TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 07 Juin 2024
N° RG 24/01557 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3BO
Jugement du 07 Juin 2024
N° 24/378
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
C/
[G] [P] [Z] [K]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 07/06/24
à AIGUILLON CONSTRUCTION
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 07 Juin 2024 ;
Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;
Audience des débats : 19 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [C] [V], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEUR :
M. [G] [P] [Z] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Par acte sous seing privé du 25 novembre 2010, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d'habitation à M. [G] [P] [Z] [K] sur des locaux situés au [Localité 5], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 327,87 euros et d'une provision pour charges de 20,40 euros.
Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2330,09 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [P] [Z] [K] le 24 octobre 2023.
Par assignation du 29 janvier 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [G] [P] [Z] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2383,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
A l'audience du 19 avril 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a indiqué que M. [G] [P] [Z] [K] avait repris le paiement du loyer depuis la délivrance de l'assignation et commencé à apurer sa dette, cette dernière s'élevant désormais à la somme de 1014,42 euros.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION a exposé qu'un plan d'apurement avait été mis en place avec M. [G] [P] [Z] [K] à hauteur de 134,44€ par mois. Le bailleur a sollicité l'homologation de cet accord sur les délais de paiement et donné son accord pour la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, M. [G] [P] [Z] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Cependant par courrier reçu le 21 mars 2024, M. [G] [P] [Z] [K] a informé le Tribunal de son absence et a proposé le versement de la somme totale de 500€ par mois pour payer son loyer courant et apurer sa dette.
En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité
La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire sont d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 20 octobre 2023. Or d'après l'historique des versements la somme de 2330,09 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à compter du 2 décembre 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 avril 2024, M. [G] [P] [Z] [K] lui devait la somme de 1014,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Par courrier, M. [G] [P] [Z] [K] a reconnu la dette dans son principe. Il convient, donc, de le condamner au paiement de cette somme de 1 014,42€.
Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Les parties s'accordent pour fixer la mensualité d'apurement de la dette locative à la somme de 134,44 euros par mois en plus du loyer courant.
Dans ces conditions, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect du plan d'apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
M. [G] [P] [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2010, entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d'une part, et M. [G] [P] [Z] [K], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 décembre 2023,
CONDAMNE M. [G] [P] [Z] [K] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 1 014,42 euros (mille quatorze euros et quarante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024 (loyer du mois de mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISE M. [G] [P] [Z] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 134,44 euros (cent trente-quatre euros et quarante-quatre centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [P] [Z] [K],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
"le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 décembre 2023,
"le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
"la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [G] [P] [Z] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
"le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
"M. [G] [P] [Z] [K] sera condamné à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [G] [P] [Z] [K] aux dépens.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge