TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n°24/ 541
N° RG 23/02323 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLL7
3 copies
GROSSE délivrée
le10/06/2024
àla SELARL BIAIS ET ASSOCIES
Me Baptiste MAIXANT
Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.C.I. CITY, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. LFT, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 23 octobre 2023, la SCI CITY a fait assigner la SARL LFT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 1134 du code civil et des articles L.145-41 et L.143-2 et suivants du code de commerce, afin de voir :
- juger que la SARL LFT est défaillante dans son obligation de payer son loyer et les charges afférentes au local, conformément aux termes du bail commercial et du protocole d’accord;
- constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 27 décembre 2012 est acquise depuis le 13 février 2022 ;
- constater en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ;
- ordonner l’expulsion de la SARL LFT et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe au [Adresse 1] à [Localité 2], au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
- condamner la SARL LFT au paiement d’une somme mensuelle de 1 107,31 euros à titre d’indemnité d’occupation du 13 février 2022, date d’effet de la clause résolutoire, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
- condamner la SARL LFT à titre provisionnel au paiement d’une somme de 7 834,80 euros, relative aux arriérés des loyers, charges, intérêts, coût du commandement et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2023 ;
- condamner la SARL LFT au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2012, elle a donné à bail à la SARL IMAGIL des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 2] ; que par acte notarié en date du 05 juin 2018, le fonds de commerce de la SARL IMAGIL, en ce compris son droit au bail, a été cédé à la SARL LFT ; que des loyers sont restés impayés ; que par acte du 12 janvier 2022, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu’un protocole d’accord portant sur les loyers impayés a été ratifié le 20 février 2023 ; que les termes de ce protocole n’ayant pas été respectés, les sommes restant dues sont devenues immédiatement exigibles et la clause résolutoire a repris ses effets.
Appelée à l'audience du 22 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 06 mai 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- la SCI CITY le 15 avril 2024, par des écritures dans lesquelles elle a maintenu ses demandes .
- la SARL LFT, le 23 février 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :
- à titre principal, de voir juger que la SCI CITY a renoncé aux effets du commandement visant la clause résolutoire en signant le protocole transactionnel, de juger non écrite la clause d’échelle mobile insérée dans le bail commercial et de débouter, en conséquence, la SCI CITY de l’ensemble de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, l'octroi de délais de paiement selon un échéancier ne pouvant pas excéder 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce plan d’apurement ;
- à titre reconventionnel, de voir juger que la SCI CITY a procédé illégalement à une révision annuelle du loyer en relief d’une clause d’échelle mobile prohibée de sorte qu’elle a indûment perçu des loyers et qu’elle a perçu des provisions sur charges sans justifier de la réalité de celles-ci, de condamner la SCI à lui verser la somme provisionnelle de 13 389,74 euros au titre des loyers indus et des charges non justifiées ;
- enfin, que soit écartée l'exécution provisoire s'il était fait droit aux demandes de la SCI CITY et que celle-ci soit condamnée lau versement d'une somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.
II - MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 12 janvier 2012 pour un montant de 7 276,23 euros dont 7 097,37 euros de dettes locatives au titre des loyers et charges de juillet 2021 à janvier 2022, ainsi que 16,14 euros de frais et 162,72 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- qu'un protocole d'accord a été conclu le 20 février 2023 aux termes duquel “le preneur reconnaît qu’il est redevable envers son bailleur de la somme de 7 097,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés suivants : loyer et charges de juillet 2021 ??à?? janvier 2022" (article 1), “aux termes des présentes, une somme globale de 10 216,72 euros est due par le preneur à son bailleur au titre des postes suivants : 7 097,37 euros au titre des loyers et charges impayés, 268 euros au titre des charges impayées, 2 851,35 euros à titre d’indemnité et de remboursement de frais. Les parties ont convenu d’un échéancier de paiement accordé à la société LFT selon les modalités suivantes : règlement en douze échéances de 851,39 euros, en sus du loyer mensuel, actuellement fixé à la somme de 1 107,31 euros (loyer 1 037,31 + 70 euros de charges, soit un virement mensuel de 1 958,70 euros. Le premier versement interviendra avant le 31 janvier 2023” (article 3) ; “en contrepartie du règlement de la somme de 9 948,72 euros dans les modalités évoquées à l’article 3, le bailleur renonce expressément aux effets de la clause résolutoire, à la suite du commandement qu’il a fait délivrer à son preneur le 12 janvier 2022" (article 5) ;
- que le preneur s'est montré défaillant dans l'exécution dudit protocole ;
- que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 juillet 2023, le bailleur l’a mis en demeure de payer la somme de 10 078,66 euros correspondant, d’une part, à des arriérés de loyers objets du protocole impayés et, d’autre part, à des loyers postérieurs à ceux visés dans le protocole non payés ou partiellement impayés ;
- que selon l’attestation des sommes impayées réalisée par l’expert comptable du bailleur versée au débat la dette locative s'établissait au 11 octobre 2023 à la somme de 7 834, 80 euros au titre des mensualités de juillet, août, septembre et octobre 2023 (loyer + quote part d’exécution du protocole) (pièce 12 du demandeur).
La SARL LFT conteste être débitrice de cette somme de 7 834,80 euros et prétend être en réalité créancière de son bailleur, ce qui constituerait selon elle une contestation sérieuse. Elle invoque une créance de 3 780 euros au titre des charges qui n’auraient pas été justifiées par la SCI CITY et de 10 114,74 euros au titre de la clause d’échelle mobile qui se révélerait invalide.
C’est cependant à bon droit que la SCI CITY rappelle que le protocole ratifié par les parties n’a jamais fait état de prétendues créances du preneur, ni soulevé une quelconque problématique de justification de charges ou de clause d’indexation du loyer invalide ; que ces créances alléguées, invoquées pour la première fois devant la juridiction, ne peuvent avoir pour effets de faire échec aux demandes de la SCI CITY.
C’est par ailleurs de manière inopérante que la défenderesse soutient que la SCI CITY a renoncé aux effets du commandement visant la clause résolutoire en signant le protocole transactionnel, alors que cette renonciation est clairement stipulée dans le protocole comme étant la contrepartie du règlement des sommes selon des modalités que la défenderesse n’a pas respectées.
Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les modalités du protocole n’ayant pas été respectées, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial a repris ses effets et qu’il convient en application de celle-ci et du protocole transactionnel de :
- condamner la SARL LFT à titre provisionnel au paiement d’une somme de 7 834,80 euros, relative aux arriérés des loyers, et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre 2023 ;
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL LFT, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier ;
- de dire qu'à compter du 13 février 2022, et jusqu'à complète libération des lieux, la SARL LFT est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 107,31 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter de novembre 2023.
La SARL LFT, qui n’a pas respecté le protocole transactionnel qui prévoyait un échelonnement des paiements, sollicite de nouveaux délais de paiement sans faire la démonstration d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette. Par conséquent, sa demande sera rejetée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LFT sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI CITY et la SARL LFT ;
PRONONCE en conséquence la résiliation du bail commercial à compter du 13 février 2022;
DIT qu'à compter du 13 février 2022, la SARL LFT est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 107,31 euros ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL LFT, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier;
CONDAMNE la SARL LFT à payer à la SCI CITY :
1°) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 11 octobre 2023, la somme provisionnelle de 7 834,80 euros ;
2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 107,31 euros par mois à compter de novembre 2023 ;
DEBOUTE la SARL LFT de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SARL LFT aux dépens, et la condamne à payer à la SCI CITY la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,