TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________
Chambre 3 - CONSTRUCTION
DU 10 Juin 2024
Dossier N° RG 22/06101 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JSTD
Minute n° : 2024/168
AFFAIRE :
S.A.R.L. MOLIERE INVESTISSEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux C/ [H] [T]
JUGEMENT DU 10 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL
GREFFIER lors de la mise à dispostion : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Mars 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024, puis prorogé au 10 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI
Me Christine GUIHENEUF
Délivrées le 10 Juin 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. MOLIERE INVESTISSEMENT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Christine GUIHENEUF, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Yamina BACHIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
**
FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Monsieur [H] [T] est propriétaire d’un bien immobilier situé Le [Adresse 3] à [Localité 5] composée de deux maisons mitoyennes sur une parcelle de 2700 m2.
Il a signé plusieurs compromis de vente portant sur ce bien devant Maître, notaire, avec Monsieur [G] [K], plus précisément :
- Le 19 décembre 2014 pour le prix de 225.000 € net vendeur
- Le 09 septembre 2015 pour le prix de 180.000 € net vendeur
- Le 19 décembre 2016 pour le prix de 203.000 € net vendeur
Aucun de ces compromis n’a été réitéré devant notaire aux échéances fixées.
Monsieur [H] [T] a, à nouveau signé le 12 octobre 2020 un compromis de vente, rédigé sous seing privé, portant sur ce même bien avec la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT représentée par Monsieur [G] [K], le prix de vente étant fixé à 257.000 euros net vendeur.
L’acte prévoyait la réalisation de plusieurs conditions suspensives relatives à des autorisations d’urbanismes, et à l’obtention d’un prêt devant être sollicité par l’acquéreur.
Les parties mentionnaient que le vendeur avait déjà reçu hors comptabilité de notaire depuis le début des tractations en 2014 la somme de 122.400 euros à valoir sur le prix de vente.
La date de réalisation de la promesse était fixée au 12 février 2021, échéance pouvant être reportée à 15 jours si les conditions suspensives n’étaient pas réalisées.
L’acte n’a pas été réitéré à la date convenue. Le conseil de la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT a par courrier en date du 30 mars 2022 mis en demeure Monsieur [H] [T] de signifier sa volonté de réitérer ou non la vente, et dans la négative de lui restituer les sommes versées d’un montant de 145.900 €.
La SARL MOLIERE INVESTISSEMENT a par la suite obtenu une ordonnance de prise d’hypothèque conservatoire délivrée par le juge de l’exécution le 24 mai 2022 qui n’a pu être exécutée, car l’une des maisons mitoyenne, objet du compromis a depuis été vendue.
Par acte d’huissier en date du 09 septembre 2022, la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de restitution de l’acompte versé.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16 juin 2023, elle sollicite du tribunal de :
DECLARER la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT recevable et bien fondée en ses demandes, fins et moyens ;
DEBOUTER Monsieur [H] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [H] [T] à verser à la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT la somme de 145.900 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2022, et ce sous astreinte de 100 € par jour calendaire de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur [H] [T] à payer à la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir ;
CONDAMNER Monsieur [H] [T] au paiement de la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT,
Le CONDAMNER aux entiers dépens, comprenant les frais d’huissier et les frais liés à l’hypothèque judiciaire provisoire.
Au soutien de ses prétentions, la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT fait valoir que les contractants s’accordent sur la caducité de la promesse de vente conclue et qu’il n’est pas sollicité de vente forcée mais uniquement la restitution de l’acompte ; qu’elle justifie du versement de différents acomptes à hauteur de 145.900 euros par la production de relevés bancaires et attestations de virements ; que la commune intention des parties était que ces sommes s’imputent sur le prix de vente comme cela ressort clairement du compromis signé le 12 octobre 2020 ; qu’ainsi, dès lors que la vente ne peut avoir lieu, ces sommes doivent lui être restituées.
Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 16/02/2023, Monsieur [H] [T] sollicite du tribunal de :
DEBOUTER la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT, marchand de bien, de toutes ses demandes ;
CONDAMNER la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT au paiement à Monsieur [T] de la somme de 2.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle indique que la promesse de vente signée est en réalité la quatrième entre les parties depuis 2014, puisque la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT s’est engagée à acquérir le bien de Monsieur [T] a plusieurs reprises sans jamais régulariser l’achat ; que dès lors, la somme versée est une indemnité d’immobilisation, et non à un acompte et correspond à une juste indemnisation pour une immobilisation d’une telle durée ne devant pas être restituée ; que par ailleurs, ce compromis n’a pas été passé devant notaire mais rédigé par la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT, marchand de bien, les relations contractuelles étant nécessairement déséquilibrées, ce qui doit être pris en compte dans l’analyse de la commune intention des parties.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 20 novembre 2023. L’affaire initialement fixée à l’audience du 01 février 2024 a été évoquée à l’audience du 19 mars 2024.
MOTIFS :
Au terme de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être selon l'article 1104 du même code, exécutés de bonne foi.
L'article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite dès lors qu'il existe un accord sur la chose et sur le prix. Cet accord peut se matérialiser par la rencontre d'une offre et d'une acceptation.
En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 12 octobre 2020 a fixé au 12 février 2021 la date de réitération. Les parties ont précisé qu’elles s’accordaient d’ores et déjà dans le cadre du compromis sur la chose et sur le prix. Aucune mention n’a en outre été insérée sur les conséquences d’un dépassement du délai pour réitérer la vente. La vente était donc parfaite dès la réalisation du compromis.
Dès lors, le dépassement du délai de réitération ne pouvait être sanctionné par la caducité de la promesse, l’expiration de la date ayant uniquement déterminé le moment à compter duquel le contractant le plus diligent avait la possibilité de mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique.
Monsieur [T] ne peut donc valablement invoquer la caducité du compromis à la date prévue pour la réalisation de la promesse du fait de la défaillance de l’acquéreur, alors qu’il ne justifie pas avoir mis en demeure son cocontractant. De la même manière, la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT était fondée à mettre en demeure Monsieur [T] le 30 mars 2022, même si la tardiveté de ce courrier, plus d’un an après la date de réalisation initialement fixée, doit être soulignée.
En tout état de cause, il sera constaté qu’aucune des parties ne sollicite la vente forcée dans le cadre de la présente instance, celles-ci s’accordant sur la caducité de l’acte a minima au jour de l’assignation. La vente n’est donc pas effective, et c’est donc à ce titre que la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT sollicite le remboursement de sommes perçues par Monsieur [H] [T] pour un montant total de 145.900 euros qu’elle qualifie d’acompte versé sur le prix de vente.
Monsieur [T] soutient que ce compromis ne peut lui être opposé dès lors qu’il n’a pas été conclu devant notaire, qu’il a été rédigé à dessein par la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT, marchand de bien, qui a cherché à l’abuser. Il ne justifie cependant absolument pas de ses allégations, étant rappelé qu’il n’est nullement exigé qu’un compromis de vente soit reçu par acte notarié.
Le défendeur soutient encore qu’il n’est pas justifié du paiement au centime près de ces sommes, et que l’argent perçu correspond à une indemnité d’immobilisation de son bien depuis 2014, date du premier compromis liant les parties.
Il ressort en effet des pièces versées par les parties qu’antérieurement au compromis du 12 octobre 2020, un premier compromis sur ce bien a été signé en 2014, compromis devenu caduc du fait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, puis que deux autres compromis ont été signés en 2015 puis en 2016.
Ces deux derniers compromis n’ont pas abouti, pour des raisons dont il n’est pas justifié au terme des écritures et pièces des parties.
La demanderesse et le défendeur s’accordent cependant sur le maintien de leur volonté commune et respective d’acquérir et de vendre le bien objet du dernier compromis de 2020, depuis la signature du premier compromis en 2014.
La SARL MOLIERE INVESTISSEMENT soutient avoir versé aux fins d’acquisition du bien dans le cadre de ses relations d’affaires avec Monsieur [T] entre 2014 et la signature de la promesse synallagmatique de vente du 12 octobre 2020, la somme de 122.400 €, et depuis cette date jusqu’à la mise en demeure du 30 mars 2022, la somme de 35.500 € par virements mensuels de 1.500 €.
Elle produit à cet effet une liste des paiements effectués reprenant de nombreux relevés bancaires mentionnant des versements mensuels de 1.500 € sur les comptes de Monsieur [T] intitulés avances maison Agay, des versements de montants différents effectués vers le même compte, un seul, d’un montant de 4.000 € en date du 17 juin 2020 ayant donné lieu à la rédaction d’une attestation de la main de Monsieur [T], reconnaissant avoir perçu cette somme à valoir sur le prix de vente de sa maison.
Le défendeur souligne à juste titre que ces versements ont été effectués par différents comptes n’appartenant pas uniquement à la défenderesse et relève que la production des relevés litigieux ne démontre pas que ces sommes avaient vocation à s’imputer sur le prix de vente.
Il ne conteste cependant pas avoir reçu ces sommes dont une partie par virements mensuels de 1.500 € depuis 2016. Il existe, de fait, une grande incertitude en l’état des pièces versées sur l’affectation qu’on souhaité donner les parties à ces virements mensuels.
Rien ne permet cependant d’affirmer comme il est indiqué en défense que cette somme correspond à une indemnité d’immobilisation destinée à dédommager l’indisponibilité de son bien depuis 2014, aucune indemnité de cet ordre n’ayant été mentionnée dans les compromis successifs.
De même, le fait que les virements ont été enregistrés par leur émetteur comme une « avance sur la maison AGAY », ne suffit pas pour les considérer comme des acomptes. Il sera d’ailleurs relevé que, alors qu’était viré mensuellement sur son compte la somme de 1.500 euros depuis 2016, Monsieur [T] n’a attesté qu’à une reprise sur cette période avoir reçu un acompte par virement, soit une somme de 4.000 euros reçue le 17 juin 2020.
Toutefois, il a été inséré en page 6 du compromis du 12 octobre 2020 une mention particulière ainsi rédigée : « le vendeur reconnaît avoir déjà reçu, hors comptabilité notaire, depuis le début des tractations en 2014, la somme totale de 122.400 € ( cent vingt deux mille quatre cents euros), à valoir sur le prix de vente convenu ».
Les parties ont par ailleurs qualifié cette somme d’acompte en page 5 de l’acte, puisqu’il y est précisé qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives « la somme versée par l’acquéreur à titre d’acompte, lui sera alors restituée immédiatement sans formalités, intérêts et pénalités ».
Il s’en déduit que la réalité des versements perçus par Monsieur [H] [T] à hauteur de 122.400 € n’est pas contestable et que la commune intention des parties était que ces versements devaient s’imputer sur le prix de vente. Aucune des parties ne recherchant la mise à exécution de la vente, qui ne sera jamais effective, la somme de 122.400 € visée au compromis doit être restituée à l’acquéreur.
En revanche, les parties n’ont jamais précisé la cause des versements mensuels de 1.500 € effectués au profit de Monsieur [T] entre le compromis et la mise en demeure du 30 mars 2022. Aucun des contrats signés depuis 2014 ne prévoit ce type de paiement, et Monsieur [T] conteste les avoir perçus à titre d’acompte à valoir sur le prix de vente. La demanderesse échoue dès lors à démontrer que ces paiements ont été effectués en paiement du prix de vente de la maison de Monsieur [T] et doivent être restitués.
Il y a lieu en conséquence à faire droit à la demande de restitution de l’acompte versé par la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT entre les mains de Monsieur [H] [T] à hauteur de 122.400 € comme contractuellement prévu par les parties, et de rejeter le surplus de la demande.
La requérante forme enfin une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive caractérisée par le refus de restitution de l’acompte depuis la mise en demeure du 30 mars 2022.
Cet abus n’est cependant pas démontré en l’état de la complexité et de l’opacité des rapports juridiques liant les parties depuis 2014, comme l’atteste la multiplication de compromis ayant tous échoués pour des raisons non débattues, malgré la continuation manifeste de relations d’affaires, dont la nature reste à ce stade incertaine entre les parties.
La demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Monsieur [H] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance ;
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge de la demanderesse. Monsieur [H] [T] sera condamné à verser la somme de 3.000 € à la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT la somme de 122.400 euros à titre de remboursement de l’acompte visé à la promesse de vente signée entre les parties le 12 octobre 2020 ;
DEBOUTE la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT du surplus de sa demande au titre de la restitution de l’acompte ;
DEBOUTE la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT de sa demande de condamnation en indemnisation de son préjudice moral pour résistance abusive ;
CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la SARL MOLIERE INVESTISSEMENT la somme de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 10 juin 2024.
Le greffier,Le président,
.