelle de 3.069,57 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mai 2024.
A cette date, la SA LOGIREP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette locative à la baisse à hauteur de 2.582,76 euros frais déduits, au 30 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. Elle indique accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.
Madame [J] [W] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de 121 euros par mois en sus du loyer courant.
Monsieur [B] [M], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire en ce qu’elle est susceptible d’appel.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le pouvoir du juge des contentieux de la protection statuant en référé
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
En l’espèce, les effets de la clause résolutoire justifient la compétence du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.
Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2024.
En conséquence, l’action introduite par la SA LOGIREP est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 30 mai 2023, pour la somme en principal de 1.905,52 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 31 juillet 2023.
Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 2.582,76 euros au 30 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme à titre de provision au bailleur, portant intérêts à compter du 16 février 2024, date de l’assignation.
Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.
Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.
Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 21 mensualités de 121 euros, et une 22e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.
Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les autres demandes
Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
La SA LOGIREP a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par décision réputé contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation à compter du 31 juillet 2023 du contrat de bail conclu le 23 novembre 2016 entre la SA LOGIREP et Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M],
CONDAMNONS solidairement Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] à verser à la SA LOGIREP la somme de 2.582,76 euros à titre de provision au titre de leur dette locative au 30 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse,
AUTORISONS Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] à s’acquitter de cette somme en 21 mensualités de 121 euros, et une 22e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,
PRECISONS que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DECIDONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :
La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur
CONDAMNONS in solidum Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] à verser à la SA LOGIREP la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
REJETONS pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNONS in solidum Madame [J] [W] et Monsieur [B] [M] aux dépens,
RAPPELONS que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.