TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 07 Juin 2024 - délibéré prorogé
Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier :Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Avril 2024
GROSSE :
Le 07 Juin 2024
à Me Dominique DI COSTANZO
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
N° RG 24/00747 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4QRH
PARTIES :
DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L IMMOBILIERE TARIOT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.C.I. CHAZALET
dont le siège social est [Adresse 5]
[Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
non comparante
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Par assignation du 28 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT a fait citer la SCI CHAZELET, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 15 701,24 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, des frais de recouvrement et du budget prévisionnel pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023;
- 300 € à titre de dommages-intérêts ;
- 1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et les frais d’exécution forcée.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.
Régulièrement citée à personne morale, la SCI CHAZELET n’est pas représentée à l’audience susvisée.
SUR QUOI
Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la demande en paiement
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT fait valoir que la SCI CHAZELET, propriétaire des lots 9, 48, 49 et 50 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ;
Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : le relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 21 avril 2021, 24 mai 2022 et 15 juin 2023, un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2024 comprenant le décompte des frais et du budget prévisionnel, le grand livre pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 12 235,99 € en date du 19 octobre 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;
Attendu que le décompte de charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 pour un montant total de 12 681,71 € reprend un solde antérieur d’un montant de 3 069,89 € ;
Que le syndicat des copropriétaires justifie de ce solde antérieur en fournissant le grand livre des écritures pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2020 ;
Que pour autant, le décompte de charges échues ainsi que le grand livre comptabilisent des sommes dues au titre de frais de recouvrement qui ne relèvent pas des charges de copropriété et qui font l’objet d’un examen propre de sorte qu’il convient de les écarter du décompte de charges échues impayées ;
Qu’ainsi, déduction faite des frais (952,40€), la SCI CHAZELET est débitrice de charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 à hauteur de la somme de 11 729,31€ (12 681,71-952,40);
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;
Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 90 € ;
Qu’ainsi les frais de relance et de mise en demeure, dont le tarif ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, les frais forfaitaires de remise de dossier à l’huissier et de remise de dossier contentieux, qui ne sont pas visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le coût des commandements de payer non justifié, seront écartés ;
Attendu que la SCI CHAZELET sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :
- 11 729,31 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023 ;
- 3 019,53 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 28 février 2024, les provisions n’étant pas exigibles au jour de la mise en demeure ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;
Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;
Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de la SCI CHAZELET dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;
Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de la SCI CHAZELET, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;
Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que la SCI CHAZELET sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Sur les frais d’exécution et d’exécution forcée
Attendu que la demande de condamnation aux frais éventuels d’exécution forcée est prématurée en l’état ;
Qu’en conséquences, cette demande sera rejetée.
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE la SCI CHAZELET à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT les sommes suivantes :
- 11 729,31 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023 ;
- 3 019,53 € au titre des provisions pour charges arrêtées à l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 28 février 2024, les provisions n’étant pas exigibles au jour de la mise en demeure ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE la SCI CHAZELET à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI CHAZELET aux dépens ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOBILIERE TARIOT de sa demande de condamnation au frais d’exécution forcée ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT